¿Están los precios de los departamentos en Beirut más altos de lo que el mercado puede sostener?

También se pregunta: “¿Está sobrevalorado el mercado inmobiliario de Beirut en 2026?” · “¿Hay una burbuja inmobiliaria en Beirut?” · “¿Están sobrevalorados los departamentos de Beirut frente a los alquileres?” · “¿Por qué son tan caros los departamentos en Beirut?”

El argumento de que Beirut está sobrevalorada#

El caso más contundente es un artículo de opinión publicado por Libnanews en agosto de 2026. Se apoya en ejemplos calculados, no en una base de datos. Su ejemplo es un departamento ofrecido a USD 300,000 que se alquila a USD 1,000 al mes. Eso da USD 12,000 brutos al año y unos USD 9,000 netos. Con esos números, Libnanews dice que el departamento valdría USD 150,000 con un rendimiento neto de 6 %, o USD 112,500 con uno de 8 %^[1].

El mismo artículo señala que un departamento de USD 300,000 equivale a 25 años de ingresos brutos de un hogar que gana USD 1,000 al mes. Las normas internacionales consideran asequible una relación cercana a 3 y gravemente inasequible una superior a 5.1^[1]. Libnanews también sostiene que el costo de construcción no fija el valor: un departamento que costó USD 400,000 construir puede valer USD 250,000 si ningún comprador solvente ni ningún alquiler sustenta más. Cita un estudio para la Municipalidad de Beirut que encontró 23% de las viviendas de 1996-2018 desocupadas (más de 7,000 unidades), y que el 43 % de las viviendas terminadas en 2019-2022 seguían vacías en 2023. No pudimos abrir ese estudio, y el artículo no nombra a su autor ni su fecha.

A partir de ahí, Libnanews plantea escenarios. No son caídas observadas. La vivienda común y legalmente sana podría venderse entre 20 % y 40 % por debajo del precio pedido cuando se cierra un trato, y los proyectos incompletos, hipotecados o afectados por la seguridad podrían venderse por mucho menos^[1]. Los alquileres apuntan en la misma dirección, desde otra fuente: The Beiruter informó en enero de 2026 que los alquileres no han seguido el ritmo de los precios de venta porque los hogares residentes tienen poco poder de compra^[3]. La única cifra de rendimiento con fecha que encontramos es la estimación de JSK Real Estate: rendimiento bruto de 3.5%-5% (T3 2025)^[6] para Ras Beirut. JSK no explica cómo la calculó, y la cifra es antes de gastos.

El argumento de que los precios se sostienen#

Los brokers leen el mismo mercado de otra manera. R.E.A.L dijo a The Beiruter en enero de 2026 que los precios residenciales de Beirut subieron 32.83 % entre 2024 y 2025^[3]. Dijo que el aumento vino de dueños que reajustaron sus precios hacia los niveles previos a 2019, sin que hubiera más ventas detrás. R.E.A.L afirma que zonas prime como el centro y partes de Achrafieh y Ras Beirut están cerca de los niveles previos a la crisis. Assukna, una empresa que vende propiedades, dijo en abril de 2026 que Beirut sigue significativamente por debajo de 2018-2019 en dólares reales^[4]. Ambos tienen intereses en el mercado, y ninguno muestra una serie de datos.

Las cifras del registro abarcan todo el Líbano y todo tipo de propiedad, así que no son datos de departamentos de Beirut. Las cifras de Credit Libanais publicadas por An-Nahar en septiembre de 2026 dan 29,404 transacciones, alrededor de USD 3.25 mil millones (ene.-jul. 2026)^[2,5]. Son 25.54 % menos operaciones que un año antes, mientras que el valor total cayó solo 5.36 %. En octubre de 2026, Libnanews habló de un mercado de dos velocidades. Los compradores con dólares frescos del exterior todavía pueden comprar, y los hogares atados a depósitos bancarios viejos en gran parte no pueden. Las propiedades de calidad en zonas buscadas encuentran compradores, mientras otras ofertas quedan sin vender^[7].

El crédito limita quién puede pagar. Al otoño de 2026, la prensa económica y de noticias informaba que los bancos comerciales seguían sin otorgar hipotecas de vivienda^[7,8]. Pregunta directamente a un banco para confirmarlo. Según Libnanews, el tope del Banque de l'Habitat, de unos USD 100,000, cubre solo alrededor de un tercio de un departamento de USD 300,000^[1,3].

Por qué nadie puede resolverlo#

No hay un índice nacional de precios confiable y continuo. Por eso nadie puede decir en qué porcentaje está sobrevalorada la propiedad libanesa, ni si lo está^[1,2]. La mayoría de las cifras por m² en circulación no dicen si son precios de oferta o de venta, y ninguna fuente mide la diferencia entre ambos^[1,2,5]. Más sobre esto en por qué los precios anunciados difieren de los del registro.

Los valores registrados más antiguos tampoco ayudan. Muchas ventas de 2019-2022 se pagaron con cheques bancarios girados contra depósitos bloqueados (lollars), así que esos precios registrados no se pueden comparar con las cifras posteriores en dólares frescos^[1]. El promedio de las operaciones registradas, alrededor de USD 108,000 por transacción (2026)^[2,7], mezcla departamentos, terrenos y locales, así que no es un precio de departamento. Ni siquiera las buenas cifras por distrito captan el piso, la vista, un ascensor descompuesto, una escritura compartida entre herederos o un registro que se va a trabar^[2].