هل شراء شقة على الخريطة في لبنان آمن اليوم؟

أهم المعلومات#

قبل أن تحصل الشقة على سند خاص بها

على المالك أن يقدّم رخصة إشغال وإفادتا ربط بشبكتي الكهرباء والمياه^[1]

حتى التسجيل

حق شخصي تجاه البائع، لا ملكية^[2,3]

الوعد بالبيع

يمكن قيده احتياطياً على صحيفة العقار للحفاظ على مرتبتك^[2,5]

الأعباء على العقار

الرهون والحجوزات المقيّدة على الصحيفة تنتقل إلى المشتري ما لم تُشطب^[2]

بيع أقسام من دون رخصة إشغال نهائية

تمنعه المادة 5 من المرسوم 15874/2005 بحسب نص المديرية العامة للتنظيم المدني؛ اسأل محامياً^[6]

القروض السكنية

تفيد تقارير صحافية بأن المصارف التجارية لم تكن تمنح قروضاً سكنية بعد في خريف 2026^[7,8]

الإفادة العقارية الرسمية

شخصياً في أمانة السجل العقاري^[9,10,11,12]

كيف تتحقق من مشروع على الخريطة قبل أن تدفع#

1. 1
   احصل على تفاصيل العقار وإفادة عقارية رسمية. اطلب من المطوّر خطياً المحافظة والقضاء والمنطقة العقارية ورقم العقار. هذه مطلوبة لطلب الإفادة، مع القسم والبلوك حيث ينطبق ذلك^[9,12]. تصدر الإفادة العقارية الرسمية شخصياً في أمانة السجل العقاري، والنسخ التي تُستحصل إلكترونياً أو عبر OMT هي للاطلاع فقط^[9,10,11,12]. ذكر مكتب محاماة أن الكلفة 5 دولارات أميركية^[12] في حزيران 2025، وذكر مكتب آخر نحو يومي عمل للإفادة الورقية في تشرين الأول 2025^[11]. إن كنت في الخارج، فكلّف محامياً بطلبها لك.
2. 2
   اقرأ الإفادة سطراً سطراً. يجب أن يكون المالك المذكور هو البائع أو شركة المطوّر. ابحث عن الرهون والحجوزات والقيود الاحتياطية والدعاوى العالقة^[11,12]. أي عبء يبقى على الصحيفة ينتقل إلى المشتري ما لم يُشطب^[2]. وإن لم تُذكر المساحة، فقد لا يكون العقار ممسوحاً مسحاً نهائياً. والإفادة النظيفة لا تثبت غياب مخالفات البناء، لأنها لا تُقيَّد إلا بطلب من سلطة مختصة^[1]. راجع ماذا يحدث إذا كانت أرض المطوّر مرهونة.
3. 3
   عاين العقار على الأرض. تحدد الإفادة العقار على الورق. اطلب من مهندس أو مسّاح تكلّفه أن يجد رقم العقار على الخريطة المساحية ثم على الأرض، لتعرف أن البناية التي تُعرض عليك قائمة على العقار المذكور في الإفادة. لا تذكر مصادرنا الدائرة التي تصدر الخرائط المساحية ولا كلفة النسخة. اسأل أمانة السجل العقاري للمنطقة العقارية التي يقع فيها العقار، أو مسّاحك، أين تصدر الخريطة وكم تكلّف.
4. 4
   تحقّق من الشركة التي تقف وراء المشروع. تُظهر إفادة الشركة المساهمين والإدارة والمكاتب المسجّلة، ويذكر مكتب محاماة نحو يومي عمل للحصول عليها^[11]. لا يسمّي هذا المكتب الدائرة ولا الرسم، فاطلب من محاميك أن يستحصل عليها. المزيد في كيف تتحقق من المطوّر.
5. 5
   اطلب رخصة البناء. تصدر عن رئيس السلطة التنفيذية في البلدية، أو المحافظ أو القائمقام خارج النطاق البلدي^[1]، وهي صالحة لمدة ست سنوات قابلة للتجديد مرة واحدة لمدة سنتين. اطلب من البلدية أن تؤكد أن الرخصة أصلية ولا تزال سارية. راجع التحقق من أن البائع يملك الأرض ويحمل رخصة.
6. 6
   اطلب من محامٍ قراءة العقد قبل أي دفعة. تنصح Assukna، وهي مشروع عقاري، المشترين المغتربين بأن يجري محامٍ تدقيقاً كاملاً في الملكية أولاً، وألا يشتروا إذا ظهرت مشاكل^[24]. اسأل المحامي إن كان يمكن قيد وعدك احتياطياً على صحيفة العقار^[2,5]، وكيف ترتبط الدفعات بمراحل البناء. المزيد في هل يكفي الوعد بالبيع.
7. 7
   ادفع على مراحل قابلة للتتبع واحتفظ بكل سجل. ادفع بتحويل مصرفي حيث أمكن، ولا تدفع قبل الأشغال. احتفظ بالعقد وبكل إيصال وبصور مؤرّخة للورشة.
8. 8
   سجّل فور قسمة البناية. بين الحقوق المتزاحمة، تكون الأولوية بحسب تاريخ القيد في السجل اليومي لأمانة السجل العقاري، لا بحسب تاريخ توقيعك^[13]. بعد قسمة البناية، تحصل كل شقة على رقم يضاف إلى رقم العقار، بدءاً من 4^[25]. إليك كيف يتم التسجيل بعد الإنجاز.

الأمر يتوقف على#

• موقع المشروع. تحذّر نصيحة السفر البريطانية، حتى تشرين الأول 2026^[4]، من الجنوب والنبطية وأجزاء من الضاحية الجنوبية، وكان قانون بيع العقارات في الجنوب لا يزال اقتراحاً في أواخر أيلول 2026^[23]. اسأل محامياً عمّا ينطبق على عقارك.
• هل العقار مرهون. ينتقل الرهن على العقار إلى المشتري ما لم يُشطب^[2]. يحدد مكتب كلاس للمحاماة رسم فك الرهن بـ 1% من قيمة الدين المفكوك^[26]. وإذا كان الرهن ضماناً لدين منتج للفوائد، فإن فكّه يحتاج أيضاً إلى موافقة مسبقة من الدوائر الضريبية، مع بعض الاستثناءات؛ ويمكن لمحاميك أن يتحقق إن كان ذلك ينطبق^[26,27]. اجعل العقد ينص على من يتولى فك الرهن ويدفع كلفته.
• مساحة الشقة. في الشقق التي تتجاوز مساحتها 300 م²^[6]، يمكن للمطوّر تسليم الشقة من دون تشطيبات داخلية إذا نُصّ على ذلك في عقد البيع. وتحتاج الأشغال المتبقية حينها إلى تصريح أو رخصة ترميم لاحقاً.
• جنسيتك. رسم التسجيل 3% من القيمة للبنانيين، 5% لغير اللبنانيين^[28]. اطلب من كاتب العدل أن يؤكد ما ينطبق عليك قبل أن توقّع.

أسئلة شائعة#