دليل
شراء عقار في لبنان كأجنبي أو من بلاد الاغتراب
من يُعدّ مشتريًا أجنبيًا، والقيود، والتكلفة، والخطوات من الإفادة العقارية حتى سند الملكية، وكيف توقّع من الخارج. كل حكم يذكر مصدره وتاريخ ذلك المصدر.
معلومات عامة وليست استشارة قانونية أو ضريبية. القوانين والرسوم والممارسات تتغير: تأكّد من كاتب عدل أو محامٍ لبناني قبل أن توقّع أو تدفع.
من يُعدّ مشتريًا أجنبيًا
اللبنانيون، بمن فيهم المقيمون في الخارج، يشترون من دون القيود المفروضة على التملك الأجنبي.
المصدران · JSK، 18 تشرين الثاني 2025؛ IDAL، 12 آذار 2018
يعتبر القانون أجنبيًا كل شخص لا يحمل الجنسية اللبنانية.
المصدر · IDAL، 12 آذار 2018
تُعدّ الشركة اللبنانية أجنبية عندما يملك أجانب معظم رأسمالها.
المصدر · IDAL، 12 آذار 2018
لم نجد مصدرًا يبيّن كيف تُطبَّق الأحكام على من يحمل الجنسية اللبنانية وجنسية أخرى. اسأل كاتبًا عدلًا لبنانيًا قبل أن توقّع.
المصدر · أبحاث أحلى بيت، 16 تشرين الأول 2026
القيود على المشترين الأجانب
الأحكام واردة في المرسوم الاشتراعي 11614 لعام 1969، كما عدّله القانون 296 تاريخ 3 نيسان 2001.
المصدران · IDAL، 12 آذار 2018؛ UN-Habitat (GLTN)، 28 أيار 2024
يحق للشخص الأجنبي، من دون إذن، تملّك ما يصل إلى 3,000 م² في المجموع، بما فيها العقارات المبنية. ويُحتسب الزوج والأولاد القاصرون شخصًا واحدًا.
المصادر · IDAL، 12 آذار 2018؛ UN-Habitat (GLTN)، 28 أيار 2024؛ IDAL، بلا تاريخ
تملّك أكثر من 3,000 م² يحتاج إلى مرسوم من مجلس الوزراء، بناءً على اقتراح وزير المالية.
المصدران · IDAL، 12 آذار 2018؛ UN-Habitat (GLTN)، 28 أيار 2024
يُحدَّد التملك الأجنبي بسقف 3% من مساحة لبنان، و3% من كل قضاء، و10% من بيروت.
المصادر · IDAL، 12 آذار 2018؛ IDAL، بلا تاريخ؛ UN-Habitat (GLTN)، 28 أيار 2024
يسقط الترخيص إذا لم يُسجَّل الشراء خلال سنة واحدة. ويجب إنجاز المبنى أو المشروع المقام على الأرض خلال خمس سنوات من التسجيل، وهي مهلة يمكن تجديدها مرة واحدة.
المصادر · IDAL، 12 آذار 2018؛ IDAL، بلا تاريخ؛ UN-Habitat (GLTN)، 28 أيار 2024
يمنع القانون كل من لا يحمل جنسية دولة معترف بها من اكتساب الحقوق العقارية. ويُفسَّر على نطاق واسع بأنه يمنع اللاجئين الفلسطينيين، وهذا التفسير محل خلاف.
المصدر · NRC، كانون الثاني 2016
كم تبلغ التكلفة
رسم التسجيل: 3% من القيمة للمشترين اللبنانيين و5% لغير اللبنانيين، بموجب المادة 92 من قانون موازنة 2022 (القانون 10/2022).
المصادر · Official Gazette، 15 تشرين الثاني 2022؛ ALDIC، 9 كانون الأول 2022؛ Kallas Law Firm، 24 أيار 2026
تذكر الأدلة الأقدم نحو 5.8% إلى 6% للجميع، لكن هذه الأرقام سابقة لقانون موازنة 2022. قرأنا المادة 92 في نص الجريدة الرسمية في 17 تشرين الأول 2026، ولا تعدّلها قوانين الموازنة اللاحقة التي راجعناها (2024 إلى 2026). اسأل الكاتب العدل عن المبلغ يوم التسجيل.
المصادر · Official Gazette، 15 تشرين الثاني 2022؛ Kallas Law Firm، 24 أيار 2026؛ PwC، 1 تموز 2026؛ IDAL، 12 آذار 2018
رسم الطابع: 0.4% من قيمة العقد، إضافة إلى طوابع ثابتة.
المصدران · Kallas Law Firm، 24 أيار 2026؛ PwC، 1 تموز 2026
الكاتب العدل: رسم قدره اثنان بالألف (20,000 ليرة لبنانية كحد أدنى)، وأتعاب الكاتب العدل 30% من هذا الرسم، ورسم واحد بالألف على الصكوك الموثّقة للسجل العقاري.
المصدر · Kallas Law Firm، 24 أيار 2026
رسم نقابة المحامين: واحد بالألف على العقود التي تتجاوز قيمتها مليوني ليرة لبنانية. وتُفرض زيادة بلدية بنسبة 5% على بعض بنود التسجيل.
المصدر · Kallas Law Firm، 24 أيار 2026
مثال: منزل بسعر 200,000 $
| كم تبلغ التكلفة | مشترٍ لبناني | مشترٍ غير لبناني |
|---|---|---|
| رسم التسجيل3% / 5% | 6,000 $ | 10,000 $ |
| رسم الطابع (0.4%) | 800 $ | 800 $ |
| المجموع | 6,800 $ | 10,800 $ |
رسم التسجيل ورسم الطابع فقط. ويُضاف إليهما رسوم الكاتب العدل والنقابة والبلدية وأي عمولة للوسيط.
المصادر · Official Gazette، 15 تشرين الثاني 2022؛ ALDIC، 9 كانون الأول 2022؛ Kallas Law Firm، 24 أيار 2026؛ PwC، 1 تموز 2026
الخطوات من العرض حتى سند الملكية
احصل على إفادة عقارية حديثة من السجل العقاري. تبيّن المالك وأي رهون وأعباء وقيود.
المصدر · Kallas Law Firm، 25 أيار 2026
يمكن قيد الوعد بالبيع قيدًا مؤقتًا في السجل العقاري. وعندها فقط يصبح نافذًا بوجه الغير.
المصدر · Kallas Law Firm، 25 أيار 2026
يُوقَّع البيع أمام كاتب عدل. ويحتاج ملف السجل إلى براءة ذمة من وزارة المالية للعقار المبني، وإفادة من البلدية وخريطة مساحة للأرض.
المصدران · Kallas Law Firm، 9 حزيران 2026؛ Obeid & Medawar، 25 كانون الثاني 2024
تصبح مالكًا عندما يُقيَّد البيع في السجل العقاري. وإلى ذلك الحين، لا يمنحك البيع غير المسجَّل سوى حق شخصي تجاه البائع.
المصدران · Kallas Law Firm، 9 حزيران 2026؛ UN-Habitat (GLTN)، 28 أيار 2024
التوقيع من الخارج: الوكالة
لبنان ليس طرفًا في اتفاقية لاهاي للأبوستيل، لذا تُصدَّق الوكالة الموقّعة في الخارج لدى سفارة لبنان أو قنصليته، ولا تُوضَع عليها شهادة أبوستيل.
المصدر · HCCH، 30 حزيران 2026
واشنطن: تطلب السفارة اللبنانية وكالة موثّقة لدى كاتب عدل ومصدّقة من وزير الخارجية في الولاية (Secretary of State)، ثم تُصدَّق في السفارة. ويجب أن تذكر رقم العقار وموقعه. الرسم: 50 دولارًا عن كل توقيع.
نيويورك: كاتب العدل، ثم كاتب المقاطعة (county clerk) حيث يلزم، ثم وزير خارجية الولاية (Secretary of State)، ثم القنصلية، مع شاهدين للعقارات. الرسوم: 100 دولار للوكالة العامة و50 دولارًا للوكالة الخاصة.
المصدر · Consulate General of Lebanon in New York، بلا تاريخ
هولندا: توقّع شخصيًا في السفارة. الرسوم: 44 يورو للوكالة الخاصة و88 يورو للوكالة العامة.
نصيحتنا
تختلف الأحكام والرسوم من بلد إلى آخر. راجع السفارة أو القنصلية اللبنانية في بلد إقامتك قبل أن توقّع.
الدفع
بحلول نهاية 2022 طلبت الغالبية الساحقة من البائعين الدفع بالدولار النقدي بدل الشيكات المصرفية، بحسب مراجعة سنوية لأحد الوسطاء. لم نجد مصدرًا أحدث.
المصدر · JSK، 30 كانون الأول 2022
نصيحتنا
لا تدفع عربونًا قبل أن تطّلع على الإفادة العقارية وتتأكد من أن الأوراق تطابق البائع.
أسئلة يطرحها الناس
هل يستطيع الأجانب شراء عقار في لبنان؟
نعم. يحق للشخص الأجنبي، من دون إذن، تملّك ما يصل إلى 3,000 م² في المجموع، ضمن سقف 3% من كل قضاء و10% من بيروت. وما زاد على ذلك يحتاج إلى مرسوم من مجلس الوزراء.
المصدران · IDAL، 12 آذار 2018؛ UN-Habitat (GLTN)، 28 أيار 2024
هل تسري على اللبنانيين المقيمين في الخارج القيود المفروضة على المشترين الأجانب؟
لا. تسري القيود على من لا يحملون الجنسية اللبنانية، أينما كان يقيم اللبناني.
المصدران · JSK، 18 تشرين الثاني 2025؛ IDAL، 12 آذار 2018
كم تبلغ رسوم تسجيل العقارات في لبنان؟
3% من القيمة للمشترين اللبنانيين و5% لغير اللبنانيين بموجب المادة 92 من قانون موازنة 2022، إضافة إلى رسم طابع 0.4% ورسوم الكاتب العدل. وتذكر الأدلة الأقدم نحو 6%، لكن هذا الرقم سابق لقانون 2022. اسأل الكاتب العدل عن المبلغ يوم التسجيل.
المصدران · ALDIC، 9 كانون الأول 2022؛ Kallas Law Firm، 24 أيار 2026
متى أصبح مالكًا؟
عندما يُقيَّد البيع في السجل العقاري. وقبل ذلك، لا يمنحك البيع غير المسجَّل سوى حق شخصي تجاه البائع.
المصدر · Kallas Law Firm، 9 حزيران 2026
هل أستطيع الشراء من الخارج بوكالة؟
نعم. وقّعها أمام كاتب عدل في بلد إقامتك وصدّقها لدى السفارة أو القنصلية اللبنانية. لبنان ليس طرفًا في اتفاقية لاهاي للأبوستيل، فلا تكفي شهادة الأبوستيل وحدها.
المصدران · HCCH، 30 حزيران 2026؛ Embassy of Lebanon in Washington، بلا تاريخ
المصادر
كل تاريخ هو تاريخ المصدر نفسه. المصدر الذي لا يحمل تاريخًا يُوسَم «بلا تاريخ» مع يوم اطلاعنا عليه.
- JSK Real Estate، How expats can buy property in Lebanon: a complete guideنُشر في 18 تشرين الثاني 2025
- Investment Development Authority of Lebanon (IDAL)، Legal Framework for Ownership of Land in Lebanonملف بتاريخ 12 آذار 2018
- أبحاث أحلى بيتنُشر في 16 تشرين الأول 2026 · بحثنا عن قانون أو صفحة رسمية أو دليل قانوني بشأن هذا الأمر فلم نجد.
- Global Land Tool Network / UN-Habitat، Legislative land and property rights framework: Lebanonملف بتاريخ 28 أيار 2024
- Investment Development Authority of Lebanon (IDAL)، Limitations and restrictions for foreign investorsبلا تاريخ، اطُّلع عليه في 16 تشرين الأول 2026
- Norwegian Refugee Council، Palestinian refugees' right to inherit under the 2001 amendment lawنُشر في كانون الثاني 2016
- Lebanese Ministry of Finance، Budget Law 2022 (Law 10/2022), as published in the Official Gazette (بالعربية)نُشر في 15 تشرين الثاني 2022
- ALDIC، Budget Law 2022 summaryملف بتاريخ 9 كانون الأول 2022
- Kallas Law Firm، Real estate fees calculatorنُشر في 24 أيار 2026
- PwC Worldwide Tax Summaries، Lebanon: Individual – Other taxesروجع آخر مرة في 1 تموز 2026
- Kallas Law Firm، The Land Registryنُشر في 25 أيار 2026
- Kallas Law Firm، Promise of sale, pre-emption and prescriptionنُشر في 25 أيار 2026
- Kallas Law Firm، Buying property in Lebanonنُشر في 9 حزيران 2026
- Obeid & Medawar Law Firm، Real estate transactions in Lebanonحُدّث في 25 كانون الثاني 2024
- Hague Conference on Private International Law (HCCH)، Status table: Apostille Conventionحُدّث في 30 حزيران 2026
- Embassy of Lebanon in Washington، Power of attorneyبلا تاريخ، اطُّلع عليه في 16 تشرين الأول 2026
- Consulate General of Lebanon in New York، Power of attorneyبلا تاريخ، اطُّلع عليه في 16 تشرين الأول 2026
- Embassy of Lebanon in the Netherlands، Power of attorneyبلا تاريخ، اطُّلع عليه في 16 تشرين الأول 2026
- JSK Real Estate، 2022 real estate year-end review: Lebanonنُشر في 30 كانون الأول 2022
