هل يمكن بيع شقة تتجاوز مساحتها 300 م² غير منجزة من الداخل والحصول مع ذلك على رخصة إشغال؟

يُسأل أيضاً: “هل يمكن بيع شقة فوق 300 م² على العظم والحصول على رخصة إشغال في لبنان؟” · “رخصة إشغال لشقة على العظم في لبنان” · “إعفاء الشقق الكبيرة في المرسوم 15874” · “هل أستطيع شراء شقة كبيرة من دون تشطيب في لبنان؟”

ما الذي يسمح به الإعفاء#

في العادة لا يُعدّ البناء منجزاً لغاية رخصة الإشغال النهائية إلا بعد إنجاز الواجهات والأعمال الداخلية^[1]. وتستثني المادة 5 من المرسوم 15874/2005 الشقق التي تتجاوز مساحتها 300 م²: يجوز تسليمها من دون الدهان الداخلي والنجارة والتجهيزات الصحية والكهربائية والمطابخ، إذا نصّت عقود البيع على ذلك. وإذا خلا العقد من بند كهذا، لا يسري الإعفاء.

يقيس المرسوم الـ300 م² مع احتساب المساحات التي لا تدخل في احتساب عاملَي الاستثمار السطحي والعام للعقار^[1]. لم نجد أي مصدر يحدد بدقة أي مساحات يشملها ذلك. اطلب من المهندس الذي يدقق الخرائط أن يؤكد خطياً أن الشقة تتجاوز العتبة وفق طريقة القياس في المرسوم.

الإعفاء يشمل الداخل فقط. فمتى اكتمل البناء المرخَّص، بما في ذلك الواجهات الخارجية، يقدّم المالك طلب رخصة الإشغال إلى الإدارة الفنية المختصة^[2]. لا تقول مصادرنا أي مكتب هو المختص لبناء معيّن، فاسأل البلدية التي يقع البناء في نطاقها.

لماذا تهمّك الرخصة النهائية#

يمنع المرسوم 15874/2005 بيع أجزاء من البناء أو التفرّغ عنها من دون رخصة إشغال نهائية، باستثناء الوحدات الخاضعة للقانون 539/1996^[1]. ولا يستطيع السجل العقاري فرز البناء إلى أقسام مستقلة ما لم يُبرز المالك رخصة إشغال صادرة أصولاً وإفادتين بربط البناء بشبكتي الكهرباء والمياه^[2]. ومن دون هذا الفرز، لا يمكن أن تكون لشقتك صحيفة عينية وسند تمليك خاصان بها. إليك كيف تحصل شقة في بناء جديد على سند تمليك مستقل.

الرخصة المؤقتة لا تحلّ محل النهائية. فهي تسمح بالسكن في القسم وبوصلات مؤقتة للخدمات، لكنها لا تصلح للفرز النهائي أو البيع أو التسجيل النهائي^[1]. المزيد عن رخصتَي الإشغال المؤقتة والنهائية. ومع الإعفاء، تستطيع الشقة على العظم التي تتجاوز 300 م² أن تصل إلى رخصة نهائية، ومن خلالها إلى سند تمليك مستقل.

إنجاز الشقة بعد أن تشتريها#

الأعمال المتروكة تحتاج إلى معاملات لاحقاً. فحين تُسلَّم شقة كهذه من دون تشطيب داخلي، تحتاج الأعمال التي لم تُنجَز إلى إيصال تصريح أو رخصة ترميم^[1]. وبموجب القانون 646/2004، لا يحتاج ترميم البناء القانوني أو المسوّى وضعه إلا إلى تصريح خطي يوقّعه مهندس مسؤول وتصادق عليه نقابة المهندسين، ويكون صالحاً لسنة واحدة^[2]. لا تنشر مصادرنا رسم النقابة على التصريح، فاسأل مهندسك. راجع هل تحتاج إلى رخصة لترميم عقارك.

لا يلغي الإعفاء غرامات الواجهات غير المنجزة^[1]. فإذا كانت الواجهات الخارجية غير منجزة عند انتهاء رخصة البناء، يكون أمام المالك سنة واحدة لإنجازها. وبعد ذلك تُفرض غرامة سنوية قدرها 15% من رسوم الترخيص عن كل عام^[2] وتُسجَّل على الصحيفة العينية للعقار كدين ممتاز، فتبقى ملازمة للعقار حين تشتريه.

ما لا يقوله المرسوم#

لم نجد إلا نصّ المرسوم. لا يوجد دليل رسمي ولا تعليق من مكتب محاماة على طريقة تطبيق البلديات له، ولا يقدّم أي مصدر صيغة نموذجية للعقد. ولم يتأكد لنا هل تسمّي بلديتك المستند رخصة إشغال أم شهادة إنجاز^[2]. اسأل المكتب الفني في البلدية أو المديرية العامة للتنظيم المدني أو مهندساً لبنانياً، واطلب من محامٍ أن يقرأ بند العقد.