من أوكّل في وكالتي على عقار في لبنان؟

يُسأل أيضاً: “من يحمل وكالة عن عقاري في لبنان؟” · “هل أوكّل محامياً أم قريباً في لبنان؟” · “هل يمكن لأحد أفراد العائلة أن يتصرف عني بوكالة في لبنان؟” · “من يوقّع عني عند كاتب العدل في لبنان؟”

ماذا تقول المصادر عن اختيار الوكيل#

لم نجد قانوناً لبنانياً أو حكماً قضائياً أو صفحة رسمية تحدد من يجب أن يكون وكيلك، ولا أي مصدر عن طريقة مراقبته. تقول JSK Real Estate، وهي وكالة عقارية لبنانية لها مصلحة في إتمام المبيعات، إن المغترب يستطيع إعطاء وكالة لمحامٍ محلي أو لشخص يثق به لإتمام الشراء^[1]. وتقول JSK إن التسجيل يجري "في المساحة". والصحيح أن نقل الملكية يتم في أمانة السجل العقاري التابع لها العقار^[9,10].

مهمة الوكيل محددة. يمرّ الشراء بإفادة عقارية حديثة، ثم عقد وعد بالبيع اختياري، ثم عقد بيع يُوقَّع أمام كاتب العدل، ثم التسجيل. ولا تصبح مالكاً إلا بعد تسجيل البيع^[11]. من توكّله يوقّع ويقدّم المعاملات عنك، فيجب أن يقدر على الوصول إلى كاتب العدل وإلى أمانة السجل العقاري تلك.

لم نجد أتعاباً منشورة لمحامٍ يعمل بموجب وكالة. اطلب من أي محامٍ تتواصل معه عرض سعر مكتوباً. وللنصيحة في الاختيار، المرجع المناسب هو محامٍ لبناني أو نقابة المحامين.

أسئلة تطرحها قبل أن توكّل أحداً#

ليس أيٌّ منها قاعدة قانونية. إنها ما يسألك إياه صديق حريص.

• هل يستطيع الحضور ومتابعة الملف؟ من يصل إلى أمانة السجل العقاري التابع لها العقار وإلى كاتب العدل، ولديه وقت للمتابعة، أنفع من اسم مشغول يسلّم ملفك لغيره.
• هل يعمل للطرف الآخر؟ تحفّظ من توكيل سمسار أو محامي البائع أو أي شخص يرشّحه البائع. لكلٍّ منهم سبب ليريد إتمام الصفقة.
• هل سيشرح لك ما يوقّعه؟ اطلب نسخة عن كل مستند قبل توقيعه وبعده، وشرحاً بلغة تقرأها جيداً.
• هل هو محامٍ؟ المحامي الذي ينفّذ عنك شراء عقار أو بيعه ملزم بتطبيق إجراءات العناية الواجبة لمكافحة تبييض الأموال بموجب القانون رقم 44/2015^[12]. توقّع أن يطلب منك أوراقاً عنك وعن أموالك، والقانون لا يحدد أيّها.

الاختيار الحريص ينفع أكثر مع وكالة محصورة وتحقّقك أنت في السجل العقاري. اطّلع على كيف تحمي عقارك من وكالة مزوّرة.

احصر ما يستطيع الوكيل فعله#

يقول مكتب كلاس للمحاماة إن بيع العقار عمل من أعمال التصرف، فلا تكفي الوكالة العامة وتحتاج إلى وكالة خاصة صريحة بالبيع^[2]. تنظّم البعثات اللبنانية الوكالات العامة والخاصة برسوم مختلفة، مثلاً 50 دولاراً للخاصة، 100 دولار للعامة^[7,13,14] في البعثات في الولايات المتحدة. الفرق مشروح في الوكالة العامة والوكالة الخاصة.

حدّد العقار بدقة. تطلب بعثتا الولايات المتحدة وهولندا مثلاً رقم العقار وموقعه، مع نسخة عن سند الملكية أو إفادة عقارية^[7,13,15]، فتحقّق من لائحة بعثتك. وتُطلب الإفادة العقارية بذكر المحافظة، القضاء، المنطقة العقارية، رقم العقار، القسم والبلوك^[10,16]، والأخيران حيث ينطبقان فقط. إليك كيف تجد رقم عقارك ومنطقته العقارية وقسمه.

يقول كلاس إن الوكالة لا تنقضي بمرور الزمن ما لم تُحدَّد لها مدة^[2]. إن أردت أن تنتهي صلاحية الوكيل في تاريخ معيّن، فاطلب كتابة هذا التاريخ في الوكالة. ومن جهة أخرى، على الوكيل الذي يسجّل حقاً عينياً في السجل العقاري أن يبرز وكالة لا يتجاوز عمرها 5 سنوات^[2,3]. ويستشهد كلاس بقرار لمحكمة التمييز يقضي بأن أمين السجل يستطيع من تلقاء نفسه رفض وكالة عادية مضى عليها أكثر من خمس سنوات، حتى لو لم يعترض أحد.

فكّر جيداً قبل توقيع وكالة غير قابلة للعزل. يقول كلاس إن الوكالة تكون غير قابلة للعزل حين تُعطى لمصلحة الوكيل أو شخص ثالث، ولا يمكنك عندها سحبها إلا بموافقة صاحب المصلحة^[2]. كما أنها لا تنتهي بوفاة الموكّل، فتُلزم ورثتك. وبحسب كلاس، يستثني الاجتهاد المستقر الوكالة غير القابلة للعزل فعلاً من مهلة السنوات الخمس، فيمكن إبرازها في السجل بعد تلك المدة^[2,3]. ويضيف كلاس أن عدم قابلية العزل يتوقف على مضمون الوكالة لا على عنوانها، مثل إقرارك بقبض كامل الثمن. المزيد في الوكالة غير القابلة للعزل.

لم نجد مصدراً عن قيود أخرى قد تكتبها، كحدّ أدنى للسعر أو منع الرهن. اسأل المحامي الذي يصوغ الوكالة عمّا يمكن كتابته وكيف سيقرأه كاتب العدل.

إنهاء صلاحية الوكيل#

يقول كلاس إنك تستطيع مبدئياً عزل الوكيل متى شئت، وإن أي بند يمنعك من ذلك لا أثر له. الاستثناء هو الوكالة المعطاة لمصلحة الوكيل أو شخص ثالث، فلا تُسحب إلا بموافقته^[2,3]. وتنتهي الوكالة العادية أيضاً إذا تنحّى عنها الوكيل، أو بوفاتك أو فقدانك الأهلية^[2].

تتولى البعثات اللبنانية معاملات العزل. تتقاضى القنصلية في دبي 276 درهماً إماراتياً عن كل توقيع^[17] وتطلب نسخة عن الوكالة المراد عزلها، وتنظّم السفارة في هولندا الإلغاء عبر البريد الإلكتروني^[15,17]. لا تذكر أيٌّ من الصفحتين كيف يصل العزل إلى كاتب العدل أو السجل العقاري، ولم نجد سجلاً عاماً للعزل^[2,3]. أبلغ وكيلك وكاتب العدل خطياً بنفسك، واحتفظ بما يثبت ذلك. المزيد في إلغاء الوكالة.