كيف أسجّل شقتي المشتراة على الخريطة باسمي بعد انتهاء البناء؟

يُسأل أيضاً: “كيف أسجل شقة على الخريطة باسمي بعد انتهاء البناء؟” · “متى أحصل على سند تمليك لشقة اشتريتها على الخريطة في لبنان؟” · “كيف تحصل شقتي في بناء جديد على صحيفة عقارية خاصة؟” · “من يسجّل الشقة في بناء جديد في لبنان، المطوّر أم الشاري؟”

لماذا لا تملك شقتك سنداً خاصاً بها بعد#

خلال البناء، لا يعرف السجل العقاري إلا العقار ككل. لا يمكن تسجيل أي حق عيني على جزء محدد من العقار قبل أن تكون له صحيفة خاصة، لذلك ما يمكن تسجيله قبل ذلك هو عدد من الأسهم في العقار كله^[7]. ولا تحصل الشقة على صحيفة خاصة إلا عند فرز البناء أقساماً^[2].

إلى أن يُقيَّد بيعك، يبقى العقار باسم البائع ومعرّضاً لأي بيع أو رهن أو حجز يُقيَّد قبلك، بحسب مكتب كلاس للمحاماة^[3]. أما الوعد بالبيع المقيَّد قيداً احتياطياً على الصحيفة فيحفظ مرتبتك تجاه البيوع والرهون اللاحقة^[3,8]. ويقول كلاس أيضاً إن هذه الإشارة لا تنقل الملكية، ويبقى حقك شخصياً خاضعاً لمرور الزمن العشري حتى التسجيل النهائي^[9]. لا يتناول كلاس الشقق المبيعة على الخريطة، والإشارة توضع على صحيفة العقار الأم، فاسأل محامياً لبنانياً كيف ينطبق ذلك قبل أن تكون لقسمك صحيفة خاصة. المزيد في هل يحميك الوعد بالبيع.

المرحلة الأولى: رخصة الإشغال النهائية#

بعد إنجاز البناء المرخَّص، بما فيه الواجهات الخارجية، يتقدّم المالك إلى الإدارة الفنية بطلب رخصة الإشغال، مع خرائط التنفيذ المسجّلة في نقابة المهندسين^[1]. لا تُعطى الرخصة إلا بعد موافقة الإدارات الفنية ودفع الرسوم والغرامات عن أي مساحة إضافية بُنيت دون ترخيص. ويجب أولاً تسوية الأجزاء المخالفة.

يجب منح الرخصة أو رفضها خلال شهر على الأكثر^[1] من تاريخ الطلب. وإذا لم يصدر قرار، يحقّ لمقدّم الطلب اعتبار البناء مرخَّصاً على مسؤوليته وإبلاغ الإدارة خطياً، شرط أن يكون البناء مطابقاً وأن تُدفع رسوم المساحة الإضافية خلال شهرين.

يمكن أن تشمل الرخصة النهائية الأشغال كلها، أو بناءً واحداً أو كتلة واحدة متى أُنجزت أقسامها المشتركة^[1]. ويستعمل المرسوم التطبيقي أيضاً تسمية إفادة إنجاز البناء، ولم يتأكد أي تسمية تعتمدها بلديتك. تحقّق من أن الرخصة التي تُعرض عليك نهائية لا مؤقتة: راجع رخصة الإشغال المؤقتة والنهائية.

يقبل القانون بدائل عن الرخصة في بعض الحالات. أحدها إفادة رسمية بأن البناء أُنجز قبل 13/9/1971^[1]. وآخر إفادة بعدم البتّ في طلب الإشغال ضمن المهلة مع شهادة مطابقة من مهندس. وتعدّد المادة 7 بدائل أخرى لم نقرأها كاملة.

المرحلة الثانية: فرز البناء أقساماً#

يتقدّم مالك البناء كله إلى السجل العقاري بطلب فرزه أقساماً مستقلة. ويشدّد مكتب كلاس للمحاماة على أن ذلك خيار المالك، وأن البناء لا يخضع لنظام الملكية المشتركة لمجرد أنه متعدد الطوابق^[2]. ولا تُسجَّل الأقسام إلا إذا كان البناء مطابقاً لقوانين البناء، فالمخالفات قد تمنع صدور سند مستقل لشقتك.

إذا كان البناء يضم ثلاثة أقسام خاصة أو أكثر^[2]، وجب إيداع نظام مصدَّق لدى كاتب العدل. يتضمّن جدول الأقسام وخريطة وقواعد الإدارة، ويحدّد حصة كل قسم في الأقسام المشتركة من أصل 1000. وحصتك في الأقسام المشتركة تتبع شقتك ولا يجوز بيعها أو رهنها منفصلة.

رسوم هذه المرحلة منشورة جزئياً فقط. يذكر كلاس 1%^[2] لتسجيل البناء وفق نظام الملكية المشتركة، دون أن يحدد على أي أساس يُستوفى ولا من يدفعه. وعن السند الجديد الصادر بعد الفرز، يضع كلاس الرسم المقطوع عند 150,000 ل.ل. بموجب القانون 10/2022، فيما يُذكر أن المادة 81 كما عدّلها المرسوم 56/2025 تحدد 300,000 ل.ل. لمعظم هذه البنود. لم نطّلع على هذا المرسوم^[10]. اسأل أمانة السجل العقاري أو كاتب العدل عن الأرقام الحالية.

الأعباء على العقار الأم مهمة في هذه المرحلة. فكّ رهن مسجّل يضمن ديناً منتجاً للفوائد يتطلّب موافقة مسبقة من الدوائر الضريبية المختصة^[10,11]، مع بعض الاستثناءات، ويضع كلاس رسم الفك عند 1% من قيمة الدين المفكوك^[10]. وأي رصيد متبقٍّ من تسوية مخالفات البناء بموجب القانون 139/2019 يُعدّ ديناً ممتازاً على الصحيفة ويجب دفعه قبل فرز العقار^[12]. لا يذكر أي مصدر ما يحصل للشارين إذا لم تُسوَّ هذه الأعباء أبداً. راجع إذا وضع مصرف المطوّر أو دائنوه يدهم على الأرض واسأل محامياً.