توقّف المطوّر عن البناء بعدما قبض أموالي، فماذا أفعل؟

يُسأل أيضاً: “المطور توقف عن بناء شقتي بعد أن دفعت فماذا أفعل في لبنان؟” · “توقف مشروع على الخريطة في لبنان كيف أسترد أموالي؟” · “المطور ترك البناية التي دفعت ثمن شقة فيها” · “هل يمكنني مقاضاة مطوّر توقف عن البناء في لبنان؟”

ما هو معروف وما ليس معروفاً#

لم نجد مصدراً لبنانياً يشرح كيف تتعامل المحاكم مع مطوّر يتوقف عن البناء. لا شيء موثَّقاً يتناول فسخ العقد واسترداد المال، أو إلزام المطوّر بإنجاز البناء، أو تولّي المشترين المشروع بأنفسهم. وحده المحامي الذي يقرأ عقدك يستطيع أن يقول لك أيّ هذه الطرق متاح لك.

لكن مكتب كلاس للمحاماة يصف طريقاً واحداً. فالمشتري بموجب عقد بيع غير مسجَّل يستطيع أن يقاضي البائع، أو ورثته، لإلزامه بالتسجيل أو للمطالبة بالتعويض أو لتثبيت البيع، وقد يسقط الحق في طلب التسجيل بمرور الزمن^[6,8]. اسأل محامياً كيف ينطبق ذلك على شقة لم تُبنَ بعد وليست لها صحيفة عينية خاصة. المزيد عن وضع المشتري الذي لا يملك سوى عقد.

وتتناول المصادر أيضاً وضعك القانوني على الورق وحالة البناء. كلاهما يحدد مدى قوة موقفك، ويمكنك التحقق منهما بنفسك من دون الاعتماد على المطوّر أو الوسيط.

ما يخبرك به السجل العقاري#

تُظهر الإفادة العقارية الرسمية للعقار مالكه والحصص، وأي رهون أو حجوزات أو أعباء أو دعاوى عالقة^[3,4]. انظر أولاً هل ما زال المطوّر يملك الأرض، وهل لمصرف أو دائن رهن أو حجز عليها. فكل عبء يبقى على الصحيفة العينية ينتقل إلى المشتري ما لم يُشطب^[1]. وإذا كانت الأرض مرهونة أو محجوزاً عليها، فاقرأ هل يستطيع دائنو المطوّر أن يضعوا يدهم على الأرض.

تحقّق من شكل حقك أنت على الصحيفة العينية. فالوعد بالبيع المقيَّد قيداً احتياطياً يحفظ مرتبتك تجاه البيوع والرهون اللاحقة، أما غير المقيَّد فلا يُحتجّ به على الغير حسن النية^[1,9]. ومع ذلك يقول مكتب كلاس للمحاماة إن الإشارة المبنية على عقد بيع عادي أو على وكالة لا تنقل الملكية، ويبقى حقك خاضعاً لمرور الزمن العشري إلى أن يتم التسجيل النهائي^[10]. لا يتناول مكتب كلاس الوحدات المبيعة على الخريطة، فاسأل محامياً كيف ينطبق ذلك على شقتك. المزيد في هل يحميك الوعد بالبيع.

والقيود الاحتياطية تسقط أيضاً، بعد مهل تتراوح بين شهر وسنة بحسب طريقة إجرائها^[6]. وبين المشترين أو الدائنين المتزاحمين، تكون الأفضلية لمن قُيِّد أولاً في السجل اليومي لأمانة السجل العقاري. ولا توضع إشارة دعوى عالقة على الصحيفة العينية إلا بقرار من رئيس المحكمة المدنية المختصة. اسأل محاميك هل يناسب وضعك أيٌّ من هذه الإجراءات، وما المهلة التي تنطبق.

ما تخبرك به رخصة البناء#

تدوم رخصة البناء ست سنوات قابلة للتجديد مرة واحدة لمدة سنتين^[5]. ويجب طلب التجديد خلال ستة أشهر من انتهائها، ويخضع للأنظمة النافذة وقت التجديد. تصدر الرخص عن رئيس السلطة التنفيذية في البلدية، أو المحافظ أو القائمقام خارج النطاق البلدي، لذلك فالبلدية التي يقع العقار في نطاقها هي الجهة التي تسألها هل ما زالت الرخصة سارية.

وقد يحمل الهيكل غير المنجز ديوناً. فإذا بقيت الواجهات غير منجزة بعد سنة من انتهاء الرخصة، تُسجَّل على الصحيفة العينية غرامة قدرها 15% من رسوم الترخيص عن كل عام^[5] دَيناً ممتازاً. ولا تُسجَّل مخالفات البناء على الصحيفة العينية إلا بطلب من البلدية أو الإدارة الفنية، لذا فالإفادة النظيفة لا تثبت عدم وجود مخالفات. ولا يمكن أن تحصل شقتك على صحيفة عينية خاصة بها قبل أن يقدّم المالك رخصة إشغال وإفادتا ربط بشبكتي الكهرباء والمياه، باستثناء الوحدات المفرزة بموجب القانون 539/1996؛ راجع تسجيل الشقة بعد إنجاز البناء.

متى قد يكون الأمر جرماً#

تعثّر مشروع حقيقي ليس في ذاته احتيالاً. يدرج مكتب كلاس للمحاماة (آب 2026) بين الأفعال الاحتيالية بموجب المادة 655 من قانون العقوبات الأفعالَ الرامية إلى إيهام الضحية بمشروع وهمي^[7]. ويقول إن عقوبة الاحتيال الحبس من 6 أشهر إلى 3 سنوات، تُضاعف في بعض الحالات، وإنه يُلاحق من دون حاجة إلى شكوى الضحية. ويقول المكتب نفسه إن الاجتهاد المستقر يعدّ بيع العقار نفسه مرتين احتيالاً.

بحسب مكتب كلاس، تبدأ مهلة مرور الزمن على الاحتيال من تاريخ آخر دفعة لا من تاريخ اكتشاف الفعل^[7]. لا يذكر المصدر طول هذه المهلة، فلا تنتظر: المحامي يستطيع أن يقول لك كم بقي من الوقت. أما هل يشكّل سلوك المطوّر احتيالاً، فأمر تقرره النيابة العامة والمحاكم. راجع أين تبلّغ عن الاحتيال العقاري.