كيف أتحقق من المالك الحقيقي لعقار في لبنان؟

يُسأل أيضاً: “كيف أعرف مالك عقار في لبنان؟” · “التحقق من ملكية عقار” · “كيف أتأكد من صاحب أرض أو شقة في لبنان؟” · “إفادة عقارية لمعرفة المالك”

كيف يسجّل لبنان ملكية العقار#

يُنظَّم السجل العقاري بحسب العقار، لا بحسب الشخص. لكل عقار صحيفة عينية خاصة به تحت رقمه، تضم كل حقوقه وأعبائه، وسند التمليك الذي يحمله المالك نسخة عن هذه الصحيفة^[10]. وتتولى إدارة السجل المديرية العامة للشؤون العقارية في وزارة المالية^[3,7].

العبرة بما هو مدوّن على الصحيفة. فالحقوق وقيود التصرّف والحجوزات والدعاوى العقارية لا تسري على الغير إلا من تاريخ قيدها عليها^[10]. لذلك فالسند الذي يسلّمك إياه البائع مجرد نسخة، والصحيفة في السجل هي ما يجب أن تتحقق منه.

تُحسب الملكية بـ2400 سهم^[2,8,9]، ومجموعها يساوي العقار كاملاً. ومن يُذكر بحصص أقل لا يملك إلا جزءاً شائعاً منه، إلى جانب الأشخاص الآخرين المذكورين^[9,10,11].

تتولى كل عقار أمانة السجل العقاري في منطقته^[1,2]. لم نجد لائحة منشورة تحدد أي أمانة تغطي أي منطقة. في نيسان 2025 مثلاً، كانت أمانات جبل لبنان التي تعمل في أيام محددة تشمل بعبدا والشوف وعاليه والمتن وكسروان-جبيل^[12]. اسأل المديرية العامة للشؤون العقارية، أو محامياً، عن الأمانة التي تتبع لها المنطقة العقارية لعقارك.

إفادة رسمية أم نسخة غير رسمية#

منذ 13 تشرين الأول 2020، تستطيع فروع OMT أن تعرض عليك الصحيفة العينية للعقار وتطبع نسخة غير رسمية، مع نسخة رقمية بالرسالة النصية أو بالبريد الإلكتروني^[3,5]. لا تنشر OMT رسماً لهذه الخدمة، فاسأل في الفرع. وبحسب Legalmondo، وهو مكتب محاماة، كان الموقع الإلكتروني للسجل يمنح أيضاً بيان معلومات غير رسمي مقابل 4 دولارات أميركية^[2] في حزيران 2025. لم نتمكن من الوصول إلى ذلك الموقع لنتأكد من استمرار الخدمة، كما أن خدمة مشابهة عبر Whish غير مؤكدة. المزيد عن الحصول على إفادة عبر الإنترنت أو عبر OMT.

هذه النسخ لنظرة أولى فقط. أي عملية بيع تحتاج إلى إفادة رسمية من السجل^[2,3,4,5]. ويقول المكتب نفسه إن الإفادة الرسمية لا تُعطى إلا لمن يحضر شخصياً إلى الأمانة المختصة، وإن كلفتها 5 دولارات أميركية^[2]. لم نتمكن من الوصول إلى جدول الرسوم الرسمي، وقد يُستوفى الرسم بالليرة اللبنانية، فاسأل الأمانة عن المبلغ الحالي قبل أن تذهب.

قال وزير المالية في نيسان 2026 إن قاعدة بيانات السجل قادرة على إصدار الإفادات إلكترونياً. ولم يقل إن كان يحق للجمهور طلبها بهذه الطريقة^[13].

ما تُظهره الإفادة وما لا تُظهره#

تصف الإفادة العقار ومساحته. وتذكر المالكين وسبب حقهم والحصص التي يملكها كل منهم، إضافة إلى الرهون والتأمينات والحجوزات الاحتياطية والتنفيذية وسائر الأعباء والدعاوى القائمة^[2,4]. ولا تُذكر المساحة إذا لم يكن العقار ممسوحاً مسحاً نهائياً، وقد تكون الملكية مقسومة بين حق الانتفاع وملكية الرقبة.

بحسب Legalmondo، يحق لأي شخص طلب الإفادة من دون إثبات مصلحة قانونية، لكنها لا تُعطى ما دام على العقار قيد أو تسجيل قيد الإنجاز^[2]. إذا رفضت الأمانة إعطاءها، فاسأل عمّا هو عالق قبل أن تدفع أي شيء.

مخالفة البناء تُسجّل على الصحيفة العينية ولا تُشطب إلا بعد التسوية أو الإزالة^[14]، لكن فقط إذا طلبت البلدية أو الإدارة الفنية قيدها. لذلك فالإفادة النظيفة لا تثبت أن البناء خالٍ من المخالفات. اسأل البلدية أيضاً، واطّلع على كيف تعرف مخالفات البناء قبل الشراء.

يمكنك أيضاً البحث بحسب الشخص. يصف مكتب كلّاس للمحاماة بحثاً عاماً يعتمد على الاسم الكامل وسنة الولادة واسم الأم^[4,13] للشخص، مع الاستعانة بنسخة عن هويته، ويُظهر كل العقارات المسجلة باسمه مع رقمها وقضائها وحصصه فيها. لا يذكر أي مصدر من يحق له طلب هذا البحث ولا في أي أمانة، فاسأل أمانة السجل العقاري أو محامياً لبنانياً. وقد تخلو القيود القديمة من اسم الأم، لأنها لم تُدخَل كاملة في النظام الإلكتروني^[13].

تذكر الإفادة اسم المالك المسجّل. لكنها لا تستطيع أن تخبرك إن كان الشخص الذي أمامك هو ذلك المالك، وفي قضية حالات سدّت هوية مزوّرة هذه الثغرة تحديداً^[6]. اطّلع على هل يمكن البيع بسند مزوّر أو بهوية مالك مزيّفة.

أين يقع العقار على الأرض#

على الورق، يُحدَّد العقار برقمه وبالمنطقة العقارية^[2,3]. وحين تختلف الحدود على الخريطة المساحية عن الحدود على الأرض، تُعتمد الخريطة^[8,10]. تشرف المساحة على المسّاحين المحلّفين المرتبطين بالسجل^[7]، لكن مصادرنا لا تذكر كيف تطلب خريطة أو مسّاحاً، ولا كلفة أي منهما. قبل أن تعتمد على سياج أو على كلام جار، اطلب من أمانة السجل العقاري ومن مسّاح محلّف أن يُرياك العقار على الخريطة المساحية أو في مسح.