ماذا أفعل إذا اشتريت عقاراً في لبنان بسند مزوّر؟

أهم المعلومات#

من المالك على الورق

من يظهر في السجل العقاري: لا تنتقل الملكية إلا بتسجيل البيع^[5]

الاحتيال على العقارات

جرم بموجب المادة 655 من قانون العقوبات، بحسب مكتب كلاس للمحاماة^[3]

عقوبة الاحتيال

الحبس من 6 أشهر إلى 3 سنوات^[3]، وتُضاعف في بعض الحالات (مكتب كلاس للمحاماة)

هل تلزم شكوى؟

لا: يُلاحق الاحتيال من دونها، بحسب كلاس^[3]

مرور الزمن

يسري من تاريخ آخر دفعة لا من تاريخ اكتشاف الفعل^[3] (كلاس). مدته غير مذكورة في مصادرنا

أين تبلّغ

خدمة «بلّغ» على موقع قوى الأمن الداخلي، أو تطبيق قوى الأمن الداخلي، أو أقرب مخفر^[4]

إشارة الدعوى على الصحيفة العقارية

بقرار من رئيس المحكمة المدنية فقط، ويقبل الاعتراض خلال ثمانية أيام^[6] من التبليغ (كلاس)

صندوق تعويض حكومي

لا يوجد، بحسب مكتب كلاس للمحاماة: موظفو السجل مسؤولون شخصياً، ولا تدفع الدولة إلا إذا عجزوا^[6,7]

ماذا تفعل، خطوة بخطوة#

1. 1
   أوقف الدفع. لا ترسل أي أقساط أو رسوم أو "تكاليف تسجيل" إضافية إلى البائع أو السمسار أو أي شخص يتصرف عنهما قبل أن يطّلع محامٍ على الملف.
2. 2
   اطلب إفادة عقارية رسمية للعقار. يطلبها شخص في لبنان (أنت أو محاميك أو شخص تثق به) من أمانة السجل العقاري التابع لها العقار^[1,11]. تقول Legalmondo إنها لا تصدر إلا حضورياً^[1]. أحضر المحافظة، القضاء، المنطقة العقارية، رقم العقار، القسم والبلوك^[1,8] الخاصة بالعقار، حيث ينطبق ذلك. اقرأ ما فيها من مالكين وأعباء ودعاوى قائمة^[1,2].
3. 3
   اجمع كل دليل. احتفظ بعقد البيع، والسند الذي سُلّم إليك، ونسخ عن هوية البائع وعن أي وكالة، واسم كاتب العدل ومكتبه، وإثبات كل دفعة وكل رسالة. إن تولّى سمسار الصفقة، تُلزمه المادة 296 من قانون التجارة بتدوين كل عملية وإعطاء نسخة مصدّقة لأي طرف يطلبها^[18]. اطلب هذه النسخة خطياً.
4. 4
   وكّل محامياً لبنانياً متخصصاً في العقارات. اسأله ثلاثة أمور. أولاً، هل يجب طلب إشارة دعوى على الصحيفة العقارية، وهي لا تصدر إلا بأمر من رئيس المحكمة المدنية^[6]. فالدعاوى لا تسري على الغير إلا بعد قيدها. ثانياً، هل تفيدك قاعدة حسن النية. ثالثاً، من قد يكون مسؤولاً عن الخسارة، علماً أن كلاس لا يجد صندوقاً حكومياً^[6,7]. إن كنت تقيم في الخارج، يمكن للمحامي أن يعمل بموجب وكالة موقّعة من الخارج. توقّعها في بعثة لبنانية، أو أمام كاتب عدل محلي، فتُصادق عليها السلطات المحلية ثم تصدّقها السفارة أو القنصلية اللبنانية^{[19,20,21,22]}. وفي الوكالة العقارية، تطلب البعثات رقم العقار وموقعه، مع نسخة عن سند الملكية أو إفادة عقارية^[19,21,23].
5. 5
   بلّغ عن الاحتيال. استخدم خدمة «بلّغ» على موقع قوى الأمن الداخلي، أو تطبيق قوى الأمن الداخلي، أو أقرب مخفر^[4]. حدّدت قوى الأمن الداخلي هذه القنوات في آذار 2026؛ وخدمة «بلّغ» موجودة على موقع قوى الأمن الداخلي (isf.gov.lb)، وأرقام الاتصال الحالية منشورة هناك. لا تحتاج الملاحقة إلى شكواك^[3]، لكن تبليغك يضع الملف والأدلة بين يدي الشرطة. أبلغ أيضاً مكتب كاتب العدل الذي نظّم السند.
6. 6
   واصل التحقق من الصحيفة العقارية. طوال سير القضية، اطلب إفادة جديدة من حين لآخر لترى إن كان أحد قد باع العقار أو رهنه أو حجز عليه.

الأمر يتوقف على#

• هل سُجّل البيع. إن لم يُسجَّل، فلك حق شخصي فقط تجاه البائع^[5,13]. وإن سُجّل، فقد تكون لقاعدة حسن النية أهمية^[6]. على المحامي أن يحدد لك أيهما ينطبق عليك.
• ما الذي زُوّر. هوية بائع مزيفة، وسند مزوّر، ووكالة مزوّرة مشكلات مختلفة. إن تصرّف البائع بموجب وكالة، يقول كلاس إن الوكالة المستعملة للتسجيل يجب أن تكون لا يتجاوز عمرها 5 سنوات^[14,24] ما لم تكن غير قابلة للعزل فعلاً. وكونها غير قابلة للعزل يتوقف على مضمونها، أياً كانت تسميتها^[14]. راجع كيف تتحقق من صحة الوكالة.
• ما كنت تعرفه. لا تشمل حماية حسن النية من كان يعلم بالعيب قبل الاكتساب^[6]. احتفظ بكل ما يُظهر ما قيل لك ومتى.
• هل هناك مشترون آخرون. إن بيع العقار مرتين، تكون الأفضلية بحسب تاريخ القيد في السجل اليومي للأمانة، لا بحسب تاريخ التوقيع^[6].
• أين تقيم. بحسب Legalmondo (حزيران 2025)، لا تصدر الإفادة الرسمية إلا حضورياً^[1]، لذا يجب أن يستلمها شخص في لبنان. وقد تحدّث وزير المالية في نيسان 2026 عن الإصدار الإلكتروني من دون أن يوضح إن كان متاحاً للجمهور^[12]. اسأل أمانة السجل العقاري التابع لها العقار.

أسئلة شائعة#