هل يمكن للمستأجر فسخ عقد الإيجار قبل انتهائه في لبنان، وما المهلة المطلوبة؟

يُسأل أيضاً: “فسخ عقد الإيجار قبل انتهائه في لبنان” · “كم مهلة الإبلاغ لترك شقة مستأجرة في لبنان؟” · “هل يمكنني إنهاء عقد الإيجار قبل مدته؟” · “هل أخسر التأمين إذا تركت الشقة قبل انتهاء العقد؟”

ما يقوله القانون، وما لا يقوله#

تخضع عقود الإيجار المعقودة بعد تموز 1992 لـالقانون 159/92^[1,2,4,6] ولباب الإيجار في قانون الموجبات والعقود، ويحدّد المالك والمستأجر البدل والمدة بحرية. أما العقود المعقودة قبل 23 تموز 1992^[7,8,9] فتخضع لنظام الإيجارات القديمة، وهو مختلف جداً: راجع ما يحصل للمستأجرين القدامى. وإذا لم تكن متأكداً من جهة عقدك، فتحقّق من كون عقدك قديماً أو جديداً.

يقول مكتبا محاماة إن مدة الإيجار السكني الجديد لا تقلّ عن ثلاث سنوات، ولكن على أساسين قانونيين مختلفين. فبحسب مكتب جابر للمحاماة، يحق للمستأجر بعقد مدته سنة البقاء ثلاث سنوات متتالية بموجب المادة 543 من قانون الموجبات والعقود. ويقول مكتب عدالة للمحاماة إن المدة المتفق عليها إذا كانت أقصر تُعدّ ثلاث سنوات بموجب القانون 159/92^[1,2,3]. لم نطّلع على نص قانوني لهذه الصفحة، وربما أُلغيت المادة 543، فاسأل محامياً أيّ الأساسين ينطبق على عقدك.

ويختلف المكتبان أيضاً في صياغة القاعدة. فجابر يصفها بأنها حق للمستأجر في البقاء. أما عدالة فيقول إن العقد نفسه يُعدّ معقوداً لثلاث سنوات. ولا يقول أيٌّ منهما صراحة إن كان المستأجر الذي يغادر قبل ذلك يدين بالبدل عن باقي السنوات الثلاث^[1,2,3]. اطرح هذا السؤال على محامٍ أو على كاتب العدل قبل أن تخطّط لمغادرتك. المزيد في قاعدة السنوات الثلاث للإيجارات الجديدة.

ويقول مكتب جابر للمحاماة إن قاعدة السنوات الثلاث لا تشمل الإيجارات الموسمية (الاصطياف والاشتاء) ومساكن الأجراء^[1]. وقد قُدّم في 25 شباط 2026 اقتراح قانون يرفع الحد الأدنى للمدة من 3 إلى 5 سنوات (مقترح)^[3]. وحتى تشرين الأول 2026 لم يُفِد أي مصدر بإقراره.

المغادرة عند انتهاء المدة#

قاعدة الإبلاغ الوحيدة التي وجدناها تخصّ المغادرة عند نهاية مدة، لا المغادرة في منتصفها. يقول مكتب جابر للمحاماة إن المستأجر المستفيد من التمديد الذي يريد المغادرة عليه إبلاغ المالك قبل شهرين من انتهاء المدة^[1] الممدّدة، بكتاب مضمون أو عبر كاتب العدل. والكتاب عبر كاتب العدل يمنحك إثباتاً مؤرّخاً بأنك أرسلته.

انتبه لتاريخ الانتهاء. يقول مكتب عدالة للمحاماة إنك إذا بقيت في المأجور واستمر المالك في قبض البدل دون اعتراض، فإن العقد يُعدّ مجدداً بالشروط عينها وللمدة نفسها^[2]، بموجب المادة 593 من قانون الموجبات والعقود. وقد يربطك ذلك بمدة جديدة كاملة.

المغادرة قبل انتهاء المدة#

لا يحدّد أي مصدر اطّلعنا عليه مهلة إبلاغ أو غرامة أو خسارة لمستأجر يغادر في منتصف المدة. الجواب في عقدك، فابحث عن بند فسخ أو مغادرة مبكرة وما يقوله عن الإبلاغ والمال. وإن لم يوجد، فالطريق العملي اتفاق خطي مع المالك على تاريخ المغادرة وآخر بدل والتأمين.

ويمكنك أيضاً أن تحاول تسليم الشقة لشخص آخر. يقول مكتب جابر للمحاماة إن الإيجار الثانوي للاستعمال نفسه مسموح في عقود ما بعد 1992 ما لم ينصّ العقد على خلاف ذلك^[1]. ولا يقول أي مصدر إن الإيجار الثانوي يعفيك من العقد، فقد تبقى مسؤولاً تجاه المالك. راجع الإيجار الثانوي أو التنازل عن الإيجار.

وإذا لم تتفق مع المالك، يقول مكتب شويح للمحاماة إن النزاعات الناشئة عن قوانين الإيجار تُرفع إلى القضاء الناظر في قضايا الإيجارات في مكان العقار^[4]. والأحكام المنشورة في 2026 صدرت عن قضاة منفردين في قضايا الإيجارات وعن غرف استئناف ناظرة في نزاعات الإيجار.

التأمين والإيجار المدفوع سلفاً#

أفاد موقع Khatt30 في نيسان 2026 بأن المبالغ المدفوعة مسبقاً تُعامَل بشكل مختلف عملياً. فعمولة الوكالة لا تُستردّ، والتأمين قد يُستردّ، والأشهر المدفوعة سلفاً تُحسم من البدل، ولا ضمانة لاستعادة الإيجار المدفوع سلفاً إذا غادرت باكراً^[5]. هذه ممارسة لا قانون. ويقول مكتبا جابر وشويح للمحاماة إن في لبنان لا قانون خاصاً لحماية التأمين^[1,4]، فشروط الاسترداد رهن بما يقوله العقد. المزيد في التأمين والإيجار المدفوع سلفاً.

وينصح ExpatLife.ai، وهو دليل تجاري للمغتربين، بالإصرار على عقد خطي يحدّد البدل وشروط التأمين ومهلة الإبلاغ (آب 2026)^[10]. ويقول مكتب عدالة للمحاماة إن الإيجارات الشفهية تُلزم الطرفين أيضاً، ويمكن إثبات الإيجار بالإيصالات والشهود^[2]. ومن دون عقد خطي، تكون تحويلاتك المصرفية وإيصالات البدل هي إثباتك، فاحتفظ بها.