ما هو سند التمليك في لبنان وماذا يثبت؟

يُسأل أيضاً: “ما هو سند التمليك في لبنان؟” · “ماذا يثبت سند الملكية اللبناني؟” · “هل سند التمليك إثبات للملكية في لبنان؟” · “سند تمليك لبنان”

ما هو سند التمليك اللبناني#

يُمسك السجل العقاري بحسب العقار لا بحسب المالك. لكل عقار صحيفة عينية خاصة به تحت رقمه في المساحة، تجمع كل حقوقه وأعبائه. ويتسلّم المالكون نسخة مطابقة عن هذه الصحيفة، وهذه النسخة هي سند التمليك^[1]. وتدير السجل المديرية العامة للشؤون العقارية في وزارة المالية^[5,6].

يُعرَّف العقار بمكانه ورقمه، لا باسم مالكه. فكل طلب إفادة يحتاج إلى المحافظة، القضاء، المنطقة العقارية، رقم العقار، القسم والبلوك^[5,7] الخاصة بالعقار، والقسم والبلوك فقط حين ينطبقان. إليك كيف تعرف رقم عقارك ومنطقته العقارية وقسمه.

في البناء المفرز إلى أقسام، يأخذ كل قسم رقماً يُضاف إلى رقم العقار وتكون له صحيفته الخاصة. تُرقَّم الأقسام المشتركة من 1 إلى 3، وتبدأ الأقسام الخاصة من 4^[9]. ولا تؤكد مصادرنا أن رقم القسم هذا هو "القسم" المطلوب في طلبات الإفادة، فاسأل أمانة السجل العقاري.

تُكتب الملكية بأسهم من 2400، فـ2400 سهم تعني العقار كله^[2,7,8]. وفي البناء المفرز، يُعدّ كل قسم 2400 سهم خاصة به^[9]. ويسجّل السجل الحق أيضاً بحسب النوع القانوني للأرض. ففي الأرض الملك يملك الشخص المذكور ملكية تامة، وفي الأرض الأميرية تملك الدولة الأرض ويملك الشخص المذكور حق التصرف^[10]. لم نرَ كيف يظهر نوع الأرض على السند أو الإفادة، فاطلب من أمانة السجل العقاري أو من محامٍ أن يدلّك عليه في سندك.

ماذا يثبت وماذا لا يثبت#

بحسب قراءة مكتب Kallas للمحاماة للقرار 188/1926، قيود السجل حجّة على الغير بالوقائع والحقوق التي تسجّلها. وحين تختلف الحدود على الخريطة المساحية عن الحدود على الأرض، تُعتمد الخريطة^[1,2]. والمشتري الذي يعتمد على قيود السجل يحتفظ بالحق الذي اكتسبه، إلا إذا كان يعلم مسبقاً بعيب يبطله^[1].

لا تسقط الملكية المسجّلة لمن يشغل الأرض، مهما طالت إقامته فيها^[1]. وإذا اشتريت ولم يُسجَّل البيع، فلك فقط حق شخصي تجاه البائع، لا ملكية^[3,8]. ولا تنتقل الملكية إلا بقيد البيع في السجل العقاري^[3].

الورقة لا تثبت أن من يعرضها عليك هو المالك، ولا أن شيئاً لم يُضَف منذ طباعتها. تصف Legalmondo السند بأنه الإثبات الوحيد للملكية^[7]. أما Kallas فتقرأ القرار 188/1926 بشكل مختلف في التطبيق: الحقوق والحجوزات والدعاوى لا تسري على الغير إلا بعد قيدها على الصحيفة^[1]، والنسخة الصادرة قبل ذلك لا يمكنها أن تُظهر ما قُيّد بعدها. وإذا أخطأ السجل، لا يوجد في لبنان صندوق تعويض مدعوم من الدولة. الموظفون مسؤولون شخصياً، ولا تدفع الدولة إلا إذا عجزوا عن الدفع^[1,2].

الأرض غير الممسوحة مختلفة، لأن السجل العقاري لا يُفتح في منطقة إلا بعد إنجاز أعمال التحديد والتحرير فيها وتصديقها^[2,8]. قدّرت مجلة "الشهرية" (2015) الجزء الذي لم يُمسح قط من لبنان بنحو الربع، وهو مسجّل فقط في دفاتر يحتفظ بها المخاتير^[11]. وتختلف تقديرات أخرى: تقول LIBC (2021) إن 20% غير محدّد وغير ممسوح، وتقول GLTN (2024) إن 35% غير ممسوح^[6,8,11]. وحين لا يكون العقار ممسوحاً نهائياً، لا تُظهر الإفادة مساحته^[7,12].

السند أو الإفادة الرسمية أو النسخة غير الرسمية#

تصف الإفادة الرسمية العقار ومساحته الإجمالية والمساحية. وتذكر المالكين ومصدر حقهم وأسهم كل منهم، وتُظهر الرهون والتأمينات والحجوزات الاحتياطية والتنفيذية والأعباء الأخرى والدعاوى العالقة^[7,12]. تقول Kallas إن كل عبء على الصحيفة ينتقل إلى المشتري ما لم يُشطب قبل الشراء^[3]. لذلك تتحقق من الإفادة، لا من ورقة البائع. راجع كيف تحصل على إفادة عقارية وكم تكلّف.

بحسب Legalmondo، الإفادات علنية ويحق لأي شخص طلبها دون إثبات مصلحة قانونية، لكن لا تصدر أي إفادة ما دام قيد رهن أو تسجيل على العقار قيد المعالجة^[7]. وتحدد Legalmondo كلفة الإفادة الرسمية بـ5 دولارات أميركية والنموذج غير الرسمي عبر الإنترنت بـ4 دولارات أميركية، كلاهما حتى حزيران 2025. لم نتمكن من الوصول إلى موقع السجل للتأكد من أن الخدمة الإلكترونية لا تزال تعمل. وتذكر Kallas (تشرين الأول 2025) نحو يومَي عمل للإفادة الورقية، وتختلف المدة بحسب أيام دوام المكتب^[12].

مطابقة الورق مع الأرض#

في الأرض الممسوحة، الخريطة المساحية هي التي تحدد الحدود، حتى لو قالت الجدران أو الأسوار غير ذلك^[1,2]. وتشرف المساحة على المسّاحين المحلّفين الذين تعدّهم تابعين لها^[6]. لم نجد إجراءً أو سعراً منشوراً لطلب خريطة مساحية أو تكليف مسّاح محلّف، فاسأل أمانة السجل العقاري عن العقار واسأل المسّاح مباشرة. المزيد في كيف تحصل على خريطة مساحية أو مسح للعقار.

إذا لم تُمسح قريتك بعد، فانتبه لأعمال المسح فيها. تقول Kallas إن الأعمال يُعلن عنها قبل شهرين على الأقل في الجريدة الرسمية وفي ثلاث صحف محلية، ومن لا يحضر يُلزَم كأنه كان حاضراً^[1,2]. وتُقدَّم الاعتراضات خلال 30 يوماً من نشر محضر التحديد المؤقت. وبعد اختتام الأعمال، تُرفع الدعاوى أمام المحاكم العادية خلال سنتين من صيرورة قرار التصديق نافذاً. وبعد ذلك لا يبقى إلا دعوى تعويض بسبب الاحتيال، خلال عشر سنوات.