هل أستعين بمهندس إنشائي لفحص الشقة قبل شرائها في لبنان؟
في هذه الصفحة
الجواب باختصار
نعم، يستحق الأمر أن تدفع لمهندس إنشائي قبل أن توقّع، خصوصاً في مبنى قديم أو أُضيفت إليه طوابق أو تضرر من الحرب. لم نجد قاعدة تُلزم المشتري بالفحص ولا تعرفة منشورة، فاطلب عرض سعر مكتوباً. ويُلزم القانون اللبناني المالك بالحفاظ على متانة البناء وسلامته، وبعد الشراء يصبح هذا المالك أنت[1].
يُسأل أيضاً: “فحص إنشائي للشقة قبل الشراء في لبنان” · “كم يكلف المهندس الإنشائي في لبنان؟” · “كيف أعرف أن المبنى آمن قبل الشراء؟” · “كشف مهندس على البناء قبل شراء شقة”
أفادت الجزيرة بأن سكان مبنى في طرابلس اتصلوا بمركز الاتصال في البلدية بعدما سمعوا أصوات طقطقة، وبأن المبنى انهار في 8 شباط 2026 قبل أن يكشف عليه المهندسون[2]. تغطي هذه الصفحة ما نُشر حتى 17 تشرين الأول 2026.
أهم المعلومات
- من عليه الحفاظ على سلامة البناء
- المالك، بموجب المادة 18(8) من القانون 646/2004[1]
- إذا تأثرت المتانة
- تدعيم مؤقت بإشراف مهندس، وإبلاغ البلدية[1]
- إذا هدّد البناء بالانهيار ولم يتحرك المالك
- الهدم خلال من 15 يوماً إلى شهرين (يوم واحد في حالة العجلة القصوى)[1]
- كلفة الفحص قبل الشراء
- غير منشورة. اطلب عرض سعر مكتوباً
- نقابتا المهندسين
- بيروت وطرابلس. تُسجَّل خرائط البناء فيهما[1]، والمهندسون الإنشائيون مسجّلون في إحداهما[3]
- عمر الباطون
- 50 إلى 80 سنة[2]، بحسب رأي مهندس نقلت عنه الجزيرة (شباط 2026)
- مبانٍ مُدرجة في بيروت
- نحو 160 مبنى (بيروت)[4]، في ملف أُرسل إلى مجلس الوزراء، بحسب ما أفادت LBCI في تموز 2026. اللائحة غير منشورة
لماذا يهمّ الفحص الإنشائي في لبنان
في شباط 2026 أفادت الجزيرة بأن مئات المباني في طرابلس معرّضة لخطر الانهيار. والأسباب التي ذُكرت هي تقادم البنية التحتية، والبناء غير المنظّم، وأزمة 2019، وزلزال 2023، وموسم أمطار غزيرة[2]. وقال مسؤولون محليون أيضاً إن طوابق مخالفة أُضيفت إلى كثير من المباني القديمة فأضعفتها. وقال مهندس في التقرير نفسه إن الباطون يعيش 50 إلى 80 سنة، وإن تسرّب المياه إليه يُتلف الحديد في داخله. هذا الرقم تقديره الشخصي، ولا يحدده أي معيار رسمي. لم نجد مسحاً وطنياً للمباني المعرّضة للخطر، فهذه التقارير تخص طرابلس وحدها.
والقانون أيضاً يحمّلك المخاطر بعد أن تتملّك الشقة. فالقانون 646/2004 يجعل المالك مسؤولاً عن صيانة البناء ومتانته وسلامته. وعند الحاجة، أو حين تطلب البلدية ذلك بناءً على رأي فني، على المالك أن يكلّف مهندساً أو أكثر بالكشف على البناء ووضع تقرير مفصّل[1]. وإذا تأثرت المتانة، على المالك أن يدعّم البناء بإشراف مهندس وأن يُبلغ البلدية، أو المحافظ أو القائمقام، قبل أعمال التدعيم الدائمة.
وإذا هدّد البناء بالانهيار ولم يتحرك المالك، تفرض المادة 18(10) من القانون نفسه هدمه خلال من 15 يوماً إلى شهرين (يوم واحد في حالة العجلة القصوى)[1]، ويجوز للبلدية إخلاء الشاغلين. لم نتحقق من طريقة تطبيق البلديات لذلك فعلياً. إذا اشتريت من دون فحص، فأنت تتحمّل كل هذه الواجبات من دون أن تعرف حالة البناء. لعلامات الإنذار التي تراقبها وأنت تسكن في مبنى، راجع كيف تعرف إن كان المبنى معرّضاً للانهيار.
الفحوص الرسمية الموجودة وحدودها
إبلاغ البلدية لا يضمن أن يكشف أحد على البناء. فمبنى طرابلس الذي انهار كان قد أُبلغ عنه، لكن لا شيء في البلاغ أوحى بأن الكشف عاجل[2].
في بيروت، أفادت LBCI في تموز 2026 بأن مجلس الوزراء كلّف الهيئة العليا للإغاثة، بالتعاون مع مكاتب هندسية ونقابة المهندسين، بمسح المباني المتضررة إنشائياً. ويحدد هذا المسح أيّ سكان المباني المصنّفة خطرة يحصلون على بدلات إيواء مؤقت[4]. وكانت محافظة بيروت قد أرسلت إلى مجلس الوزراء ملفاً يضم نحو 160 مبنى (بيروت). هذه اللائحة غير منشورة، فاسأل المحافظة أو البلدية إن كان المبنى الذي تريده مُدرجاً فيها. أما مباني بيروت التي تضررت في "الأربعاء الأسود"، فقد وجدت شركة الهندسة خطيب وعلمي أنه يمكن تدعيمها ولا حاجة إلى هدمها. هذه النتيجة تخص تلك المباني وحدها. وإذا أصابت الحرب الشقة التي تريدها، فاقرأ أيضاً شراء شقة متضررة من الحرب.
الإفادة العقارية لن تخبرك عن الهيكل. فمخالفة البناء لا تُدوَّن على صحيفة العقار في السجل العقاري إلا بطلب من البلدية أو الإدارة الفنية[1]، لذلك لا تثبت الإفادة النظيفة أن البناء مطابق لخرائط الترخيص. يمكن للمهندس أن يتحقق من ذلك على الأرض. راجع التحقق من مخالفات البناء قبل الشراء.
الكلفة ونطاق الفحص واختيار المهندس: ما لم نستطع تأكيده
لم نجد مصدراً عن طريقة إجراء الفحص قبل الشراء عادةً في لبنان. لا تذكر المصادر كلفته، ولا ما يشمله التقرير، ولا إن كانت نقابة المهندسين تقدّم هذا الفحص أو تنشر لائحة بمن يقوم به. وكان موقع النقابة متعذّراً عندما حاولنا الدخول إليه. لا تقبل أتعاباً أو نطاق عمل لم تحصل عليه كتابةً.
والقانون يطلب أصلاً تقريراً مشابهاً في حالة واحدة. فلاستعمال نظام التصميم النموذجي على عقار عليه بناء قائم، يحتاج مالك العقار إلى تقرير من مهندس إنشائي مسجّل في إحدى نقابتي المهندسين[3] يؤكد أن البناء سليم. هذه القاعدة لمالكي العقارات الذين يضيفون طوابق، ولا تقول شيئاً عن فحص المشتري. لكنها تدلّك على ما تطلبه: مهندس إنشائي مسجّل في إحدى النقابتين. اطلب من النقابة تأكيد تسجيله، وابحث عن المهندس بنفسك بدل أن تقبل بمن يقترحه البائع أو السمسار.
كيف تفحص الشقة قبل أن تشتريها
- احصل على الإفادة العقارية أولاً. تُطلب الإفادة الرسمية شخصياً من أمانة السجل العقاري في المنطقة التي تقع فيها الشقة[5,6]. قدّم بيانات العقار: المحافظة، القضاء، المنطقة العقارية، رقم العقار، القسم والبلوك[6,7] (القسم والبلوك حيث ينطبقان فقط). ويمكنك أيضاً طلب نسخة عبر وكيل OMT بالبيانات نفسها مع رقم هاتف خلوي وبريد إلكتروني. تُظهر الإفادة المالك والرهون والقيود[8,9]. إليك كيف تحصل على إفادة عقارية وكم تكلف، وهل نسخة OMT أو Whish رسمية. أعطِ المهندس رقم العقار ورقم القسم نفسيهما ليكشف على الوحدة الصحيحة.
- اتفق على نطاق العمل والأتعاب كتابةً. اسأل بالتحديد عمّا سيفحصه: الهيكل، والسطح، وأي طوابق مضافة، والتشققات، وأضرار المياه. واسأل إن كان سيقارن البناء بخرائط الترخيص، وماذا سيتضمن التقرير المكتوب. اطلب الأتعاب وموعد التسليم في الرسالة نفسها.
- رتّب الدخول ووجود شخص في المكان. يحتاج المهندس إلى إذن البائع لدخول الشقة والسطح والأقسام المشتركة. إذا كنت في الخارج، اطلب صوراً مع التقرير، أو اطلب من شخص تثق به ولا مصلحة له في البيع أن يحضر.
- اسأل البلدية عن المبنى. اسأل إن كان قد أُبلغ عن المبنى، أو كُشف عليه، أو أُدرج في أي لائحة للمباني غير الآمنة. في طرابلس، أفادت الجزيرة في شباط 2026 بأن مركز الاتصال في البلدية تلقّى بلاغات عن نحو 650 مبنى وبأن إنذارات إخلاء صدرت لـ 114 منها[2]، فاسأل إن كان هذا المبنى بينها. وفي بيروت، اسأل المحافظة أيضاً. للتحقق من الرخص، راجع كيف تتحقق من رخصة البناء ورخصة الإسكان.
- اقرأ التقرير قبل أن تدفع أي شيء. الوعد بالبيع اختياري، ولا تنتقل الملكية إلا بتسجيل عقد البيع المنظّم لدى كاتب العدل في السجل العقاري[9]. اطلب التقرير قبل أن توقّع أي وعد أو تدفع عربوناً. وإذا كشف مشكلة، اطلب من محامٍ أن يُدرج الإصلاحات أو تعديل السعر في العقد قبل أن تلتزم.
الأمر يتوقف على
- عمر المبنى. قدّر مهندس نقلت عنه الجزيرة عمر الباطون بـ 50 إلى 80 سنة[2]، وهذا مؤشر تقريبي فقط. اسأل مهندسك ماذا يعني عمر المبنى لهذا الهيكل تحديداً.
- الطوابق المضافة أو التعديلات الأخرى. أضعفت الطوابق المخالفة المضافة مباني طرابلس القديمة، بحسب مسؤولين محليين[2]. اطلب من المهندس مقارنة ما هو مبني بخرائط الترخيص، واسأل البلدية عن المخالفات.
- أضرار الحرب. في تموز 2026 أفادت LBCI بأن الهيئة العليا للإغاثة كُلّفت بمسح المباني المتضررة إنشائياً في بيروت[4]. تقدّم المسح غير منشور. اسأل الهيئة أو بلدية بيروت إن كان المبنى قد قُيّم وماذا كانت النتيجة.
- موقع الشقة. حتى تشرين الأول 2026 تنصح وزارة الخارجية البريطانية بعدم السفر إطلاقاً إلى محافظتي الجنوب والنبطية[10] وإلى مناطق محددة في الضاحية الجنوبية لبيروت، مثل حارة حريك وبرج البراجنة والشياح، مع استثناء الطريق 51 إلى المطار. وتنصح أيضاً بعدم السفر إطلاقاً إلى جزء البقاع الواقع شرق طريق المصنع-راشيا، وبعدم السفر إلا للضرورة إلى جزء جنوبي من البقاع، وبعدم السفر إلا للضرورة إلى جزء جبل لبنان الواقع جنوب طريق يمر بالمختارة ومعاصر الشوف. وقد يبطل تأمين السفر إذا خالفت هذه النصيحة. تحقّق من الحدود الدقيقة على صفحة نصائح السفر إلى لبنان لدى الخارجية البريطانية، ومن نصائح حكومتك وشروط شركة التأمين، قبل أن تسافر لحضور الفحص.
- نية إضافة طوابق. يتيح القانون 294/2022 لمالك العقار إضافة طوابق وفق نظام التصميم النموذجي، ضمن حدوده القصوى البالغة طابقين و250 م² كحد أقصى في المجموع، مع تقرير من مهندس إنشائي مسجّل في إحدى نقابتي المهندسين[3] يؤكد سلامة البناء. والقانون نافذ لمدة خمس سنوات اعتباراً من 21/4/2022، فاسأل البلدية أو المديرية العامة للتنظيم المدني إن كان قد مُدّد. والقاعدة تتحدث عن مالك العقار، فإذا كنت تشتري شقة واحدة في مبنى مشترك، اسأل محامياً إن كان يمكن أن تنطبق عليك أصلاً.
أسئلة شائعة
هل يفرض القانون فحصاً إنشائياً قبل شراء شقة في لبنان؟
لم نجد قاعدة تُلزم المشتري بطلب فحص. لكن القانون يُلزم المالك بالحفاظ على متانة البناء وسلامته، وبطلب تقارير المهندسين عند الحاجة أو حين تطلب البلدية ذلك[1].
كم يتقاضى المهندس الإنشائي عن الفحص قبل الشراء في لبنان؟
لم تُنشر أي تعرفة في المصادر التي قرأناها. اطلب من مهندس إنشائي مسجّل في نقابة المهندسين عرض سعر مكتوباً يحدد نطاق الفحص وموعد التسليم.
هل تستطيع البلدية أن تخبرني إن كان المبنى غير آمن؟
المصادر
راجعنا المقال على هذه المصادر. الأرقام في النص تحيل إليها.
- 1.Law 646 of 16/12/2004 (Building Law), amending Legislative Decree 148 of 16/09/1983
Lebanese Republic, Ministry of Public Works and Transport, Directorate General of Urban Planning (DGU) · 16 كانون الأول 2004 · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 2.Deadly tower collapse has locals in Lebanon's Tripoli asking: Are we next?
Al Jazeera · 20 شباط 2026 · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 3.Law 294 of 14/4/2022: temporary reduction of fees for some building permits built to model designs
Lebanese University Legal Informatics Center (DGU copy of Law 294/2022) · 14 نيسان 2022 · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 4.From war damage to safety risks: Beirut’s fragile buildings remain in limbo after ‘Black Wednesday’
LBCI · 25 تموز 2026 · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 5.Inheritance in Lebanon: Probate, Estate Declaration and Inheritance Tax (2026)
Kallas Law Firm · 27 حزيران 2022 · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 6.How to Find Real Estate and Land Register Information in Lebanon
Legalmondo · 17 حزيران 2025 · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 7.OMT: Viewing Title Registers (Land Registry service page)
OMT (Online Money Transfer S.A.L.) · بلا تاريخ · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 8.The Land Registry in Lebanese Law — Part Six of the Practical Guide to the Code of Real Property
Kallas Law Firm · 25 أيار 2026 · اطّلعنا عليه في 16 تشرين الأول 2026
- 9.How to Buy Property in Lebanon: The Legal Steps from Verification to Inscription
Kallas Law Firm · 9 حزيران 2026 · اطّلعنا عليه في 16 تشرين الأول 2026
- 10.Lebanon travel advice (UK FCDO foreign travel advice)
UK Foreign, Commonwealth & Development Office (GOV.UK) · 10 آب 2026 · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
أسئلة ذات صلة
- كيف أعرف إن كان مبنى في لبنان معرّضاً لخطر الانهيار؟لم نجد لائحة علنية بالمباني الخطرة: افحص الأوراق، واسأل البلدية، واستعن بمهندس إنشائي. واجبات المالك القانونية وما كشفته طرابلس.
- كيف أتأكد من أن للمبنى رخصة بناء ورخصة إشغال صالحتين قبل الشراء أو الإيجار؟اطلب نسخاً من المالك، ثم تحقّق منها في البلدية وعلى الإفادة العقارية ومع مهندس. ماذا تثبت كل رخصة.
- كيف أعرف إن كان على العقار مخالفات بناء أو غرامات غير مدفوعة قبل أن أشتريه؟احصل على إفادة عقارية رسمية، واطلب براءة ذمة من البلدية، وكلّف مهندساً بمطابقة البناء مع الرخصة. ما يكشفه كل منها وما يفوته.
- هل يمكنني شراء شقة أو بيت متضرر من الحرب في لبنان، وماذا أتحقق منه أولاً؟يتوقف ذلك على الموقع: مشروع قانون قد يمنع البيع في بلدات الجنوب المحتلة. تحقق أولاً من الإفادة العقارية والمبنى وحقوق المساعدات.
- ما الذي يجب أن أتحقق منه قبل شراء عقار أو استئجاره في لبنان؟احصل على إفادة عقارية رسمية قبل أن تدفع، ثم تحقق من البائع والوكالة والتراخيص والمخالفات. خطوات للمشترين والمستأجرين.
- هل المباني في لبنان مقاومة للزلازل، ومتى بدأ العمل بكود زلزالي؟لا تاريخ مؤكدًا لبدء كود زلزالي لأن نصه لم يُعثر عليه. ما يفرضه القانون 646/2004، ولماذا المباني القديمة أكثر عرضة للخطر، وكيف تتحقق.
- هل التأمين العشري على الأبنية إلزامي في لبنان، ومن المسؤول عن العيوب؟ينص القانون 646/2004 على تأمين عشري ضد الانهيار للأبنية الخاضعة للتدقيق الفني، لكن مرسومه غير مؤكد. ما يقوله القانون، ومن المسؤول، وما تتحقق منه.
