كيف يُحتسب الربح الخاضع للضريبة عند بيع عقار في لبنان؟

يُسأل أيضاً: “كيف تُحسب ضريبة الأرباح على بيع العقار في لبنان؟” · “ما هي الكلفة المعتمدة في ضريبة بيع العقار في لبنان؟” · “حسم مدة التملك من ضريبة الأرباح العقارية” · “هل تخفّض إعادة التقييم ضريبة الربح على عقاري؟”

من يدفع الضريبة على الربح#

تطال الضريبة الأرباح الناتجة عن التفرغ عن عقارات تملكها ثلاث فئات: الأشخاص والشركات غير الخاضعين لضريبة الدخل، والأشخاص والهيئات المستفيدون من إعفاءات خاصة، والأفراد الخاضعون لضريبة الدخل حين لا يكون العقار من أصول مؤسستهم^[1]. المعيار هو وضعك الضريبي. النص الذي قرأناه من القانون لا يتضمن أي شرط يتعلق بالإقامة أو الجنسية. وفي 2024، طبّق القرار التطبيقي لوزارة المالية المعدّل على هؤلاء الأفراد "بصرف النظر عن مكان إقامة المتفرّغ أو جنسيته"^[4]. المزيد في البائعون غير المقيمين والأجانب.

إذا كنت تدير مؤسسة تُفرض عليها الضريبة على أساس الربح المقطوع أو المقدّر، فإن بنداً آخر من المادة نفسها يُخضع أرباح الأصول الثابتة، ومنها العقارات، لمعدّل 15%. وجملة الـ1% المؤقتة غير مكتوبة في ذلك البند^[1]. استشر مستشاراً ضريبياً قبل أن تفترض أن الـ1% تنطبق عليك.

ما لم يُنشر: الثمن والكلفة#

يُخضع القانون "الربح" للضريبة، لكن لا مصدر قرأناه يحدد أي ثمن بيع يُعتمد. قد يكون الثمن المدوّن في العقد، أو القيمة المقدّرة لدى السجل العقاري، وهي في رسوم الانتقال على العقارات المبنية القيمة التأجيرية × 30 إذا تجاوزت الثمن المصرّح به^[2,3]. ولم نجد شيئاً عن كيفية تحويل ثمن شراء دُفع بالدولار أو بالليرة القديمة قبل 2019، ولا عمّا إذا كانت كلفة الترميم والتحسينات قابلة للحسم. لمعرفة كيف يقدّر السجل العقاري قيمة العقار لاحتساب الرسوم، راجع القيمة المقدّرة مقابل الثمن المصرّح به.

ثمة قاعدة قريبة تعرّف الربح فعلاً. ففي أسهم الشركات التي تملك عقارات بشكل أساسي، يُخضع القانون الربح للضريبة على أساس ثمن البيع ناقص كلفة الاقتناء^[2,3,5]. هذه القاعدة وُضعت للأسهم، فلا تفترض أنها تنطبق على البيع المباشر للعقار.

حتى 31 كانون الأول 2020، كان بإمكان المالكين إعادة تقييم عقاراتهم عبر خبير تخمين ودفع 3% على فروقات إعادة التقييم. انتهت هذه المهلة^[3]. لم نتمكن من التأكد مما إذا كانت إعادة التقييم التي جرت آنذاك تعدّل الكلفة عند بيع لاحق. إن كنت قد استفدت منها، فاحمل أوراقها إلى محامٍ ضريبي.

كيف يعمل حسم مدة التملك#

عن كل سنة كاملة بين تملّك العقار وبيعه، يُحسم 8% من الربح. وبعد 12 سنة كاملة أو أكثر، يُعفى الربح^[1,2]. الجدول أدناه حساب أجريناه نحن بناءً على هذه القاعدة.

يرافق الإعفاء شرط: "على أن يُسدَّد الفرق في سنة التفرغ"^[1,2]. لا يشرح أي مصدر معنى ذلك. ولا يشرح أي مصدر كيف تُحتسب السنوات في العقار الموروث أو العقار المشترى على دفعات، ولا كيف يتداخل الحسم مع معدّل 1%. اطلب من محامٍ ضريبي أن يطبّقه على تواريخك.

أي معدّل: 15% أم 1%#

أُبطل معدّل 1% مرة ثم أُعيد إقراره. أدرجه القانون 330/2024 في قانون ضريبة الدخل حتى 31 كانون الأول 2026، ولهذا تذكر صفحات أقدم تواريخ انتهاء مختلفة^[1,4,6,7]. يشمل نص القانون البند كله، لكن ملخصاً ضريبياً واحداً على الأقل، من PwC، قرأ الـ1% على أنها تنطبق فقط على العقارات غير السكنية^[1,2]. ولم يُحسم أيضاً ما إذا كان التاريخ المعتمد هو تاريخ العقد أم تاريخ التسجيل. إذا كان بيعك قريباً من نهاية 2026، فتأكد من وزارة المالية أو من محامٍ ضريبي. المزيد في 15% أم 1%.