¿Quién fija los gastos comunes de un edificio en el Líbano y qué cubren?

También se pregunta: “gastos comunes edificio Líbano” · “¿Quién decide las cuotas del edificio en un departamento en el Líbano?” · “¿Qué cubren los gastos de edificio en el Líbano?” · “¿Tengo que pagar al comité del edificio en el Líbano?”

Quién fija los gastos#

Los gastos comunes de un edificio de departamentos en el Líbano vienen de la ley de copropiedad, el Decreto Legislativo N.º 88 del 16 de septiembre de 1983^[1,2], que a menudo se cita mal como «83/88». Leímos su texto en el sitio de un abogado y en un artículo de 2010 de la revista del Ejército, no en el Boletín Oficial, y algunas partes se han modificado desde entonces (por ejemplo, el art. 77 por la Ley 671/1998). Antes de apoyarte en cualquier artículo en una disputa, pide a un abogado o notario que confirme el texto vigente.

Cuando un edificio tiene más de tres unidades privadas^[1,2], sus propietarios forman por ley una asociación general de propietarios, y nadie tiene que crearla. Hay más sobre su funcionamiento en las reglas de las asociaciones de propietarios.

La asociación debe elegir a un presidente por voto secreto apenas se forme, y debe reunirse al menos una vez al año^[1,2]. El presidente lleva las cuentas y presenta el presupuesto anual para su aprobación entre uno y tres meses antes de que termine cada año. Todo el dinero recibido debe depositarse en una cuenta bancaria a nombre de la asociación^[1]. Las decisiones administrativas se aprueban por mayoría absoluta de los votos de los propietarios en la primera sesión, y por mayoría de los presentes en la segunda.

Los votos siguen las cuotas. Los derechos y deberes de cada unidad en las partes comunes son un número sobre 1,000, y cada propietario tiene tantos votos como su cuota^[1]. Este sistema es distinto de las 2,400 acciones que se usan para contar la propiedad de un inmueble. Según el resumen de la revista del Ejército sobre el decreto, cambiar esas cuotas requiere el voto unánime de los propietarios^[2]. Las fuentes que leímos no explican cómo la cuota sobre 1,000 se convierte en la factura de cada propietario, así que pregunta al presidente cómo se divide el presupuesto. El marco general está en qué dice la ley de copropiedad del Líbano.

Qué cubren los gastos#

Según el decreto, mantener, reparar y reemplazar los equipos de servicios compartidos es un asunto administrativo de la asociación. Eso incluye motores, ascensores, calefacción y refrigeración, e instalaciones compartidas de agua, teléfono y electricidad, además de los insumos para hacerlos funcionar^[1,2]. Las partes comunes incluyen el terreno, la estructura, las entradas, las fachadas, las escaleras, las cloacas, los ascensores y las azoteas superiores, y también los garajes, jardines e instalaciones compartidas. Contar el generador del edificio entre los «motores» es una interpretación del texto; el decreto no menciona los generadores. Sobre el generador en sí, mira quién paga el generador y la electricidad de las áreas comunes.

Las obras grandes se pagan con anticipos especiales que decide la asociación^[1,2]. Instalar equipos o máquinas nuevos requiere al menos el 75 % de los votos de los propietarios. No encontramos ninguna fuente con montos típicos de gastos comunes ni una lista habitual de lo que incluyen los edificios. Solo el presidente o el comité administrador del edificio puede decirte cuánto cobra tu edificio y por qué.

Inquilinos, compradores y cuotas impagas#

La regla de cobro apunta a los propietarios. Si un propietario no paga su cuota en los diez días siguientes a una intimación, esta cuenta como título escrito, y el presidente o administrador puede cobrar la deuda por medio del departamento de ejecución^[1,2]. El decreto no dice si un propietario puede trasladar los gastos a un inquilino.

Las fuentes también difieren sobre los cargos de la propiedad en los alquileres posteriores a 1992. El estudio jurídico Adala pone las tasas municipales a cargo del inquilino y el impuesto sobre inmuebles construidos a cargo del propietario. El estudio Jaber dice que el propietario paga los impuestos y otros cargos, salvo que el contrato diga otra cosa. Ninguno menciona los gastos comunes del edificio^[4,5]. La unión de municipalidades de Dahye dice que un contrato registrado ante ella debe indicar los servicios que ofrece el propietario y su precio, si lo hay^[6]. Deja la división por escrito en tu contrato, y mira quién paga las cuentas en un departamento alquilado.

Si compras, avisa al administrador dentro de 30 días y entrega los documentos oficiales que prueban tu compra. Hasta que lo hagas, el antiguo propietario sigue representando la unidad en la asamblea^[3]. Según el estudio jurídico Kallas, si no se da el aviso, la asamblea puede cobrar los gastos comunes tanto al antiguo como al nuevo propietario.