¿Es obligatoria la asociación de propietarios en Líbano y cómo se toman las decisiones?

También se pregunta: “Asociación de propietarios en Líbano reglas del edificio” · “¿Es obligatorio el comité del edificio en Líbano?” · “¿Cómo votan los propietarios en un edificio libanés?” · “Reglas de la asamblea de propietarios o administración en Líbano”

Cuándo existe la asociación#

Los propietarios no deciden si tener una o no. Cuando un edificio tiene más de tres unidades privadas^[1,2], sus propietarios forman por ley una asociación general de propietarios, y esa asociación administra el inmueble. Nadie tiene que inscribirla ni firmar nada para que exista. Las reglas generales están en qué dice la ley libanesa de copropiedad.

Cada edificio bajo este régimen tiene además su propio reglamento. Según el estudio jurídico Kallas, cuando hay tres o más unidades^[3], se debe depositar un reglamento certificado por un notario, con una tabla de unidades, un plano, las reglas de administración y la cuota de cada unidad en las áreas comunes sobre 1,000. El reglamento de un edificio puede asignar ciertas partes de forma distinta a las reglas generales, así que revísalo en el Registro de la Propiedad (السجل العقاري)^[1,2].

Leímos el decreto en el sitio web de un abogado (2019) y en un artículo de una revista del Ejército libanés (2010), no en el Boletín Oficial, y pueden existir reformas posteriores^[1,2]. Las reglas sobre quórum, sobre cambios en las partes comunes y sobre unanimidad provienen solo del artículo de la revista del Ejército. Nuestras fuentes tampoco cubren qué pasa si los propietarios nunca se reúnen o nunca ponen en marcha la asociación, ni cómo forzar una reunión u obtener que un tribunal nombre un administrador. Para eso, consulta a un abogado.

Quién la dirige: presidente, reuniones y dinero#

La asociación debe elegir un presidente por voto secreto apenas se forme, y debe reunirse al menos una vez al año^[1,2]. Cada propietario es invitado por escrito, y los propietarios que reúnan al menos una cuarta parte de los votos pueden pedir una reunión. La revista del Ejército resume el quórum así: salvo que se exija otra mayoría, la primera sesión es válida solo con presencia de la mayoría absoluta en la primera sesión^[2], y la siguiente es válida con quienes asistan.

El presidente lleva las cuentas y presenta el presupuesto anual para su aprobación entre uno y tres meses antes de que termine cada año. Todo el dinero recibido debe ir a una cuenta bancaria a nombre de la asociación^[1]. El presidente puede pedir a los propietarios un anticipo mensual o trimestral^[1,2] para el fondo permanente de la asociación, y anticipos especiales para obras que la asociación haya decidido. El decreto no fija ningún monto, así que los cobros salen del presupuesto y de las decisiones de la propia asociación. Más en quién fija las cuotas de servicio del edificio.

Si un propietario no paga su parte de los gastos comunes dentro de los 10 días siguientes a la intimación^[1,2], la intimación cuenta como documento escrito, y el presidente o el administrador puede cobrar la deuda por medio de la oficina de ejecución (دائرة التنفيذ). En edificios grandes, elegir un consejo de la asociación de 3 a 12 miembros pasa a ser obligatorio con más de 50 unidades privadas, salvo que exista una junta directiva.

Qué decisiones requieren qué mayoría#

Algunos proyectos cotidianos no aparecen nombrados en el texto. Tratar el generador del edificio como uno de los "motores" es una lectura del decreto, y el decreto no dice si se le puede cobrar a un inquilino^[1,2]. Mira quién paga el generador y las áreas comunes. Ninguna de las dos fuentes menciona paneles solares, así que aplicar la regla del 75 % a un sistema solar compartido en la azotea es una inferencia nuestra, y un abogado debe confirmarla. Más en instalar paneles solares en una azotea compartida.

Las obras exteriores también involucran a la municipalidad. En un edificio dividido en unidades, la declaración para mantenimiento exterior u obras cosméticas debe incluir la aprobación de la asociación de propietarios o del 75% de los propietarios^[3,4]. Mira los permisos de renovación.

Si compras un departamento en el edificio#

Según el estudio jurídico Kallas, cuando adquieres una unidad debes notificar al administrador del edificio dentro de los 30 días^[3] y depositar los documentos oficiales que prueban la adquisición, y hasta que lo hagas, el dueño anterior sigue representando a la unidad en la asamblea de propietarios. El mismo estudio dice que la asamblea puede cobrar las cuotas de servicio al dueño anterior o al nuevo si no se da aviso.

Antes de firmar, pide al vendedor el reglamento del edificio, el último presupuesto aprobado, las actas de las reuniones recientes y un estado de lo que debe la unidad. Si vas a alquilar el departamento, escribe en el contrato quién paga los gastos del edificio. Mira quién paga las cuentas en un departamento alquilado.