Quels sont les signes d'une arnaque immobilière au Liban ?

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Les signaux d'alerte décrits par les rapports de police#

En mars 2026, pendant le déplacement de population lié à la guerre, le Bureau de lutte contre la cybercriminalité des FSI a mis en garde contre de fausses annonces de logement. Les escrocs proposaient une maison ou un appartement sur les réseaux sociaux ou par contact direct, demandaient une avance via une société de transfert d'argent comme « acompte » ou « frais de réservation », puis coupaient le contact dès l'argent reçu^[1]. Les FSI disent de ne pas envoyer d'argent à des inconnus avant d'avoir vu le bien en personne et vérifié qui en est le propriétaire légal. Plus de détails dans comment éviter les arnaques à la location.

Pour les ventes, les fraudes signalées par la police reposent sur des papiers falsifiés. Dans une affaire publiée en juin 2026, le titre de propriété d'un bien à Halat (Jbeil) a été falsifié à l'aide d'une fausse pièce d'identité au nom du vrai propriétaire. La propriété est passée d'abord au faussaire, puis à un acheteur, alors que le propriétaire n'avait jamais vendu^[5]. L'acheteur ne l'a découvert qu'en voulant enregistrer le bien, après avoir payé. Voir que faire face à un faux titre ou à un faux propriétaire.

Les procurations sont une deuxième voie. En juillet 2026, les FSI ont fait état d'un suspect qui falsifiait titres, cartes d'identité et procurations, s'en servait pour faire établir des procurations authentifiées devant des notaires, puis hypothéquait les biens au profit de plusieurs personnes^[3]. Une fausse procuration de vente a aussi été utilisée contre le bien à Jounieh d'un propriétaire vivant à l'étranger (Annahar, octobre 2025)^[2,3,4]. Le cachet d'un notaire sur une procuration ne prouve donc pas que la personne derrière elle est authentique. Vérifiez la procuration avant que quiconque vous vende un bien en vertu de celle-ci.

Les notaires détectent certaines falsifications. En août 2026, les FSI ont indiqué que des études notariales de Jounieh et de la Békaa avaient signalé des procurations, un titre de propriété et une carte d'identité soupçonnés d'être faux^[12]. Sur le plan juridique, le cabinet Kallas cite parmi les manœuvres frauduleuses de l'art. 655 du Code pénal le fait de disposer d'un bien sur lequel on n'a aucun droit de disposition et celui d'utiliser un faux nom ou une fausse qualité ; la fraude suppose aussi que la victime ait remis de l'argent ou un bien en conséquence^[13]. Le même cabinet indique que les tribunaux considèrent la vente d'un même bien deux fois comme une fraude. Par ailleurs, quiconque vous demande des frais pour « obtenir » un prêt de la Banque de l'Habitat n'agit pas pour la banque : la BDH dit ne passer par aucun intermédiaire ni courtier^[14,15].

Nous n'avons trouvé aucune source officielle libanaise pour les autres signes qui circulent en ligne, comme un prix qui paraît trop bas. Les vérifications ci-dessous vous protègent quels que soient les signes que vous voyez ou non.

Les papiers qui vous laissent exposé#

Vous n'êtes propriétaire d'un bien au Liban que lorsque la vente est inscrite au registre foncier^[6]. Selon le cabinet Kallas, jusque-là vous n'avez qu'un droit personnel contre le vendeur, et le bien reste au nom du vendeur, exposé à toute vente, hypothèque ou saisie inscrite avant la vôtre. Si deux acheteurs se disputent, celui qui est inscrit le premier dans le journal quotidien du registre passe en premier, quelle que soit la date de signature des actes^[16].

Méfiez-vous si on vous propose une procuration irrévocable à la place d'une vente enregistrée. Une telle procuration vous donne un droit personnel contre le vendeur, et la propriété ne passe qu'à l'inscription^[17]. Kallas rapporte que la Cour de cassation a confirmé l'annulation d'une vente enregistrée en vertu d'une procuration irrévocable plus de dix ans^[18] après l'établissement de celle-ci. Kallas ajoute qu'une procuration est irrévocable par son contenu, par exemple la reconnaissance d'avoir reçu le prix entier, et non par son intitulé. Les tribunaux peuvent lire une même procuration de façons différentes : faites lire le texte par un avocat.

Selon Kallas, vendre exige un mandat spécial exprès de vendre^[17], et une procuration générale ne suffit pas. Le même cabinet indique que le mandataire qui enregistre une vente au registre foncier en vertu d'une procuration ordinaire doit en produire une datant de cinq ans au plus^[17,18].

Dans un immeuble neuf, le décret 15874/2005 interdit de vendre des parties d'un immeuble qui n'a pas de permis d'occupation définitif, sauf les unités relevant de la loi 539/1996^[19]. Demandez à voir le permis d'occupation définitif avant de payer quoi que ce soit. Les sources que nous avons lues ne nomment pas le service qui délivre ou confirme ce permis : demandez au notaire ou à un avocat de le vérifier pour vous.

Ce qu'une vérification au registre foncier peut et ne peut pas vous dire#

Le registre est tenu par bien et non par propriétaire : on le consulte donc avec les références du bien^[16]. Pour demander un extrait, vous indiquez le gouvernorat (muhafaza), le caza, la zone foncière et le numéro du bien, ainsi que la section et le bloc quand ils s'appliquent^[7,9].

L'extrait officiel est l'ifadeh aqariyeh (إفادة عقارية), l'extrait du registre foncier. Selon Legalmondo (juin 2025), il n'est délivré qu'en personne au bureau du registre foncier dont relève le bien^[7]. En avril 2026, le ministre des Finances a dit que la base de données du registre permet de délivrer des extraits par voie électronique, mais nous n'avons trouvé aucune procédure publique à ce sujet : demandez au bureau du registre si vous pouvez l'utiliser^[20]. Les copies issues du site web ou d'un point OMT ne sont pas officielles et ne peuvent servir ni pour une transaction ni devant un tribunal^[7,9,10,11]. Legalmondo dit aussi que n'importe qui peut demander un extrait sans justifier d'un intérêt, et qu'aucun n'est délivré tant qu'un privilège ou une inscription sur la parcelle est en cours de traitement. Voici comment obtenir l'extrait et ce qu'il coûte.

L'extrait indique les propriétaires et leurs parts, les hypothèques, les saisies, les autres charges et les actions en justice en cours^[7,11]. Il ne peut pas vous dire que la personne en face de vous est bien le propriétaire qui y figure. Dans l'affaire de Halat, le faussaire a utilisé une fausse pièce d'identité au nom du vrai propriétaire^[5], et les FSI ne disent pas si un extrait obtenu avant le paiement aurait révélé la falsification. Demandez l'extrait à chaque fois, et continuez à vérifier l'identité et les papiers en parallèle.

Pour savoir où se trouve réellement une parcelle, fiez-vous au plan cadastral. Selon Kallas, lorsque les limites sur le plan et sur le terrain diffèrent, le plan l'emporte^[16,21]. Le Cadastre supervise les géomètres assermentés^[22]. Nous n'avons trouvé ni procédure publiée ni tarif pour commander un plan ou un levé. Demandez au bureau du registre foncier de la zone comment obtenir le plan, et demandez un devis écrit à un géomètre assermenté. Plus de détails dans plans cadastraux et levés.