Comment vérifier qui est vraiment propriétaire d'un bien au Liban ?

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Comment le Liban enregistre le propriétaire d'un bien#

Le registre foncier est tenu par bien, non par personne. Chaque parcelle a son propre feuillet réel sous son numéro, qui contient tous ses droits et charges, et le titre de propriété du propriétaire en est une copie^[10]. Le registre est géré par la Direction générale des affaires foncières et du cadastre, ministère des Finances^[3,7].

Ce qui compte, c'est ce qui est écrit sur le feuillet. Les droits, les limites à la vente, les saisies et les procès portant sur le bien ne lient les tiers qu'à partir de leur inscription sur ce feuillet^[10]. L'acte que le vendeur vous remet n'est donc qu'une copie : c'est le feuillet au registre que vous vérifiez.

La propriété se compte en 2 400 parts^[2,8,9], qui forment ensemble le bien entier. Une personne inscrite avec moins de parts ne possède qu'une part indivise du bien, aux côtés des autres personnes nommées^[9,10,11].

Chaque parcelle relève du bureau du registre foncier de sa zone^[1,2]. Nous n'avons trouvé aucune liste publiée indiquant quel bureau couvre quelle zone. En avril 2025, par exemple, les bureaux du Mont-Liban qui travaillaient à jours fixes comprenaient Baabda, Chouf, Aley, Metn et Keserwan-Jbeil^[12]. Demandez à la Direction générale des affaires foncières et du cadastre, ou à un avocat, quel bureau détient la zone foncière de votre bien.

Certificat officiel ou copie non officielle#

Depuis le 13 octobre 2020, les points de vente OMT peuvent vous montrer le registre des titres d'un bien et imprimer une copie non officielle, avec une copie numérique par SMS ou par e-mail^[3,5]. OMT ne publie pas de tarif pour ce service : demandez-le au point de vente. Selon Legalmondo, un cabinet d'avocats, le site du registre proposait aussi en juin 2025 un formulaire d'information non officiel pour 4 USD^[2]. Nous n'avons pas pu accéder à ce site pour confirmer que le service fonctionne encore, et un service similaire via Whish n'est pas confirmé. Plus de détails sur l'obtention d'un extrait en ligne ou via OMT.

Ces copies servent à un premier coup d'œil. Toute vente exige un certificat officiel du registre^[2,3,4,5]. Le même cabinet indique que le certificat officiel n'est délivré qu'à la personne qui se présente en personne au bureau compétent, et qu'il coûte 5 USD^[2]. Nous n'avons pas pu consulter le barème officiel, et les frais peuvent être perçus en livres libanaises : demandez le montant actuel au bureau avant de vous déplacer.

Le ministre des Finances a déclaré en avril 2026 que la base de données du registre peut délivrer des certificats par voie électronique. Il n'a pas dit si le public peut en demander un ainsi^[13].

Ce que le certificat montre, et ce qu'il ne montre pas#

Un certificat décrit la parcelle et sa superficie. Il liste les propriétaires, l'origine de leur droit et les parts de chacun, ainsi que les hypothèques, les gages, les saisies conservatoires et exécutives, les autres charges et les actions en justice en cours^[2,4]. La superficie est omise si la parcelle n'a pas fait l'objet d'un relevé définitif, et la propriété peut être divisée entre un droit d'usage et la nue-propriété.

Selon Legalmondo, toute personne peut demander un certificat sans justifier d'un intérêt légal, mais aucun n'est délivré tant qu'un privilège ou une inscription sur la parcelle est en cours de traitement^[2]. Si le bureau refuse d'en délivrer un, demandez ce qui est en cours avant de payer quoi que ce soit.

Une infraction de construction est inscrite au registre foncier (feuillet réel) jusqu'à sa régularisation ou sa suppression^[14], mais seulement si la municipalité ou l'administration technique a demandé son inscription. Un certificat vierge ne prouve donc pas que le bâtiment est en règle. Interrogez aussi la municipalité, et voyez comment connaître les infractions de construction avant d'acheter.

Vous pouvez aussi chercher par personne. Le cabinet Kallas Law Firm décrit une recherche générale à partir de le nom complet, l'année de naissance et le nom de la mère^[4,13], avec l'aide d'une copie de pièce d'identité, qui liste tous les biens inscrits à son nom avec leur numéro, leur caza et leurs parts. Aucune source ne dit qui peut demander cette recherche ni à quel bureau : demandez au bureau du registre foncier ou à un avocat libanais. Les inscriptions anciennes peuvent ne pas comporter le nom de la mère, car elles n'ont jamais été entièrement saisies dans le système électronique^[13].

Le certificat nomme le propriétaire inscrit. Il ne peut pas vous dire si la personne devant vous est bien ce propriétaire, et dans l'affaire de Halat, une fausse pièce d'identité a comblé exactement cette faille^[6]. Voyez si quelqu'un peut vendre avec un acte falsifié ou une fausse identité de propriétaire.

Où se trouve la parcelle sur le terrain#

Sur le papier, une parcelle est identifiée par son numéro de propriété et sa zone foncière^[2,3]. Lorsque les limites du plan cadastral diffèrent de celles du terrain, c'est le plan qui prévaut^[8,10]. Le cadastre supervise les géomètres-experts assermentés rattachés au registre^[7], mais nos sources ne disent pas comment commander un plan ou un géomètre, ni ce que cela coûte. Avant de vous fier à une clôture ou à la parole d'un voisin, demandez au bureau du registre foncier et à un géomètre assermenté de vous montrer la parcelle sur la carte cadastrale ou un plan de relevé.