Où se plaindre d'un courtier immobilier au Liban, ou l'attaquer en justice pour une commission ?
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En bref
Nous n'avons trouvé aucun canal officiel de plainte contre les courtiers immobiliers au Liban[1]. Signalez les manquements au syndicat des courtiers, REAL[2], et la fraude auprès de le service Baligh des FSI, l'application des FSI ou le poste de police le plus proche[3]. La commission relève du contrat, selon le Code de commerce : fixée par accord ; un juge peut réduire une rémunération excessive[4]. Sans accord, l'usage ou le juge la fixe. Un avocat libanais vous dira où et comment agir en justice.
Aussi formulé: “Comment signaler un agent immobilier malhonnête au Liban ?” · “Puis-je poursuivre un courtier pour sa commission au Liban ?” · “Existe-t-il un ministère qui reçoit les plaintes contre les courtiers au Liban ?” · “Mon courtier exige une commission que je ne dois pas”
L'essentiel
- Service public de plaintes
- Aucun trouvé. Un projet de 2015 de plaintes au ministère de l'Économie n'était qu'une proposition[1]
- Licence de courtier
- Selon notre lecture, aucune règle de licence ou d'inscription dans les articles du Code de commerce sur le courtage[4]
- Syndicat des courtiers (REAL)
- Signaler un manquement : contacter directement REAL[2]
- Fraude ou arnaque
- Signaler auprès de le service Baligh des FSI, l'application des FSI ou le poste de police le plus proche[3]
- La commission
- fixée par accord ; un juge peut réduire une rémunération excessive[4]
- Quand la commission est acquise
- lorsque l'intervention du courtier aboutit au contrat[4]
- Les registres du courtier
- Il doit vous remettre une copie certifiée si vous la demandez[4]
Qui reçoit les plaintes contre les courtiers
Nous n'avons trouvé aucun régulateur des courtiers immobiliers (simsar, سمسار) au Liban. Les articles 291 à 297 du Code de commerce sur le courtage fixent des règles pour le contrat et la commission. Selon notre lecture du texte, ils n'imposent ni licence ni inscription[4]. Plus de détails dans les courtiers immobiliers sont-ils agréés au Liban.
REAL a été autorisé par le ministre du Travail par décision n° 188 du 1er décembre 2012[5]. Cette décision l'a créé comme syndicat professionnel au titre du Code du travail. Elle ne fait pas de REAL un régulateur, et l'adhésion n'est pas obligatoire. En avril 2026, REAL a demandé de signaler toute infraction ou conduite suspecte d'un courtier en contactant directement le syndicat[2]. Le communiqué n'indiquait ni procédure de plainte, ni délai, ni sanction, et nous n'avons pas enregistré le téléphone, l'e-mail ou l'adresse de REAL. Trouvez vous-même le contact officiel du syndicat et posez deux questions : que devient un signalement, et peut-il agir contre un courtier non membre. Un signalement à REAL ne remplace ni une plainte à la police ni une action en justice.
En décembre 2015, le président de REAL a dit que l'inscription des courtiers au ministère de l'Économie permettrait aux clients de déposer plainte auprès du ministère. C'était une proposition, et nous n'avons trouvé aucune procédure de plainte contre les courtiers adoptée par le ministère[1]. Nous n'avons pas pu confirmer si le ministère de l'Économie et du Commerce reçoit aujourd'hui des plaintes contre les courtiers : demandez-le directement au ministère.
Quand la conduite d'un courtier est un délit
Si un courtier, ou quelqu'un qui se fait passer pour tel, a pris votre argent par tromperie, c'est une affaire de police. Le cabinet Kallas explique que l'escroquerie visée à l'article 655 du Code pénal peut porter sur un bien immobilier[6]. Selon le même cabinet, l'escroquerie inclut le fait de disposer d'un bien sans en avoir le droit et d'utiliser une fausse qualité pour tromper. Kallas ajoute que l'escroquerie est poursuivie sans qu'une plainte de la victime soit nécessaire : un signalement à la police peut donc déclencher une procédure. Pour obtenir une indemnisation, il vous faudra en général quand même un avocat.
En mars 2026, les Forces de sécurité intérieure (FSI) reçoivent les signalements par le service Baligh des FSI, l'application des FSI ou le poste de police le plus proche[3]. Baligh figure sur le site officiel des FSI, isf.gov.lb. Nos sources ne disent pas si l'on peut déposer un signalement depuis l'étranger. Si vous ne pouvez pas vous rendre dans un poste de police, demandez à un avocat libanais s'il peut le faire pour vous.
En mars 2026, dans une alerte sur les arnaques à la location, les FSI ont demandé de ne pas envoyer d'argent à des inconnus avant d'avoir visité le bien en personne et vérifié qui en est le propriétaire légal[3]. Un relevé foncier (إفادة عقارية) du registre foncier indique les propriétaires inscrits et la part de chacun[7,8]. Pour savoir quoi dire et quoi apporter, voir où signaler une arnaque immobilière.
Ce que dit la loi sur la commission
La plupart des litiges avec un courtier portent sur l'argent, et le Code de commerce (décret-loi 304/1942) en est la règle[4] :
| Article | Ce qu'il dit |
|---|---|
| Art. 291 | Le courtage est un contrat. Contre rémunération, le courtier vous oriente vers une affaire ou la négocie pour vous, et les règles du mandat s'appliquent en général[4] |
| Art. 292 | La commission est fixée par accord ; un juge peut réduire une rémunération excessive[4]. Sans accord ni tarif, l'usage ou le juge décide |
| Art. 293 | La commission est acquise lorsque l'intervention du courtier aboutit au contrat[4]. Sous condition suspensive, elle n'est due qu'une fois la condition remplie. Les frais convenus sont dus même si aucune affaire n'aboutit |
| Art. 294 | Le courtier perd sa commission et ses frais s'il agit pour l'autre partie en violation de ses devoirs, ou s'il obtient d'elle de mauvaise foi une promesse de rémunération[4] |
| Art. 296 | Le courtier doit consigner chaque affaire conclue par son intermédiaire avec ses conditions, conserver les documents et remettre une copie certifiée à toute partie qui la demande[4] |
Aucune loi ne fixe un taux de commission ni ne dit qui la paie, et nous n'avons trouvé aucun tarif officiel du courtage immobilier[4]. JSK Real Estate, une agence, a écrit en octobre 2018 que chaque partie paie son propre agent à hauteur de 2,5 % du prix final, et le président de REAL a cité le même chiffre en 2015. Ce sont deux courtiers qui décrivent l'usage, pas la loi. Nous n'avons trouvé aucune source plus récente indiquant si cela a changé après 2019, ni si ce taux est exprimé en USD[1,9].
Le code ne dit pas non plus si « le contrat » désigne la promesse de vente, l'acte notarié ou l'inscription[4]. Votre accord écrit avec le courtier peut trancher ce point. Plus de détails dans quand la commission du courtier est due et un tribunal peut-il réduire les honoraires d'un courtier.
Selon notre lecture de l'article 294, un courtier qui travaille pour l'acheteur et le vendeur ne perd pas sa commission pour cela seul[4]. JSK, une agence, dit que cette pratique est admise au Liban[9]. Selon l'article 294, le courtier perd sa commission et ses frais dans deux cas : il agit pour l'autre partie en violation de ses devoirs envers vous, ou il obtient de l'autre partie, de mauvaise foi, une promesse de rémunération.
Poursuivre en justice pour une commission
Le Code de commerce permet au juge de fixer la commission quand rien n'a été convenu, et de réduire une commission convenue qui est disproportionnée par rapport à l'affaire et au travail qu'elle a demandé[4]. C'est pourquoi nous comprenons que les litiges de commission vont devant les tribunaux. Selon notre lecture, les articles sur le courtage ne disent pas quel tribunal est compétent, et nous n'avons trouvé aucune source sur le délai pour agir ni sur le coût d'une action.
Un avocat libanais est la bonne étape suivante pour toute action, que vous soyez le client du courtier ou que le courtier vous réclame de l'argent. Demandez-lui par écrit quel tribunal est compétent, le délai applicable à votre cas et ses honoraires. Si vous vivez à l'étranger, demandez-lui s'il a besoin d'une procuration de votre part, et voir comment donner une procuration depuis l'étranger.
Comment gérer un litige avec un courtier, étape par étape
- Rassemblez vos propres documents. Réunissez l'accord signé sur la commission, les reçus, les preuves de virement et les messages qui montrent ce que le courtier a fait et quand. Gardez aussi des copies hors du Liban.
- Demandez par écrit au courtier son registre de l'affaire. Il doit remettre à toute partie à l'affaire une copie certifiée des conditions et des documents consignés[4]. Envoyez la demande par un moyen dont vous pouvez prouver l'envoi, et conservez la réponse ou l'absence de réponse.
- Vérifiez de quoi dépendait la commission. Comparez vos documents avec les règles. La commission est acquise lorsque l'intervention du courtier aboutit au contrat[4]. Elle est perdue si le courtier a agi pour l'autre partie en violation de ses devoirs, ou a obtenu d'elle de mauvaise foi une promesse de rémunération. Utilisez comment vérifier un courtier pour savoir à qui vous aviez vraiment affaire.
- Signalez le manquement à REAL. Contactez directement le syndicat, comme il l'a demandé en avril 2026[2]. Il n'a publié aucune procédure de plainte et nous n'avons pas ses coordonnées, donc trouvez son contact officiel et demandez ce qu'il fait d'un signalement. Considérez cela comme un signalement, pas comme un moyen de récupérer votre argent.
- Signalez une fraude présumée aux FSI. Utilisez le service Baligh des FSI, l'application des FSI ou le poste de police le plus proche[3] ; Baligh figure sur le site des FSI, isf.gov.lb. Si vous êtes à l'étranger, demandez à un avocat libanais comment procéder, car nos sources ne disent pas si un signalement peut être fait hors du Liban. Signalez vite : le cabinet Kallas indique que le délai de poursuite de l'escroquerie court à partir du dernier paiement, et non de la découverte[6].
- Voyez un avocat libanais avant d'agir en justice ou avant de payer une somme contestée. Apportez l'accord, le registre du courtier et vos preuves de paiement. Interrogez l'avocat sur le tribunal, le délai et les coûts, qu'aucune source trouvée ne publie.
Cela dépend de
- Avez-vous signé un accord sur la commission ? Sans accord ni tarif officiel, la commission est fixée par l'usage ou par le juge[4]. Un avocat peut vous dire ce qu'un tribunal accepterait probablement.
- L'affaire s'est-elle réellement conclue ? La commission n'est acquise que lorsque le travail du courtier aboutit au contrat, mais les frais convenus sont dus de toute façon[4]. Le code ne dit pas quelle étape compte, donc relisez votre accord et demandez à un avocat.
- Le courtier a-t-il travaillé pour les deux parties ? JSK, une agence, dit que la double représentation est admise au Liban[9]. Selon l'article 294, la commission est perdue si le courtier a agi contre ses devoirs envers vous ou a obtenu de l'autre partie, de mauvaise foi, une promesse de rémunération[4].
- De l'argent a-t-il été pris par tromperie ? Si oui, c'est une affaire pénale pour les FSI en plus d'être civile. Kallas dit que l'escroquerie est poursuivie même sans plainte de la victime[6].
Questions fréquentes
Existe-t-il un service public qui traite les plaintes contre les courtiers immobiliers au Liban ?
Nous n'en avons trouvé aucun. En 2015, REAL a proposé un canal de plainte au ministère de l'Économie, mais nous n'avons trouvé aucun signe qu'il ait été adopté[1]. Signalez les manquements à REAL et la fraude aux FSI, et interrogez directement le ministère de l'Économie et du Commerce si vous voulez en être sûr.
Un juge peut-il réduire la commission d'un courtier au Liban ?
Oui. Selon l'article 292 du Code de commerce, un juge peut réduire une commission convenue qui est disproportionnée par rapport à l'affaire et au travail qu'elle a demandé[4].
Dois-je la commission du courtier si l'affaire ne s'est jamais faite ?
Selon l'article 293 du Code de commerce, la commission n'est acquise que lorsque les renseignements ou la négociation du courtier aboutissent au contrat. Les frais que vous avez accepté de payer restent dus[4].
Puis-je aller voir la police au sujet d'un courtier ?
Sources
Vérifié auprès de ces sources. Les numéros dans le texte y renvoient.
- 1.Pushing for reform
Executive Magazine · 16 déc. 2015 · consulté le 17 oct. 2026
- 2.Syndicate of Real Estate Brokers follows what is circulating about suspicious activity in Hazmieh and Baabda
Annahar · 15 avr. 2026 · consulté le 17 oct. 2026
- 3.The Internal Security Forces warn of scammers exploiting displaced persons through fake housing advertisements on social media platforms
Internal Security Forces (ISF), General Directorate – Public Relations Division · 8 mars 2026 · consulté le 17 oct. 2026
- 4.Commercial Code (Legislative Decree 304/1942), Arts 291-297 on brokerage
Lebanese University Legal Informatics Centre (legallaw.ul.edu.lb) · 24 déc. 1942 · consulté le 17 oct. 2026
- 5.Labour Minister Decision 188 of 1/12/2012 on establishing the Syndicate of Real Estate Brokers and Consultants in Lebanon
Lebanese University Legal Informatics Centre (legal database) · 1 déc. 2012 · consulté le 17 oct. 2026
- 6.Theft, fraud and breach of trust: how Lebanese law distinguishes the three crimes
Kallas Law Firm · 23 août 2026 · consulté le 17 oct. 2026
- 7.How to Find Real Estate and Land Register Information in Lebanon
Legalmondo · 17 juin 2025 · consulté le 17 oct. 2026
- 8.Lebanon Asset Search: How to Find Real Estate and Company Ownership Records
Kallas Law Firm · 25 oct. 2025 · consulté le 17 oct. 2026
- 9.What Are Buyer Vs. Seller Agent Roles & Responsibilities?
JSK Real Estate · 1 oct. 2018 · consulté le 17 oct. 2026
Questions liées
- Comment vérifier qu'un courtier immobilier au Liban est légitime et agréé ?Aucune loi trouvée n'impose de licence aux courtiers au Liban. Vérifiez donc le propriétaire et le bien : relevé foncier, REAL, honoraires écrits, signalement.
- Peut-on contester ou faire réduire la commission d'un courtier au Liban si elle semble trop élevée ?Oui : selon l'art. 292 du Code de commerce, un juge peut réduire une commission de courtier disproportionnée au travail. Preuves, motifs, qui consulter.
- Quand la commission du courtier est-elle due au Liban : à la signature, à l'enregistrement ou au paiement par l'acheteur ?Selon la loi, quand l'intervention du courtier aboutit au contrat ; elle ne dit pas si c'est la promesse, l'acte ou l'enregistrement. Quoi écrire.
- Où signaler une arnaque immobilière ou locative au Liban ?Signalez-la aux FSI via Baligh, leur appli ou un poste de police. Ce que dit la loi sur la fraude, les notaires, les courtiers et la vérification du titre.
- Les courtiers immobiliers sont-ils soumis à une licence ou à une réglementation au Liban ?Aucune licence de courtier trouvée dans le Code de commerce ni ailleurs. Ce qu'est REAL, ce que la loi encadre et comment vérifier un courtier soi-même.
- Dois-je une commission au courtier si la vente tombe à l'eau ou si je vends à quelqu'un d'autre ?Le courtier gagne sa commission quand son travail mène au contrat. Que se passe-t-il si la vente échoue, si vous vendez seul ou si le courtier la perd ?
- Un courtier peut-il agir pour l'acheteur et le vendeur à la fois au Liban, et y a-t-il conflit d'intérêts ?Aucune loi trouvée n'interdit qu'un courtier serve les deux parties, mais s'il agit pour l'autre en violation de ses devoirs, il perd sa commission (art. 294).
- Existe-t-il un syndicat des courtiers immobiliers au Liban, et faut-il choisir un courtier membre ?Oui : REAL, syndicat professionnel autorisé en 2012. L'adhésion n'est pas une licence. Ce qu'elle indique et les vérifications à faire sur un courtier.
