Investir dans l'immobilier au Liban, est-ce une bonne idée et quels sont les risques ?

Aussi formulé: “L'immobilier au Liban est-il un bon investissement en 2026 ?” · “Vaut-il la peine d'acheter au Liban pour louer ?” · “Quels sont les risques d'un achat immobilier au Liban ?” · “Quel rendement offre l'immobilier libanais ?”

Ce que rapporte vraiment le loyer#

Le seul rendement daté que nous avons trouvé vient d'un courtier. JSK Real Estate donnait pour Ras Beyrouth un potentiel de rendement brut de 3,5 % à 5 % au T3 2025, sans expliquer son calcul^[1]. C'est un chiffre brut, avant impôts, entretien, frais de générateur et mois sans locataire. Plus de détails sur les loyers dans le rendement locatif à Beyrouth.

Une tribune de Libnanews (août 2026) donne une illustration, pas une moyenne : un appartement proposé à 300 000 USD et loué 1 000 USD par mois rapporte 12 000 USD brut par an et environ 9 000 USD net. Par notre propre division, cela fait 4 % brut et 3 % net^[4]. The Beiruter (janvier 2026) rapporte que les loyers n'ont pas augmenté comme les prix de vente, parce que le pouvoir d'achat des ménages résidents est limité, et que les loyers sont plus élevés là où les expatriés ou les emplois font la demande^[8].

Un appartement vide coûte quand même de l'argent. Le même article de Libnanews dit que de nombreux appartements ne rapportent aucun loyer parce qu'ils restent vides, sont occupés quelques semaines par an ou sont gardés pour la revente, mais paient pourtant les charges de l'immeuble, du générateur et de l'ascenseur, si bien que leur rendement net peut être nul ou négatif^[4]. Libnanews (août 2026) rapporte aussi qu'une étude pour la municipalité de Beyrouth a trouvé 23 % des logements de 1996-2018 vacants (plus de 7 000 unités), et que 43 % des logements achevés entre 2019 et 2022 étaient encore vides en 2023.

Pouvez-vous le revendre ?#

Libnanews (octobre 2026) décrit un marché à deux vitesses. Les biens de qualité dans les zones recherchées trouvent preneur, tandis que les autres annonces restent longtemps invendues^[2]. Une société de conseil citée par LeBusiness, Cedar Keys Estates, explique que les annonces fixées d'après ce qu'un voisin dit s'être vu offrir restent souvent six mois sans être vendu^[5]. Nous n'avons trouvé aucune donnée officielle sur la durée des reventes.

Le nombre d'acheteurs est faible. Ceux qui ont des dollars frais peuvent encore acheter, mais les ménages dont l'épargne est restée bloquée dans les banques ne le peuvent en grande partie pas^[2]. À l'automne 2026, les banques commerciales n'accordaient, selon les informations rapportées, aucun prêt immobilier^[2,3]. Libnanews (août 2026) note que le plafond de la Banque de l'Habitat, d'environ 100 000 USD, ne couvre que environ un tiers d'un appartement de 300 000 USD^[4,8]. Les chiffres du Crédit Libanais rapportés par An-Nahar montrent que les ventes enregistrées ont baissé de 25,54 % en nombre de janvier à juillet 2026, par rapport aux mêmes mois de 2025^[5,7].

Les prix demandés ne sont pas les prix de vente, et aucune source que nous avons trouvée ne mesure l'écart entre les deux^[4,5,7].

Qui dit que les prix vont monter#

Les affirmations positives viennent de gens qui vendent de l'immobilier. JSK Real Estate écrivait en septembre 2025 que l'immobilier libanais reste l'un des rares moyens fiables de protéger et de faire fructifier un capital, sans évoquer les risques^[9]. Le fondateur d'Assukna écrivait en avril 2026 que les prix des quartiers prisés bougeront si le Liban se stabilise, même en partie, et prévenait dans le même texte que le marché est illiquide et qu'une sortie rapide est risquée^[10].

Libnanews (octobre 2026) rapporte une anticipation du président de R.E.A.L, Walid Moussa : jusqu'à +30 % d'ici fin 2026 (estimation, hausse non constatée)^[2]. Libnanews la qualifie d'anticipation, non de hausse déjà constatée, et précise qu'elle ne signifie pas que tous les appartements gagneront autant. Les sources divergent aussi sur le niveau actuel des prix. R.E.A.L, cité par The Beiruter en janvier 2026, dit que les quartiers prisés sont proches des niveaux d'avant la crise^[8]. Le fondateur d'Assukna, en avril 2026, dit que Beyrouth, Jounieh, Jbeil et Aley restent nettement sous les niveaux de 2018 et 2019 en USD réels^[10]. Les deux sont parties prenantes et aucun ne présente de série de données. Plus de détails dans où les prix peuvent aller d'ici 2027.

Les risques qui coûtent de l'argent#

Les projets sur plan comportent le risque du promoteur. Libnanews rapporte que la faillite en 2018 du promoteur Sayfco a laissé environ 600 acheteurs exposés : les hypothèques bancaires sur les projets bloquaient leurs titres, et certaines propositions de règlement demandaient aux acheteurs 10 000 USD de plus pour lever les hypothèques et enregistrer^[4]. Lisez comment vérifier un promoteur avant de payer quoi que ce soit sur plan.

Le titre et le prix d'un appartement précis demandent leurs propres vérifications. Les statistiques par district ne montrent ni l'étage, ni un ascenseur en panne, ni un acte partagé entre héritiers, ni une inscription qui va se bloquer^[5]. Seul le relevé du registre foncier du bien lui-même indique le propriétaire, les hypothèques et les restrictions^[11,12].

L'emplacement change la logique. Libnanews (octobre 2026) écrit que dans les zones touchées par la guerre, comme le Sud, la valeur dépend de la reconstruction, du retour, des indemnisations et de la sécurité, et ne suit pas les mécanismes de prix de Beyrouth^[2].

L'entrée et la sortie coûtent aussi de l'argent. Kallas Law Firm estime les frais d'achat à environ 4 % pour un acheteur libanais et environ 6 % pour un acheteur non libanais, hors honoraires du courtier et de l'avocat^[6]. À la vente, l'art. 66 de la loi 10/2022 prévoit que, lorsqu'aucune saisie du Trésor ne grève le bien, l'état de la valeur locative utilisé pour fixer la base des frais est délivré une fois payés l'impôt sur les propriétés bâties et l'impôt sur les plus-values^[6,13]. Les taux d'impôt figurent dans les pages sur les frais : vérifiez-les avant de calculer un rendement.