Comment faire estimer un bien immobilier au Liban, et combien ça coûte ?

Aussi formulé: “Qui estime un bien immobilier au Liban ?” · “Combien coûte un expert immobilier assermenté au Liban ?” · “Rapport d'estimation immobilière au Liban” · “Expert immobilier assermenté au Liban”

Trois « valeurs » différentes pour un même bien#

Un bien au Liban peut porter trois chiffres. Le premier est le prix du marché, ce qu'un acheteur paie réellement. Ce n'est pas le prix demandé : plusieurs sources indiquent que les prix annoncés et les prix de vente enregistrés ne sont pas les mêmes^[8,9,10]. Le deuxième est la valeur estimée officielle, fixée dans le document d'apurement du ministère des Finances et utilisée comme plancher pour les frais sur les biens bâtis^[2,3]. Le troisième est l'estimation technique propre à une banque, utilisée pour un prêt^[6,7].

Les chiffres nationaux ou par caza ne permettent pas de fixer le prix d'un appartement. Comme l'a écrit LeBusiness en octobre 2026, les statistiques du registre foncier décrivent un district. Elles ne disent rien d'un étage, d'une vue, d'un ascenseur en panne ou d'un titre partagé entre héritiers^[8]. Plus de détails dans pourquoi les prix annoncés diffèrent des prix du registre foncier et valeur estimée et prix du marché.

Un expert assermenté ou un rapport d'agence#

La seule source que nous avons trouvée sur les estimations privées est JSK Real Estate, une agence qui les vend. En septembre 2023, elle décrivait deux grands types de rapport : l'un établi par un expert assermenté accepté par les tribunaux libanais, l'autre par une agence. Elle disait qu'ils sont facturés différemment, mais sans donner de tarifs^[1]. Selon JSK, une estimation implique une visite sur place et l'examen des documents juridiques du bien. Elle ajoute qu'un rapport n'a pas de validité fixe, car le marché bouge : il peut donc vous en falloir un récent pour acheter ou vendre.

Nous n'avons trouvé aucun tarif publié pour une estimation, ni de liste officielle d'experts assermentés. Nous n'avons pas non plus trouvé d'organisme chargé de les agréer, ni de règle indiquant quand une banque, un notaire, un tribunal ou le registre foncier exige une expertise assermentée. Pour une procédure judiciaire, demandez au greffe du tribunal comment ses experts sont désignés. Pour un prêt, demandez à la banque. L'Ordre des ingénieurs et architectes peut peut-être vous orienter vers un expert qualifié, mais c'est à vous de le lui demander.

La valeur estimée officielle utilisée pour les frais#

Selon l'art. 76 de la loi 10/2022, les frais de mutation sur un bien bâti sont calculés sur la valeur locative du bâti multipliée par 30. Ce chiffre est estimé par les directions régionales des finances, ou, à Beyrouth, par le service de l'impôt sur la propriété bâtie^[4,5]. Le registre foncier applique l'estimation quand elle dépasse le prix déclaré, et son agent peut fixer une valeur plus élevée à sa discrétion^[2,3]. LeBusiness (mai 2026) ajoute que déclarer un prix bas pour économiser des frais ne marche pas toujours. Les frais eux-mêmes sont de 3 % de la valeur pour les acheteurs libanais, 5 % pour les non-Libanais^[11]. Voir le montant des frais d'enregistrement et si les frais reposent sur le prix du contrat ou sur la valeur estimée.

Cette règle est écrite pour les biens bâtis. La base des frais pour un terrain non bâti n'est pas confirmée^[4,5]. Nous n'avons trouvé aucune page officielle expliquant comment l'estimation est fixée ou mise à jour, ni comment la contester. Adressez-vous à la direction régionale des finances ou à un avocat.

L'estimation de la banque pour un prêt BDH#

La Banque de l'Habitat (BDH) fixe ses conditions sur sa propre estimation technique, non sur le prix convenu avec le vendeur. Sa fiche d'information clé de février 2026 exige un apport d'au moins 20 % ; prêt de 80 % au maximum^[6,7]. Si la banque estime le logement en dessous du prix, vous payez la différence en espèces. La BDH prête jusqu'à 100 000 USD (minimum 20 000 USD) pour acheter ou construire. À l'automne 2026, la presse rapporte que les banques commerciales n'accordent toujours pas de prêts immobiliers^[12,13]. Voir les conditions d'un prêt BDH.