Est-ce le bon moment pour acheter un bien immobilier au Liban ?

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Ce que montrent les chiffres de 2026#

Moins de biens ont changé de mains en 2026, mais les montants en jeu ont beaucoup moins reculé. De janvier à juillet, les chiffres de Credit Libanais rapportés par An-Nahar montrent des ventes en baisse de 25,54 % par rapport aux mêmes mois de 2025, tandis que leur valeur a baissé de 5,36 %^[1,2]. Pour janvier à mai, les sources ne concordent pas. Credit Libanais (via An-Nahar) compte 19 097 transactions et Libnanews environ 24 096. Les 18 631 de BLOMINVEST viennent d'une note non revérifiée. Aucune ne explique l'écart, et Credit Libanais a relié le ralentissement aux combats repris début mars 2026^[1,4,5].

Les ventes ont repris après le cessez-le-feu de la mi-avril 2026. Elles ont atteint 4 999 en juin et 5 308 en juillet, le meilleur mois de 2026 jusque-là^[1]. Pour janvier à août, BLOMInvest Bank compte 34 083 ventes et le cabinet de conseil Cedar Keys Estates 34 549. Cedar Keys, qui a un intérêt dans le marché, indique que l'écart de valeur par rapport à 2025 est passé de 17,8 % en mai à 3,8 % en août^[2]. Plus de détails dans combien de ventes immobilières ont été enregistrées en 2026.

Tous ces chiffres décrivent l'ensemble du marché. Les statistiques du registre portent sur un district : elles ne montrent ni l'étage, ni la vue, ni un ascenseur en panne, ni un titre partagé entre héritiers^[2]. Il n'existe aucun indice national des prix fiable et continu qui permettrait de savoir si l'immobilier est bon marché ou cher^[2,6].

Les prix sont-ils revenus à leur niveau d'avant 2019 ?#

Les sources divergent, et les deux camps vendent des biens. R.E.A.L, le syndicat des courtiers, a déclaré à The Beiruter en janvier 2026 que certaines zones prisées, à forte demande d'expatriés, sont proches des prix d'avant la crise, environ 20 % au-dessus des autres régions. Il a cité le centre-ville de Beyrouth, des parties d'Achrafieh et de Ras Beyrouth, Faqra, Faraya, la côte d'Amchit et Batroun^[9]. Le fondateur d'Assukna, une entreprise immobilière, défend l'avis contraire. Il a écrit en avril 2026 que Beyrouth, Jounieh, Jbeil et Aley restent bien en dessous des niveaux de 2018/2019 en dollars réels^[10]. Aucun ne présente de série de données.

Le président de R.E.A.L a aussi dit que la hausse de 2025 venait de propriétaires qui ont réajusté leurs prix, sans hausse des ventes derrière^[9]. Les prix demandés ne sont pas des prix de vente, et aucune source ne mesure l'écart entre les deux^[1,2,6]. Voir pourquoi les prix affichés diffèrent des prix du registre.

Ce que disent les courtiers, et comment le peser#

Ceux qui disent que c'est le moment d'acheter gagnent de l'argent sur les ventes. JSK Real Estate, une agence, écrivait en janvier 2023 que « c'est le meilleur moment pour acheter ». C'était avant les guerres de 2024 et de 2026^[11]. Assukna a écrit en avril 2026 que la fenêtre d'achat ne restera pas ouverte indéfiniment. Dans le même texte, elle prévenait que le marché est peu liquide et qu'une sortie rapide est risquée^[10].

En octobre 2026, Libnanews a rapporté une estimation attribuée au président de R.E.A.L, avec des hausses allant jusqu'à 30 % d'ici fin 2026. Libnanews y voit une anticipation de professionnel et non une hausse constatée, et précise que cela ne veut pas dire que chaque appartement gagnera 30 %^[4]. Aucune méthode n'est donnée. Lisez les prix vont-ils encore monter avant de prendre une prévision pour une donnée.

Les risques que les argumentaires de vente passent sous silence#

Libnanews décrit un marché à deux vitesses. Les acheteurs disposant de dollars frais peuvent acheter, alors que les ménages dont l'argent est bloqué dans d'anciens dépôts bancaires ne le peuvent le plus souvent pas. Les bons biens dans les zones recherchées se vendent, et les autres annonces attendent longtemps^[4]. Cedar Keys Estates, un cabinet de conseil, indique que les annonces fixées d'après ce qu'un voisin dit s'être vu offrir restent souvent invendues six mois^[2]. Dans un article d'opinion, Libnanews ajoute que de nombreux appartements ne rapportent aucun loyer parce qu'ils sont vides, tout en supportant les frais d'immeuble, de générateur et d'ascenseur^[6].

Pour un achat donné, le risque lié au promoteur et au titre peut peser plus que le moment. Libnanews a rapporté en août 2026 que la faillite en 2018 du promoteur Sayfco a laissé environ 600 acheteurs exposés. Des hypothèques bancaires sur les projets ont bloqué leurs titres, et certaines propositions d'accord leur demandaient 10 000 USD de plus pour enregistrer^[6]. Dans les zones touchées par la guerre, comme le Sud, la valeur dépend de la reconstruction, du retour des habitants, des indemnisations et de la sécurité : la logique de prix de Beyrouth ne s'y applique pas^[4]. Si vous payez un promoteur par échéances, lisez les risques de l'achat par versements.