Como verificar se uma incorporadora no Líbano é confiável antes de pagar o sinal?

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Não há registro de incorporadoras, então verifique o projeto#

Não encontramos licença, registro ou classificação oficial de incorporadoras no Líbano. Também não achamos fonte pública sobre projetos paralisados ou processos judiciais de uma incorporadora. O que você pode verificar está no papel: o terreno onde o prédio fica, a empresa que vende a você e o alvará de construção.

Isso importa porque uma venda não registrada dá a você apenas um direito pessoal contra o vendedor, sem propriedade^[2,3]. Segundo o Libnanews (agosto de 2026), a falência da incorporadora Sayfco em 2018 deixou cerca de 600 compradores expostos, porque hipotecas bancárias sobre os projetos bloquearam a entrega de seus títulos^[8].

O terreno: o que a certidão do registro de imóveis mostra#

Um apartamento na planta ainda não tem matrícula própria. Cada unidade só recebe sua matrícula depois que o prédio é dividido em unidades^[9], e o registro de imóveis não faz a divisão final de um prédio até o dono apresentar o habite-se^[1]. Até lá, o registro que você pode verificar é o do terreno (veja Comprar na planta no Líbano é seguro hoje?). O registro é organizado por imóvel, pelo número dele, e não por proprietário^[10]. Mais em como verificar se o vendedor é dono do terreno e tem alvará.

A certidão oficial (إفادة عقارية, ifadeh aqariyeh) lista os proprietários e suas cotas. Lista também hipotecas, penhores, penhoras, outros ônus e ações judiciais pendentes^[6,7]. Todo ônus da matrícula passa ao comprador, a menos que seja baixado antes da compra^[2]. O aviso de uma ação judicial só é anotado por decisão do presidente do tribunal cível competente^[10]; por isso, uma disputa que não chegou a essa fase não aparece.

Uma infração da construção só é registrada na matrícula quando o município ou a administração técnica pede^[1]. Uma certidão limpa, portanto, não prova que o prédio não tem infrações.

Os pontos da OMT podem mostrar uma cópia não oficial do registro do título^[5,11]. Para qualquer transação, você precisa da certidão oficial do registro de imóveis^[5,6,7,11]. A Legalmondo (junho de 2025) diz que as certidões são públicas e qualquer pessoa pode pedir uma sem demonstrar interesse jurídico, então você não precisa da permissão da incorporadora. Diz também que nenhuma certidão é emitida enquanto houver um gravame ou registro em andamento sobre o terreno^[6]. Se o escritório não emitir, pergunte por quê antes de pagar qualquer valor. Veja como obter a certidão do registro de imóveis e quanto custa.

A empresa: quem é dona e quem pode assinar#

O escritório Kallas Law Firm descreve uma pesquisa de empresa em duas etapas. Uma pesquisa geral lista as cotas de empresas em nome de uma pessoa, e uma certidão individual da empresa mostra então os sócios, a administração, o tipo de negócio e as sedes registradas^[7]. Use-a para três verificações: a empresa citada no seu contrato é a da certidão; essa empresa é a proprietária na certidão do terreno; e quem assina está entre os administradores que a certidão mostra. A Kallas não indica o órgão nem as taxas, então peça a um advogado no Líbano que faça a pesquisa.

O registro também pode ser pesquisado pelo nome de uma pessoa, usando o nome completo, o ano de nascimento e o nome da mãe^[7,12]. A Kallas estima cerca de 10 dias^[7]. Um advogado pode fazer essa busca sobre as pessoas por trás da empresa. Nenhuma fonte diz quem pode pedir a busca por nome nem por qual órgão, então pergunte ao advogado.

Nenhuma fonte indica como verificar o histórico de uma incorporadora. Uma coisa que você pode fazer é pedir à incorporadora os números dos terrenos de prédios que ela já concluiu e solicitar as certidões deles. Em um prédio já dividido, cada unidade tem sua própria matrícula^[9]; assim, a certidão de cada unidade mostra quem é o dono atual e se há hipoteca^[6,7]. Esta é uma sugestão nossa, não uma verificação oficial de histórico.

O alvará, o contrato e o seu sinal#

Todo prédio novo precisa de alvará prévio, com plantas assinadas por um engenheiro responsável e registradas na Ordem dos Engenheiros em Beirute ou Trípoli^[1]. O alvará vale por seis anos, renovável uma vez por dois anos. Não encontramos uma forma publicada de verificar o número de um alvará. Peça ao município que o emitiu que confirme o alvará por escrito e peça a um engenheiro que compare com o que está sendo construído. Mais em como verificar o alvará de construção e o habite-se.

A Kallas Law Firm recomenda verificar também o plano diretor municipal do terreno^[13]. Nenhuma fonte indica o órgão para isso, então pergunte ao município.

O Decreto 15874/2005 proíbe vender partes de um prédio sem habite-se definitivo, com exceção das unidades regidas pela Lei 539/1996^[14]. Não conseguimos confirmar se isso alcança uma promessa de venda de um apartamento ainda não construído, então pergunte a um advogado.

Uma promessa de venda pode ser inscrita provisoriamente na matrícula do terreno, o que preserva sua posição diante de qualquer venda ou hipoteca posterior^[2,15]. As inscrições provisórias vencem em prazos que dependem de como foram feitas^[10]; pergunte ao advogado por quanto tempo a sua valerá e o que a mantém em vigor. A Kallas diz também que uma anotação feita com base em um contrato de venda comum ou em uma procuração não transfere a propriedade. O direito continua pessoal e sujeito a prescrição de dez anos até o registro definitivo^[16]. A Kallas não trata de unidades na planta, então pergunte a um advogado como isso se aplica à sua. Veja se a promessa de venda protege você num apartamento ainda não construído.

A Kallas diz que o vendedor que vende o mesmo imóvel duas vezes comete fraude segundo o Código Penal^[17]. Entre dois compradores, quem foi anotado primeiro no diário do registro tem prioridade^[10]. A fraude também abrange fazer alguém acreditar em um projeto fictício. A lista da Kallas não diz que um projeto paralisado é fraude por si só; se a conduta de uma incorporadora é fraude, quem decide são o Ministério Público e os tribunais. Se o seu projeto parar, veja o que fazer quando a incorporadora para de construir.