Os preços dos apartamentos em Beirute estão altos demais para o que o mercado sustenta?

Também perguntam: “O mercado imobiliário de Beirute está caro em 2026?” · “Existe bolha imobiliária em Beirute?” · “Apartamentos em Beirute estão sobrevalorizados em relação ao aluguel?” · “Por que os apartamentos em Beirute são tão caros?”

O argumento de que Beirute está supervalorizada#

O caso mais forte é um artigo de opinião publicado pelo Libnanews em agosto de 2026. Ele se apoia em exemplos calculados, não em uma base de dados. O exemplo é um apartamento anunciado por US$ 300.000 que rende US$ 1.000 por mês de aluguel. Isso dá US$ 12.000 brutos por ano e cerca de US$ 9.000 líquidos. Com esses números, o Libnanews diz que o apartamento valeria US$ 150.000 a um retorno líquido de 6% ou US$ 112.500 a 8%^[1].

O mesmo texto observa que um apartamento de US$ 300.000 equivale a 25 anos de renda bruta para uma família que ganha US$ 1.000 por mês. Pelas normas internacionais, uma razão perto de 3 é acessível e acima de 5,1 é severamente inacessível^[1]. O Libnanews também argumenta que o custo de construção não define o valor: um apartamento que custou US$ 400.000 para construir pode valer US$ 250.000 se nenhum comprador solvente ou aluguel sustentar mais. O texto diz que um estudo para a Prefeitura de Beirute encontrou 23% das moradias de 1996-2018 vagas (mais de 7.000 unidades), e que 43% das moradias concluídas em 2019-2022 ainda estavam vazias em 2023. Não conseguimos abrir esse estudo, e o artigo não informa o autor nem a data.

Daí o Libnanews apresenta cenários. Não são quedas observadas. Moradias comuns e juridicamente regulares poderiam ser vendidas 20-40% abaixo do preço pedido quando o negócio de fato fecha, e projetos incompletos, hipotecados ou afetados pela segurança poderiam sair por muito menos^[1]. Os aluguéis apontam na mesma direção, por outra fonte: o The Beiruter informou em janeiro de 2026 que os aluguéis não acompanharam os preços de venda porque as famílias residentes têm pouco poder de compra^[3]. O único rendimento datado que encontramos é a estimativa da JSK Real Estate de rendimento bruto de 3,5%-5% (3º tri 2025)^[6] para Ras Beirute. A JSK não explica como calculou, e o número é antes dos custos.

O argumento de que os preços se sustentam#

Os corretores leem o mesmo mercado de outra forma. A R.E.A.L disse ao The Beiruter em janeiro de 2026 que os preços residenciais de Beirute subiram 32,83% entre 2024 e 2025^[3]. Disse que a alta veio de proprietários reajustando os preços para perto dos níveis anteriores a 2019, sem aumento no número de vendas por trás. A R.E.A.L afirma que áreas nobres como o centro e partes de Achrafieh e Ras Beirute estão perto dos níveis pré-crise. A Assukna, vendedora de imóveis, disse em abril de 2026 que Beirute ainda está bem abaixo de 2018-2019 em dólares reais^[4]. Os dois têm interesse no mercado, e nenhum mostra uma série de dados.

Os números do registro de imóveis cobrem todo o Líbano e todos os tipos de imóvel, então não são dados de apartamentos de Beirute. Números do Credit Libanais divulgados pelo An-Nahar em setembro de 2026 mostram 29.404 transações, cerca de US$ 3,25 bilhões (jan.-jul. 2026)^[2,5]. São 25,54% menos negócios que um ano antes, enquanto o valor total caiu só 5,36%. O Libnanews descreveu em outubro de 2026 um mercado de duas velocidades. Compradores com dólares frescos vindos do exterior ainda conseguem comprar, e famílias presas a depósitos bancários antigos em grande parte não conseguem. Imóveis de qualidade em áreas procuradas acham comprador, enquanto outros anúncios ficam parados^[7].

O crédito limita quem pode pagar. No outono de 2026, a imprensa especializada e de notícias informava que os bancos comerciais ainda não concediam financiamento imobiliário^[7,8]. Pergunte diretamente a um banco para confirmar. Segundo o Libnanews, o teto do Banque de l'Habitat, de cerca de US$ 100.000, cobre só cerca de um terço de um apartamento de US$ 300.000^[1,3].

Por que ninguém resolve a questão#

Não existe índice nacional de preços confiável e contínuo. Por isso ninguém sabe dizer em que percentual o imóvel libanês está supervalorizado, nem se está^[1,2]. A maioria dos valores por m² em circulação não diz se são preços anunciados ou de venda, e nenhuma fonte mede a diferença entre os dois^[1,2,5]. Veja mais em por que os preços anunciados diferem dos preços do registro.

Os valores antigos do registro também não ajudam. Muitas vendas de 2019-2022 foram pagas com cheques bancários sobre depósitos bloqueados (lollars), então esses preços registrados não podem ser comparados com os valores posteriores em dólares frescos^[1]. A média de cerca de US$ 108.000 por transação (2026)^[2,7] mistura apartamentos, terrenos e lojas, então não é um preço de apartamento. Mesmo bons números por distrito não captam o andar, a vista, um elevador quebrado, uma escritura dividida entre herdeiros ou um registro que vai travar^[2].