هل يمكنني بيع عقاري في لبنان إذا كانت عليه إشارة للخزينة؟
في هذه الصفحة
الجواب باختصار
الجواب يتوقف على تاريخ تسجيل إشارة الخزينة وعلى سببها. إذا جاءت الإشارة بعد عقد البيع، أو كانت لضريبة الأملاك المبنية وحدها، تعطى إفادة القيمة التأجيرية بعد تسديد ضريبة الأملاك المبنية وضريبة ربح التفرغ[1]. أما إذا سبقت العقد، فالإفادة لا تعطى إلا بموافقة مدير الواردات، ومن دونها لا يمكن تسجيل البيع.
يُسأل أيضاً: “عقاري عليه إشارة للخزينة (دين ضريبي): هل يمكنني بيعه في لبنان؟” · “هل يمكن بيع عقار عليه حجز ضريبي في لبنان؟” · “رفض إعطاء إفادة القيمة التأجيرية بسبب إشارة للخزينة” · “بيع عقار عليه إشارة لوزارة المالية”
لم نجد دليلاً رسمياً يشرح هذه القواعد بلغة بسيطة، ولم نتمكن من التحقق مما تطلبه الدوائر المالية فعلياً على أرض الواقع. تتناول هذه الصفحة القرار 825 كما نشر في الجريدة الرسمية في 16 تشرين الثاني 2023[1]، وقد روجعت في 17 تشرين الأول 2026.
أهم المعلومات
- القاعدة
- القرار 825 تاريخ 8/11/2023[1]، تطبيقاً للمادة 66 من القانون 10/2022
- لا إشارة، والبائع مدين بضرائب أخرى
- ضريبتان فقط[1]: ضريبة الأملاك المبنية وضريبة ربح التفرغ
- إشارة مسجلة بعد العقد
- إشارة لاحقة للعقد: ضريبتان فقط[1]
- إشارة مسجلة قبل العقد
- لا تعطى إلا بموافقة مدير الواردات[1]
- إشارة لضريبة الأملاك المبنية فقط
- ضريبة الأملاك المبنية وضريبة ربح التفرغ فقط، أياً كان تاريخها[1]
- إشارة لرسوم الانتقال
- كافة الضرائب باستثناء رسوم الانتقال[1]
- آخر عقار يملكه البائع
- رفع الطلب إلى مدير المالية العام[1]
لماذا قد تمنع إشارة الخزينة البيع
لا يمكن تسجيل البيع من دون إفادة القيمة التأجيرية الصادرة عن وزارة المالية[1]. تقدّر القيمة التأجيرية الدائرة المالية الإقليمية في منطقة العقار، وفي بيروت تقدّرها دائرة ضريبة الأملاك المبنية. وفي العقارات المبنية، يستوفى رسم التسجيل على أساس هذه القيمة التأجيرية مضروبة بـ 30 إذا جاءت النتيجة أعلى من الثمن المصرّح به[2,3]. لمعرفة المزيد عن هذا المستند، اقرأ ما هي إفادة القيمة التأجيرية.
حين لا يوجد حجز للخزينة، تنص المادة 66 من القانون 10/2022 على إعطاء الإفادة بعد تسديد ضريبة الأملاك المبنية وضريبة ربح التفرغ[2,3]. والضريبتان في نص القانون هما ضريبة الأملاك المبنية وضريبة الفقرة "ي" على أرباح العقارات، أي ضريبة ربح التفرغ. غير أن القرار 825 يضع في مادته الثانية قاعدة عامة أشد: أن تكون جميع التصاريح مقدّمة وجميع الضرائب المتوجبة على العقار أو على البائع مسدّدة. ثم تعدّد مواده من 5 إلى 9 و13 و16 حالات لا يطلب فيها سوى الضريبتين[1]. ولا يشرح أي مصدر كيف تتوافق المادة الثانية مع هذه الاستثناءات.
يذكر مكتب كلاس للمحاماة الرسوم البلدية السنوية ضريبةً ثالثة يجب تسديدها، في حين لا تسمّي المادة 66 من القانون 10/2022 إلا ضريبة الأملاك المبنية وضريبة ربح التفرغ[2,3]. وقد تطلب البلدية براءة ذمة خاصة بها في الواقع، لكننا لم نتمكن من التأكد من ذلك. اطّلع على الضرائب التي يجب على البائع تسديدها.
ما الذي يغيّره تاريخ الإشارة وسببها
يقيس القرار 825 تاريخ الإشارة بالنسبة إلى مستند المشتري. وقد يكون هذا المستند عقد بيع ممسوحاً، أو وكالة غير قابلة للعزل تتضمن قبض الثمن، أو اتفاقية بيع[1]. والوكالة غير القابلة للعزل لا تجعل المشتري مالكاً. فالملكية لا تنتقل إلا بالقيد في السجل العقاري[4].
| الوضع على الصحيفة العينية | ما يجب تسديده قبل الإفادة | المصدر |
|---|---|---|
| لا إشارة، لكن البائع مدين بضرائب أخرى | ضريبة الأملاك المبنية وضريبة ربح التفرغ. ويلاحق مكتب التحصيل الباقي | [1] |
| إشارة مسجلة بعد مستند المشتري | ضريبة الأملاك المبنية وضريبة ربح التفرغ. ويتابع مكتب التحصيل الملاحقة بحق البائع | [1] |
| إشارة لضريبة الأملاك المبنية فقط، قبل المستند أو بعده | ضريبة الأملاك المبنية على العقار وضريبة ربح التفرغ | [1] |
| إشارة سابقة لرسوم الانتقال | ضريبة الأملاك المبنية وضريبة ربح التفرغ وسائر ضرائب البائع، باستثناء رسوم الانتقال | [1] |
| إشارة مسجلة قبل مستند المشتري | لا إفادة، إلا بموافقة مدير الواردات | [1] |
في الحالات الأسهل لا تلغى ديونك الضريبية الأخرى. فالخزينة تستوفيها منك بشكل منفصل[1].
إذا سبقت الإشارة العقد
يجوز لمدير الواردات الموافقة على الإفادة في حالتين فقط: وجود اعتراض غير مبرم على الضريبة، أو أن يكون الغرض من البيع تأمين المال لتسديدها. ويشترط تسديد ضرائب العقار، ووضع إشارة على أموال أخرى للبائع تزيد قيمتها على ضعفي الضريبة المتوجبة. ويجب على البائع أيضاً تسديد سائر الضرائب باستثناء الضريبة موضوع الاعتراض[1]. ولا تنشر المدة التي تستغرقها هذه الموافقة ولا المستندات التي تتطلبها. اسأل الدائرة المالية الإقليمية في منطقة العقار.
لحالة رسوم الانتقال شروطها الخاصة. فهي تنطبق حين يكون العقار خارج التركة، أو حين يكون ضمنها ويستند البيع إلى إجازة انتقال بالتقسيط، مع إشارة تقسيط على أموال أخرى من التركة تساوي ضعفي الضريبة[1]. إذا كنت وريثاً، اقرأ أيضاً بيع عقار موروث.
إذا كان هذا آخر عقار تملكه، فهناك طريق منفصل. ينطبق حين لا توجد إشارة، أو توجد إشارة لاحقة للعقد فقط، ويطلب المشتري الإفادة. يرفع الطلب إلى مدير المالية العام بعد تحديد أموالك الأخرى القابلة للحجز، ويبقى تسديد ضريبة الأملاك المبنية وضريبة ربح التفرغ واجباً في جميع الأحوال[1]. ولا توجد معلومات موثقة عن المدة التي تستغرقها هذه الإحالة.
كيف تتعامل مع إشارة الخزينة قبل البيع
- احصل على إفادة عقارية رسمية. تبيّن الإفادة الرهون والحجوزات الاحتياطية والتنفيذية وسائر الأعباء على العقار[5,6]. الإفادة الورقية وحدها رسمية، أما النسخ الإلكترونية أو نسخ OMT فهي للاطلاع فقط[5,6,7,8]. تصدر الإفادة حضورياً لدى أمانة السجل العقاري المختصة، لذلك إذا كنت تقيم في الخارج فقد تحتاج إلى شخص في لبنان يستلمها عنك[9,10]. خذ معك سند التمليك واسأل الأمانة عن التفاصيل التي تحتاجها منه لإيجاد العقار، وتجد الباقي في كيف تحصل على إفادة عقارية.
- قارن تاريخ الإشارة بتاريخ مستند المشتري. تحقق من تاريخ عقد البيع الممسوح، أو الوكالة غير القابلة للعزل التي تتضمن قبض الثمن، أو اتفاقية البيع. هذا التاريخ هو الذي يحدد القاعدة المطبقة[1].
- سدّد ضريبة الأملاك المبنية وضريبة ربح التفرغ. يصرّح عن ضريبة ربح التفرغ وتسدَّد خلال شهرين من تاريخ التفرغ[3,11]. ويحدد القانون 330/2024 معدلها بـ 1% حتى 31/12/2026، حتى تشرين الأول 2026. وتقرأ PwC معدل 1% على أنه يطبق على العقارات غير السكنية فقط، كما لم يُحسم بعد إن كان المعتمد تاريخ العقد أم تاريخ التسجيل، فتأكد من وزارة المالية أو من محامٍ ضريبي. إليك كيف تصرّح عنها وتسددها.
- إذا سبقت الإشارة العقد، اسأل عن موافقة مدير الواردات. المستندات التي تتطلبها الموافقة غير منشورة[1]. اسأل الدائرة المالية الإقليمية عن الإثبات الذي تريده للاعتراض القائم أو للدين الضريبي، وعن الأموال الأخرى التي تقبلها ضماناً.
الأمر يتوقف على
- تاريخ الإشارة. الإشارة اللاحقة لمستند المشتري تعني عادة ضريبتين فقط، أما الإشارة السابقة له فتحتاج إلى موافقة مدير الواردات[1]. اسأل الدائرة المالية الإقليمية أي تاريخ تعتمد.
- سبب الإشارة. لإشارة ضريبة الأملاك المبنية[1] ولإشارة رسوم الانتقال قواعد خاصة. تستطيع الدائرة المالية إخبارك بالضريبة التي تضمنها الإشارة.
- إن كنت تملك عقارات أخرى. يتبع آخر عقار للبائع طريق مدير المالية العام[1]. اسأل الدائرة المالية عن لائحة الأموال التي تحتاجها.
- مكان إقامتك. إذا كنت تبيع من الخارج، فقد تحتاج إلى شخص في لبنان يحمل وكالة منك ليستلم الإفادة[9,10]. اسأل الدائرة المالية إن كانت تتعامل مع وكيلك وما يجب أن تتضمنه الوكالة. اطّلع على البيع من الخارج بموجب وكالة.
أسئلة شائعة
هل تنتقل إشارة الخزينة إلى المشتري؟
بحسب مكتب كلاس للمحاماة، ينتقل إلى المشتري كل عبء مسجل على صحيفة العقار، بما في ذلك الحجوزات والامتيازات، ما لم يُرفع قبل الشراء[12]. على المشتري أن يقرأ إفادة رسمية حديثة قبل التوقيع.
إذا صدرت الإفادة، هل تلغى ديوني الضريبية الأخرى؟
لا. في الحالات التي لا يطلب فيها إلا تسديد ضريبة الأملاك المبنية وضريبة ربح التفرغ، يتابع مكتب التحصيل ملاحقة البائع بالباقي[1].
هل يستطيع المشتري تسجيل البيع إذا رفض البائع التعاون؟
بموجب المادة 13 من القرار 825، يجوز للمشتري أن يستحصل على حكم قضائي يلزم البائع بتسجيل البيع من دون تحميل المشتري الرسوم والضرائب. وتعطى الإفادة عندها للمشتري بعد تسديد ضريبة الأملاك المبنية وضريبة ربح التفرغ[1].
المصادر
راجعنا المقال على هذه المصادر. الأرقام في النص تحيل إليها.
- 1.Ministry of Finance Decision 825 of 8/11/2023 on the rental-value statement for real-estate transfers (Art. 66 of Law 10/2022)
Lebanese University Legal Informatics Center (Ministry of Finance decision, Official Gazette) · 8 تشرين الثاني 2023 · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 2.Law 10/2022 (General Budget Law for 2022), consolidated text with amendments
Lebanese University Legal Informatics Center (legallaw.ul.edu.lb) · 15 تشرين الثاني 2022 · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 3.Real estate fees calculator
Kallas Law Firm · 24 أيار 2026 · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 4.The Irrevocable Power of Attorney for the Sale of Property in Lebanon: Its Limits and Prescription
Kallas Law Firm · 9 حزيران 2026 · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 5.How to Find Real Estate and Land Register Information in Lebanon
Legalmondo · 17 حزيران 2025 · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 6.Lebanon Asset Search: How to Find Real Estate and Company Ownership Records
Kallas Law Firm · 25 تشرين الأول 2025 · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 7.OMT: Viewing Title Registers (Land Registry service page)
OMT (Online Money Transfer S.A.L.) · بلا تاريخ · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 8.Viewing Title Registers Electively Through OMT
OMT (Online Money Transfer S.A.L.) · 13 تشرين الأول 2020 · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 9.Power of Attorney
Embassy of Lebanon, The Hague · بلا تاريخ · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 10.Power of Attorney
Consulate General of Lebanon, Detroit · بلا تاريخ · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 11.Law 330/2024 amending Article 45 of the Income Tax Law (Legislative Decree 144 of 12/6/1959)
Lebanese University – Legal Informatics Center (legallaw.ul.edu.lb) · 4 كانون الأول 2024 · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 12.How to Buy Property in Lebanon: The Legal Steps from Verification to Inscription
Kallas Law Firm · 9 حزيران 2026 · اطّلعنا عليه في 16 تشرين الأول 2026
أسئلة ذات صلة
- ما الضرائب التي على البائع تسديدها قبل تسجيل بيع عقار في لبنان؟وفق المادة 66 من القانون 10/2022: ضريبتان، ضريبة الأملاك المبنية وضريبة ربح التفرغ. لماذا يذكر مكتب محاماة ثلاثاً، وكيف تغيّر إشارة الخزينة ذلك.
- ما هي إفادة القيمة التأجيرية ولماذا أحتاجها لبيع عقار أو شرائه في لبنان؟القيمة التأجيرية للعقار كما تقدّرها الدائرة المالية. إن لم يكن على العقار حجز للخزينة تصدر بعد تسديد ضريبتين، وعليها تُحتسب رسوم العقار المبني.
- كيف ومتى أصرّح عن ضريبة الأرباح وأدفعها بعد بيع عقار في لبنان؟تصرّح وتدفع خلال شهرين من التفرغ، وعمليًا قبل تسجيل البيع. نشرح المعدل والإعفاءات والغرامات وما لم يُنشر بعد.
- كيف أحصل على إفادة عقارية في لبنان وكم تكلّف؟تطلبها شخصياً من أمانة السجل العقاري التابع لها العقار، وتقول شركة محاماة إن رسمها 5 دولارات. الأرقام المطلوبة، ونسخ OMT والإنترنت، وما يجب أن تتحقق منه.
- كيف أتحقق من سند التمليك في لبنان قبل الشراء؟استحصل بنفسك على إفادة عقارية رسمية واقرأها قبل أن تدفع. أين تحصل عليها، كلفتها، القيود التي تنذر بالخطر، وما لا تظهره.
- هل يمكنني بيع عقار ورثته في لبنان، وما الضريبة التي تُفرض عليه؟نعم، يحق لكل وريث بيع حصته. ضريبة الربح 1% حتى نهاية 2026 ثم 15% مع تنزيل عن مدة التملك. البراءات والشركاء في الملك والبيع من الخارج.
- كيف أبيع شقتي في لبنان من الخارج بموجب وكالة؟وقّع وكالة خاصة بالبيع في بعثة لبنانية أو أمام كاتب عدل محلي ثم صدّقها. المستندات والرسوم والضرائب ومخاطر التزوير وكيف تقبض الثمن.
- كيف أصرّح عن ضريبة الأملاك المبنية وأدفعها في لبنان، وهل يمكنني الدفع أونلاين أو من الخارج؟من يتجاوز صافي إيراده من عقار واحد 1.2 مليار ليرة سنوياً يصرّح قبل 1 نيسان ويدفع عند التصريح. الدفع أونلاين أو من الخارج غير منشور. ممّن تسأل.
