هل يمكنني بيع عقار ورثته في لبنان، وما الضريبة التي تُفرض عليه؟

يُسأل أيضاً: “هل يدفع الورثة ضريبة الربح على بيع العقار في لبنان؟” · “بيع عقار ورثته في لبنان” · “هل يحق لوريث واحد بيع حصته من الأرض؟” · “ضريبة بيع الأرض الموروثة في لبنان”

ماذا تملك بصفتك وريثاً#

يقسم السجل العقاري ملكية العقار إلى 2400 سهم^[4,5,6]، وتُكتب حصة كل وريث كسراً من هذا المجموع. هذه الحصص شائعة. أنت تملك جزءاً من العقار كله، أرضاً كان أم شقة، لا غرفة بعينها ولا زاوية محددة من الأرض. ولا يمكن تسجيل أي حق على قطعة محددة قبل قسمة العقار وفتح صحيفة عقارية خاصة بتلك القطعة^[1,6,9].

لذلك يحق لك أن تبيع حصتك أو ترهنها، لكن لا يحق لك بيع العقار كله أو جزء محدد منه إلا بموافقة الشركاء الآخرين^[1]. ويضيف مكتب كلاس للمحاماة أن للشركاء الآخرين حق الشفعة إذا بيعت حصة لشخص من خارجهم. التفاصيل في بيع حصتك وحق الأفضلية للورثة الآخرين.

إن كنت تعيش في الخارج، فقد لا تعرف أصلاً أي عقار ورثت. اطلب من المحامي الذي يتولى التركة، أو من السجل العقاري، رقم العقار والمنطقة العقارية، ورقم القسم إن كان العقار شقة. ثم طابقها مع الإفادة العقارية الرسمية، التي تصف العقار ومساحته وتذكر حصص كل مالك^[5,10]. ولتعرف موقع العقار الفعلي على الأرض، اسأل المحامي نفسه عن طريقة الحصول على الخريطة المساحية أو مسح العقار.

إن كنت وريثاً أجنبياً، يقول مكتبان للمحاماة إنك ترث العقار في لبنان على أساس المعاملة بالمثل، أي بقدر ما يسمح قانون بلدك للبنانيين بالإرث. ويقول مكتب كلاس إن الحصص الموروثة لا تحتاج إلى ترخيص تملك الأجانب، وينصح بالتحقق من الوضع لكل عائلة على حدة^[11,12]. راجع ما يحتاج الورثة الأجانب إلى معرفته.

أي ضريبة تُفرض عند البيع#

يخضع البيع لضريبة الربح المنصوص عليها في البند (ي) من المادة 45 من قانون ضريبة الدخل. معدلها الأساسي 15%^[2]، وهو مخفّض حالياً إلى 1% حتى 31/12/2026^[2,3]. تقرأ PwC معدل 1% على أنه يشمل العقارات غير السكنية فقط، أما نص القانون، كما قرأناه، فيشمل البند كله.

يُنزَّل من الربح الخاضع للضريبة 8% عن كل سنة كاملة؛ إعفاء بعد 12 سنة كاملة^[2,3]. المشكلة عند الورثة فيما لا يشرحه أي مصدر: هل تُحسب السنوات من تاريخ شراء المورّث أم من تاريخ الوفاة، وما الذي يُعدّ كلفتك، وكيف يجتمع التنزيل مع معدل 1%، وما المقصود بشرط القانون حول تسديد "الفرق" في سنة التفرغ. لا تفترض أن الإعفاء بعد 12 سنة يشملك. اسأل محامياً ضريبياً أو الدائرة المالية الإقليمية قبل أن تحدد السعر.

أرباح الشخص الطبيعي من مساكنه الرئيسية مستثناة من هذه الضريبة، حتى مسكنين^[2,3]. والقسمة بين الورثة عملية مختلفة عن البيع: ففي 2024 استثنى قرار لوزارة المالية (644/2024) القسمة بين الورثة من معدل 1%^[8]. ولا يذكر أي مصدر اطلعنا عليه الضريبة المطبقة اليوم على القسمة، ولا على بيع الورثة لشخص من خارجهم. أما ضريبة الإرث على التركة فرسم مستقل؛ راجع ضريبة الإرث في لبنان.

ما يجب تسديده قبل تسجيل البيع#

لا يُسجَّل البيع إلا بعد أن تصدر الدائرة المالية بيان القيمة التأجيرية. وحين لا يكون على العقار حجز لصالح الخزينة، يصدر هذا البيان بعد تسديد ضريبة الأملاك المبنية وضريبة الربح^[3,13]. يذكر مكتب كلاس للمحاماة ضريبة ثالثة هي الرسوم البلدية السنوية، بينما لا تذكر المادة 66 من القانون 10/2022 إلا الضريبتين الأوليين.

إذا كان للخزينة امتياز على العقار بسبب رسوم انتقال (إرث) غير مسددة، يصدر البيان بعد أن يسدد البائع كافة الضرائب باستثناء رسوم الانتقال^[14]. وينطبق ذلك في حالتين: إما أن يكون العقار خارج التركة، وإما أن يكون من التركة ويستند البيع إلى إذن بالتفرغ مُنح لتقسيط ضريبة الإرث، مضموناً بسند تقسيط على أموال أخرى من التركة تساوي ضعف الضريبة.

لا يحدد أي مصدر اطلعنا عليه ما يجب إنجازه قبل ذلك: حصر الإرث، وبراءة ضريبة الإرث، وتسجيل حصص الورثة بأسمائهم. اقرأ كيف ينقل الورثة العقار الموروث في السجل العقاري، واطلب من محامٍ تأكيد الترتيب لملفك. وفي الأرض غير المبنية، يحتاج البائع أيضاً إلى إفادة محتويات من بلدية المكان الذي تقع فيه الأرض، وإلى خريطة موقع^[15,16].

البيع من الخارج#

لا داعي للسفر. يمكنك توقيع وكالة في سفارة أو قنصلية لبنانية، أو أمام كاتب عدل محلي ثم تصديقها محلياً وتصديقها من البعثة اللبنانية^{[17,18,19,20]}. الأبوستيل وحده لا يكفي، لأن لبنان ليس طرفاً في اتفاقية لاهاي لعام 1961 (الأبوستيل)^[21]. وفي وكالة البيع، تطلب بعض البعثات سند التمليك الأصلي أو إفادة من السجل، وتكتفي أخرى بنسخة^[19,22]. الطريق الكامل في بيع شقتك من الخارج بموجب وكالة.