كيف أحصل على سند تمليك مستقل لشقتي في بناء جديد في لبنان؟

يُسأل أيضاً: “كيف أحصل على سند منفصل لشقتي في لبنان؟” · “ما هو إفراز الشقة في بناء جديد؟” · “البناء غير مفرز: كيف أسجل شقتي؟” · “إفراز شقة في السجل العقاري”

لماذا لا يكون للشقة الجديدة سند خاص بها بعد#

يحفظ السجل العقاري صحيفة عينية واحدة لكل عقار، تحت رقمه في المساحة. وسند تمليك المالكين نسخة عن هذه الصحيفة^[2]. يقوم البناء الجديد على عقار له صحيفة واحدة، وتعدّد الطبقات لا يقسمه إلى شقق. على مالك العقار المبني بكامله أن يطلب من السجل إفرازه إلى أقسام، والقرار قراره، فتحصل كل وحدة عندها على صحيفة متمّمة خاصة بها^[1].

الكلمة التي يستعملها القانون لهذا التقسيم هي «إفراز»^[3]. وقبل حصوله، لا يعرف السجل إلا أسهماً في العقار كله. الأسهم حصص شائعة غير مقسومة في العقار، ولا يمكن تسجيل أي حق عيني على جزء محدد قبل أن تكون له صحيفة خاصة^[2,5,8][2]. قد تصادف شققاً توصف بأنها «غير مفرزة». لم نجد مصدراً يعرّف هذا التعبير، فاطلب من كاتب العدل أن يبيّن لك خطياً ما الذي سيُسجَّل باسمك بالضبط.

ما الذي يجب أن يحصل قبل إفراز البناء#

يجب أن يكون البناء مطابقاً لقوانين البناء، وإلا لا يمكن تسجيل أجزائه أقساماً مستقلة^[1]. ولا يجوز لدوائر السجل العقاري والمساحة إجراء الإفراز النهائي للبناء ما لم يُبرز المالك رخصة إشغال وإفادتا ربط بشبكتي الكهرباء والمياه^[3]. وتُستثنى الأقسام المفرزة وفق القانون 539/1996.

لذلك تأتي رخصة الإشغال أولاً. بعد إنجاز البناء، بما في ذلك الواجهات، يتقدّم المالك بطلب إلى الإدارة الفنية مرفقاً بخرائط التنفيذ المسجّلة في نقابة المهندسين^[3]. لا تُعطى الرخصة إلا بعد دفع كل الرسوم والغرامات عن أي مساحة إضافية بُنيت بلا ترخيص، ويجب أن تُمنح أو تُرفض خلال شهر على الأكثر من تاريخ الطلب. الرخصة المؤقتة تسمح بوصل الخدمات والسكن في الشقة، لكنها لا تسمح بالإفراز النهائي ولا بالبيع ولا بالتسجيل النهائي^[9]. المزيد في رخصة الإشغال المؤقتة والنهائية.

إذا كان البناء يضم ثلاثة أقسام خاصة أو أكثر^[1]، وجب إيداع نظام مصدّق لدى كاتب العدل. يعدّد النظام كل قسم مع طبقته كما وردت في رخصة البناء، ويتضمن خريطة وقواعد الإدارة، ويحدد حصة كل قسم في الأجزاء المشتركة من 1,000.

المخالفات قد تعطّل كل ذلك. لا تُدوَّن المخالفة على الصحيفة إلا بطلب من البلدية أو الإدارة الفنية، لذا فالإفادة النظيفة لا تثبت عدم وجودها^[3]. ولا تعطي البلدية براءة ذمة قبل دفع غرامات الأعمال غير المرخّصة وتسوية المخالفة. لم نجد مصدراً يشرح كيف تُسوّى المخالفة ليمضي الإفراز. اسأل البلدية ومحامياً، واقرأ كيف تتحقق من مخالفات البناء.

ماذا يظهر في سندك، وكم يكلّف#

يحصل قسمك على رقم يُضاف إلى رقم العقار، مع صحيفة خاصة به: الأقسام المشتركة 1 إلى 3؛ الأقسام الخاصة من 4^[1]. وتُحتسب ملكية كل قسم 2400 سهم لكل قسم، فوجود 2,400 سهم في سندك يعني الشقة كلها لا البناء كله. بموجب المرسوم الاشتراعي 88/1983، السلالم والمصاعد والسطوح العليا أجزاء مشتركة بطبيعتها، وإن كان نظام البناء نفسه قد يوزّع الأجزاء بشكل مختلف. يمكنك الاطلاع عليه في السجل العقاري^[10,11]. حصتك في الأجزاء المشتركة تتبع الشقة ولا يجوز بيعها أو رهنها منفصلة.

الرسم على طلب إخضاع البناء لنظام الملكية المشتركة 1%^[1]. لا تذكر مصادرنا على أي قيمة يُحتسب، ولا من يدفعه، ولا إن كانت قوانين موازنة لاحقة قد عدّلته. أما رسم السند الجديد نفسه فمختلف فيه. تذكر حاسبة مكتب كلاس للمحاماة في أيار 2026 مبلغ 150,000 ليرة لبنانية لسند يصدر بعد الإفراز، فيما تذكر المادة 81 المجمّعة من القانون 10/2022، كما عُدّلت بالمرسوم 56/2025، مبلغ 300,000 ليرة لبنانية لمعظم البنود المقطوعة^[12][12,13]. على سعر نحو 89,500 ليرة للدولار (مكتب كلاس للمحاماة، أيار 2026)، يبلغ كل بند بضعة دولارات أميركية في الحالتين.

يترتّب على شراء الشقة رسم البيع في السجل العقاري: 3% من القيمة للبنانيين، 5% لغير اللبنانيين^[14]. ويقول مكتب كلاس للمحاماة إن هذه النسب كانت لا تزال سارية في أيار 2026^[12]. راجع رسوم التسجيل.

إذا دفعت قبل أن تصبح لشقتك صحيفة خاصة#

إلى أن يُسجَّل شراؤك، لك حق شخصي تجاه البائع لا ملكية^[4,5]. يقول مكتب كلاس للمحاماة إن العقار يبقى في هذه الأثناء باسم البائع، معرّضاً لأي بيع أو رهن أو حجز يُقيَّد قبل حقك^[4]. وأفادت «ليبانيوز» في آب 2026 بأن نحو 600 مشترٍ تعرّضوا للخطر حين أفلس المطوّر «سايفكو» عام 2018، لأن رهون المصارف على المشاريع منعت تسليم سنداتهم. وطلبت بعض اقتراحات التسوية منهم مبلغاً إضافياً قدره 10,000 دولار أميركي لفك الرهون والتسجيل^[15].

التزوير هو الخطر الآخر. أفادت قوى الأمن الداخلي في حزيران 2026 بأن سند عقار في حالات (جبيل) زُوّر بهوية مزيفة باسم المالك الحقيقي. نُقل العقار إلى المزوّر ثم إلى مشترٍ، مع أن المالك لم يبعه قط^[16]. ولم يعلم المشتري ببطلان السند إلا حين حاول التسجيل، بعد أن دفع. ولا يذكر بلاغ قوى الأمن إن كانت إفادة رسمية مأخوذة قبل الدفع ستكشف التزوير.

يستطيع المشتري بعقد غير مسجّل أن يقاضي البائع، أو ورثته، لإلزامه بالتسجيل^[2,17]. ويمكن قيد الوعد بالبيع قيداً احتياطياً على الصحيفة لحفظ مرتبتك تجاه البيوع والرهون اللاحقة^[4,18]. يقول مكتب كلاس للمحاماة إن إشارة كهذه لا تنقل الملكية: يبقى حقك شخصياً، وخاضعاً لمرور الزمن العشري، حتى التسجيل النهائي. أما كيف ينطبق ذلك على شقة لا صحيفة خاصة لها فسؤال لمحامٍ^[19]. يقول موئل الأمم المتحدة إن المشتري الذي لا يسجّل خلال عشر سنوات يفقد حقه في تسجيل الانتقال، ويذكر المجلس النرويجي للاجئين أيضاً مهلة عشر سنوات^[5,20]. المزيد في عقد بيع من دون أي تسجيل.

لم نجد مصدراً يبيّن ما يمكن للمشتري فعله إذا لم يفرز المطوّر البناء أبداً. حين يطلب الشركاء المالكون أكثر من نصف الأسهم^[1,21] في بناء لا يقبل القسمة عيناً، على المحكمة أن تخضع البناء لنظام الملكية المشتركة. لم يذكر أي مصدر قرأناه إن كان مشتري شقة غير مسجّلة يستطيع سلوك هذا الطريق، فاعرض السؤال على محامٍ عقاري.