هل يحق للمطوّر قانوناً أن يبيعني شقة في مبنى بلا رخصة إشغال؟

يُسأل أيضاً: “هل يحق للمطوّر بيع شقق في مبنى بلا رخصة إشغال في لبنان؟” · “شراء شقة قبل صدور رخصة الإشغال” · “هل بيع الشقق على الخريطة قانوني في لبنان؟” · “هل يمكن تسجيل شقة بلا رخصة إشغال؟”

ماذا يقول القانون#

تحظر المادة 5 من المرسوم رقم 15874/2005 بيع أقسام من مبنى لا يملك رخصة إشغال نهائية أو التفرغ عنها أو التصرف بها، باستثناء الوحدات الخاضعة للقانون رقم 539/1996^[1]. وتمنع المادة نفسها إشغال مبنى بعد أكثر من 3 سنوات على انتهاء مدة الرخصة من دون رخصة نهائية. وحين يكتمل المبنى المرخّص، بما في ذلك الواجهات الخارجية، يتقدم المالك من الإدارة الفنية المختصة بطلب رخصة الإشغال (السكن)^[2].

تضيف المادة 7 من القانون رقم 646/2004 قاعدة تخص السجل نفسه. فهي تمنع دوائر السجل العقاري والمساحة من فرز مبنى فرزاً نهائياً إلى وحدات مستقلة ما لم يبرز المالك رخصة إشغال وإفادتا ربط بشبكتي الكهرباء والمياه^[2]. ومن دون هذا الفرز، لا تكون للشقة صحيفة عينية خاصة بها. ويضيف مكتب كلاس للمحاماة أنه لا يمكن تسجيل أي حق عيني على جزء محدد من عقار قبل أن تصبح لهذا الجزء صحيفته الخاصة. وقبل ذلك، ما يمكن تسجيله هو عدد من الأسهم في العقار كله^[3].

الرخصة المؤقتة والرخصة النهائية#

تُجدَّد رخصة الإشغال المؤقتة كل سنة حتى انتهاء مدة رخصة البناء. وهي تتيح للمبنى الحصول على وصلات مؤقتة للمياه والكهرباء والهاتف، وتسمح بالسكن في الوحدة. لكنها لا تصلح للفرز النهائي أو البيع أو التسجيل النهائي^[1]. حين يقول المطوّر «لدينا الرخصة»، قد يقصد الرخصة المؤقتة، فاسأله أيهما. المزيد في رخصة الإشغال المؤقتة والنهائية.

للشقق التي تتجاوز مساحتها 300 م² قاعدة خاصة. يمكن اعتبار المبنى منجزاً لغرض الرخصة النهائية من دون الدهان الداخلي والنجارة والتجهيزات الصحية والكهربائية ووحدات المطبخ، شرط أن ينص عقد البيع على ذلك^[1]. راجع بيع شقة على العظم تتجاوز مساحتها 300 م².

لماذا تُعرض الشقق قبل إنجاز البناء، وما ليس معروفاً#

يعلن المطوّرون والوسطاء فعلاً عن شقق في مبانٍ غير منجزة. يعرض إعلان على OLX من Dyarcom Real Estate شققاً قيد الإنشاء مساحتها 150 م² في الرابية، ويقول إنها تأتي مع سند تمليك^[4]. ولا يمكن تسجيل الشقة تسجيلاً نهائياً من دون رخصة إشغال، لذا فإن أي سند في تلك المرحلة لا يمكن أن يُظهر إلا أسهماً في العقار، لا الشقة نفسها^[2].

ثلاثة أسئلة لا يجيب عنها أي مصدر قرأناه. هل يقع توقيع وعد بالبيع أو بيع أسهم في العقار قبل الرخصة النهائية تحت حظر المرسوم 15874؟ هل يكون هذا العقد باطلاً؟ وما العقوبة التي يتعرض لها المطوّر؟ يستطيع محامٍ لبناني مختص بالعقارات أن يجيب، ويُفضّل أن يكون العقد أمامه. اسأله خطياً: «هل هذا العقد بيع لأقسام من مبنى بالمعنى المقصود في المادة 5 من المرسوم 15874، وهل يمكنني إلزام المطوّر بتنفيذه؟»

ما الذي يحميك قبل صدور الرخصة#

إلى أن يُسجَّل البيع، لا تملك إلا حقاً شخصياً تجاه البائع، لا الملكية^[5,6]. يمكنك أن تقاضي البائع لإلزامه بالتسجيل. وإلى أن يحصل ذلك يبقى العقار باسم البائع، ويستطيع أن يبيعه أو يرهنه، أو يستطيع دائنوه أن يحجزوا عليه^[3,7]. يقول مكتب كلاس للمحاماة إن الوعد بالبيع يمكن قيده قيداً احتياطياً على صحيفة العقار، ما يحفظ مرتبتك تجاه أي بيع أو رهن لاحق^[5,8].

لهذا القيد حدود. بحسب مكتب كلاس، الإشارة المستندة إلى عقد بيع عادي أو إلى وكالة لا تنقل الملكية. ويبقى حقك شخصياً، تسري عليه مهلة مرور زمن من عشر سنوات، حتى التسجيل النهائي^[9]. لا يكتب مكتب كلاس عن الوحدات المبيعة على الخريطة، فاطلب من محامٍ أن يؤكد كيف ينطبق ذلك على شقة لا صحيفة لها بعد. المزيد في هل يكفي الوعد بالبيع لشقة لم تُبنَ بعد.