أنا لبناني مقيم في الخارج: هل يمكنني شراء عقار في لبنان من دون قيود؟

أهم المعلومات#

على من تُطبَّق القيود

الأجانب، أي كل شخص لا يحمل الجنسية اللبنانية^[1]

القانون

المرسوم الاشتراعي رقم 11614 لعام 1969، المعدَّل بالقانون رقم 296/2001^[1,2]

المشتري الأجنبي من دون ترخيص

حتى 3,000 م²^[1,2,3] في المجموع؛ وما فوق ذلك يحتاج إلى مرسوم يصدر عن مجلس الوزراء

رسم التسجيل

3% من القيمة للبنانيين، 5% لغير اللبنانيين^[4]

ما الذي يحدّد 3% أو 5%

جنسية المشتري وحدها، بحسب مكتب كلاس للمحاماة (أيار 2026)^[9]

الشراء عبر شركة أجنبية

الشركة المؤسَّسة خارج لبنان تُعدّ أجنبية^[1,10]

متى تصبح مالكاً

فقط عند تسجيل البيع في السجل العقاري^[5]

كيف تشتري من الخارج بصفتك مواطناً لبنانياً#

1. 1
   اسأل كاتب العدل عمّا يثبت أنك لبناني. قبل أن توقّع وكالة أو تدفع عربوناً، راسل كاتب العدل الذي سينظّم العقد. اسأله عن المستندات اللبنانية التي يقبلها، وعن مدى حداثتها المطلوبة. لم نجد لائحة منشورة، فاحصل على الجواب خطياً.
2. 2
   احصل من البائع على بيانات العقار كاملة. طلب الإفادة يحتاج إلى المحافظة، القضاء، المنطقة العقارية، رقم العقار، القسم والبلوك^[23,24]، حيث ينطبق ذلك. وفي الشقة، للوحدة رقم خاص يُضاف إلى رقم العقار، ولها صحيفتها الخاصة^[25]. اطلب أيضاً نسخة عن سند التمليك، لكن لا تعتمد عليها وحدها.
3. 3
   كلّف شخصاً تثق به باستخراج إفادة عقارية رسمية. تصدر الإفادة الرسمية حضورياً من أمانة السجل العقاري التابع لها العقار^[24,26]. أما النسخ الإلكترونية ونسخ OMT فغير رسمية وللاطلاع فقط^{[23,24,27,28]}. وبحسب مكتب المحاماة Legalmondo (حزيران 2025)، يحقّ لأيّ شخص طلبها من دون إثبات مصلحة قانونية، ولا تُعطى إفادة ما دام على العقار حجز أو قيد قيد الإنجاز^[24]. ويقدّر المكتب نفسه كلفتها بـ5 دولارات. ويقدّر مكتب كلاس (تشرين الأول 2025) مدة انتظار الإفادة الورقية بنحو يومَي عمل، لكنها تتفاوت بحسب أيام عمل الأمانة^[28]. في نيسان 2025 كانت بعض أمانات جبل لبنان تعمل في أيام محددة فقط^[29]، فتحقّق من الدوام أولاً. أرسل محاميك أو وكيلك أنت، لا وكيل البائع، وإذا امتنعت الأمانة عن إعطاء الإفادة، فاعرف السبب قبل أن تدفع أيّ مبلغ.
4. 4
   اقرأ الإفادة قبل أن تدفع أيّ شيء. تذكر الإفادة المالكين، وسند ملكيتهم، وحصصهم، والرهون، والحجوزات، والدعاوى العالقة^[24,28]. الحصص كسور من 2400، فـ2400 سهم^[2,24,30] تعني العقار كله. وأيّ إشارة على الصحيفة تنتقل إليك ما لم تُشطب قبل الشراء^[5]. يجب أن يطابق اسم البائع اسم المالك في الإفادة، لكن التطابق وحده لا يثبت الكثير: ففي قضية حالات استعمل المزوِّر هوية مزوّرة باسم المالك^[18]. اقرأ عن المالك المزيّف وسندات الملكية المزوّرة وكيف تتحقق من سند التمليك.
5. 5
   تحقّق من العقار على الأرض. حين تختلف الحدود في خريطة المساحة عن الحدود على الأرض، تكون الأرجحية للخريطة^[14,30]. تراقب المديرية العامة للشؤون العقارية والمساحة المهندسين المحلّفين^[31]، لكننا لم نجد أصولاً أو رسماً منشوراً لطلب خريطة أو مسح. اسأل أمانة السجل العقاري كيف تحصل على الخريطة، وكلّف مهندساً محلّفاً بتحديد الحدود. وفي الأراضي، يحتاج البائع إلى إفادة محتويات من البلدية وخريطة موقع^[26,32]. وينصح مكتب كلاس أيضاً بالتحقق من المخطط التوجيهي للعقار^[12]؛ لا يسمّي أيّ مصدر الجهة المختصة، فاسأل البلدية أو المديرية العامة للتنظيم المدني.
6. 6
   وقّع وكالة إذا لم تستطع السفر. وقّعها في سفارة أو قنصلية لبنانية، أو أمام كاتب عدل محلي ثم صدّقها محلياً وصادق عليها لدى البعثة اللبنانية^{[15,17,33,34]}. ويجب أن تذكر رقم العقار وموقعه، مع نسخة عن سند الملكية أو إفادة عقارية^[16,33,34]. تختلف الرسوم القنصلية بين بعثة وأخرى، مثلاً 50 دولاراً للخاصة، 100 دولار للعامة^[15,16,33] في البعثات في الولايات المتحدة. وبحسب مكتب كلاس للمحاماة، يجب أن يبرز الوكيل الذي يسجّل عنك وكالة لا يزيد تاريخها على خمس سنوات^[35,36]. التفاصيل الكاملة في كيف تنظّم وكالة من الخارج.
7. 7
   وقّع العقد وسجّل من دون تأخير. يُنظَّم عقد البيع أمام الكاتب العدل أو رئيس المكتب العقاري المعاون^[35,37]. ويكلّف التسجيل وفق النسبة المفروضة على اللبنانيين 3% من القيمة^[4]. ويقدّر مكتب كلاس للمحاماة (أيار 2026) مجموع رسوم الشراء بـنحو 4% للبناني ونحو 6% لغير اللبناني^[9]، من دون عمولة الوسيط وأتعاب المحامي والإفادة. بعد تسجيل البيع، استخرج إفادة جديدة تظهر اسمك.

الأمر يتوقف على#

• جواز سفر ثانٍ. يعرّف القانون الأجنبي بأنه كل شخص لا يحمل الجنسية اللبنانية^[1]، لكن لا يذكر أيّ مصدر اطّلعنا عليه كيف يُعامَل مزدوج الجنسية لدى كاتب العدل أو السجل. اطلب من كاتب العدل أن يؤكّد ذلك قبل أن توقّع.
• قيدك في الأحوال الشخصية. إذا كانت قيودك قديمة أو لم تُسجَّل يوماً، فلا يذكر أيّ مصدر كيف تُعامَل كمشترٍ. اسأل كاتب العدل، ووجّه أسئلة التسجيل إلى المديرية العامة للأحوال الشخصية.
• باسم من يُسجَّل العقار. الشركة المؤسَّسة خارج لبنان تُعدّ أجنبية^[1,10]، فالشراء عبرها يعيد تطبيق قواعد الأجانب. والزوج أو الزوجة من غير اللبنانيين الذي يشتري باسمه مشترٍ أجنبي، يخضع لسقف 3,000 م²^[1,2,3] ولرسم 5%^[4].
• موقع العقار. حتى أواخر نيسان 2026، قال وزير المالية إن الوصول إلى أمانتَي السجل العقاري في بنت جبيل وعين إبل متعذّر^[38]. وحتى أواخر أيلول 2026 كان منع البيع في البلدات الجنوبية المحتلة لا يزال مشروعاً ينتظر موافقة مجلس النواب^[6,7]. واختلفت التقارير حينها حول مرحلته: فقالت LBCI إنه أُحيل إلى مجلس النواب، بينما قالت Arab News إنه لم يصل إلى المجلس ولا إلى أيّ لجنة. تحقّق مع محامٍ أو مع أمانة السجل العقاري مما إذا كان مجلس النواب قد صوّت عليه.
• نوع الأرض. الأرض الأميرية تعطي حق تصرّف، لا ملكية تامة^[12]. ويقول UN-Habitat/GLTN (أيار 2024) إن حقوق المشاع المشتركة لا تُسجَّل عموماً في السجل العقاري^[2]. يستطيع محامٍ متخصص في العقارات أن يشرح لك ما يعنيه قيد الإفادة بالنسبة إلى عقارك.

أسئلة شائعة#