ما الذي يجب أن أتحقق منه قبل شراء عقار أو استئجاره في لبنان؟

يُسأل أيضاً: “كيف أتحقق من عقار قبل شرائه في لبنان؟” · “التدقيق قبل شراء شقة في لبنان” · “كيف أتأكد من شقة قبل استئجارها في لبنان؟” · “لائحة التحقق قبل شراء عقار في لبنان”

ابحث عن العقار بأرقامه#

يُمسك السجل العقاري بحسب العقار لا بحسب المالك. لكل عقار صحيفة عينية خاصة تحت رقمه، تجمع كل حقوقه وأعبائه^[13]. اسم الشارع أو القرية لا يوصلك إليها. وفي البناء المفرز، يُعطى كل قسم رقماً خاصاً يُضاف إلى رقم العقار، وتكون له صحيفته الخاصة^[14].

تصف الإفادة العقار وتذكر المالكين وسبب ملكيتهم وحصة كل منهم^[1,2]. تُكتب الحصص من أصل 2400، فـ2400 سهم تعني العقار كله^[1,15,16]. وتُظهر الإفادة أيضاً الرهون والتأمينات والحجوزات والأعباء الأخرى والدعاوى العالقة. وإذا لم يكن العقار ممسوحاً مسحاً نهائياً، فقد لا تُذكر المساحة.

كل عبء مقيّد على الصحيفة ينتقل إليك ما لم يُشطب قبل الشراء^[3]. وحدها الإفادة الرسمية الصادرة عن السجل العقاري تُعتمد في البيع وأمام المحاكم؛ أما نسخ OMT والنسخ الإلكترونية فللاطلاع فقط^[1,2,8,9]. والسجل يحميك أيضاً. فبحسب مكتب كلاس للمحاماة، من يكتسب حقاً معتمداً على قيوده يحتفظ به، إلا إذا كان يعلم بالعيب مسبقاً^[13]. المزيد عن قراءة سند التمليك قبل الشراء.

لا تُظهر الإفادة موقع العقار على الأرض. وحين تختلف الحدود على خريطة المساحة عن الحدود على الأرض، تُعتمد الخريطة^[13,15]. تشرف المساحة على المسّاحين المحلّفين، لكننا لم نجد إجراءً أو رسماً منشوراً لتكليف أحدهم أو لطلب خريطة^[17]. اطلب من مسّاح محلّف أن يحدد موقع العقار على خريطة المساحة وأن يريك زواياه على الأرض. راجع كيف تحصل على خريطة مساحة أو مسح للعقار.

تحقق من البائع ومن أي وكالة#

اطلب هوية البائع وقارنها بالمالك المذكور في الإفادة. القيود الحديثة في السجل تتضمن تفاصيل مثل اسم والدة المالك، لكن القديمة غالباً لا تتضمنها^[18]. لم نجد مصدراً لبنانياً يشرح كيف تُطابَق الهوية مع الصحيفة، فاطلب من كاتب العدل أن يجري هذه المقارنة ويدوّنها.

في حالة أعلنتها قوى الأمن الداخلي في حزيران 2026، زوّر شخص سند تمليك عقار في حالات (جبيل) مستخدماً مستند هوية مزوّراً باسم المالك الحقيقي. انتقلت الملكية إلى المزوّر ثم إلى مشترٍ، مع أن المالك لم يبع قط^[7]. ولم يعلم المشتري أن السند باطل إلا حين حاول التسجيل، بعد أن كان قد اشترى. ولأن العقار نُقل أولاً إلى المزوّر، فإن إفادة تذكر اسم البائع لا تكفي وحدها لاستبعاد تزوير الهوية. اجمع بين الإفادة والتحقق من الهوية لدى كاتب العدل، وسجّل البيع فور توقيع العقد^[3].

إذا وقّع أحد عن البائع، فاقرأ الوكالة نفسها. بحسب مكتب كلاس للمحاماة، يحتاج الوكيل إلى وكالة خاصة صريحة بالبيع^[11] ليبيع، وللتسجيل يجب أن تكون الوكالة العادية لا يتجاوز عمرها 5 سنوات^[11,12]. ويضيف كلاس أن البائع يستطيع مبدئياً عزل الوكيل في الوكالة العادية متى شاء، ولم نجد سجلاً علنياً لعزل الوكالات.

الوكالة المنظّمة لدى كاتب عدل في لبنان ليست دليلاً كافياً بحد ذاتها. ففي حالة أعلنتها قوى الأمن الداخلي في تموز 2026، استخدم مشتبه به سندات وبطاقات هوية ووكالات مزوّرة لتنظيم وكالات لدى كاتب العدل، ثم رهن العقارات^[5]. وكتّاب العدل يبلّغون عن الأوراق المشبوهة: في آب 2026، أبلغ مكتب كاتب عدل في جونية وآخر في البقاع الشرطة بشبهات تزوير^[19]. إليك كيف تتحقق من أن الوكالة صحيحة.

تحقق من البناء والتراخيص والأرض#

لا يجوز بيع أقسام من بناء أو التفرغ عنها من دون رخصة إسكان نهائية، باستثناء الوحدات الخاضعة للقانون 539/1996^[20]. رخصة الإسكان المؤقتة تسمح بوصل الخدمات والسكن في الشقة، لكنها لا تصلح للإفراز النهائي أو البيع أو التسجيل. ولا يمكن تسجيل الشقة قسماً مستقلاً إلا إذا كان البناء مطابقاً لقوانين البناء^[14]. وفي الشقة، يحتاج البائع أيضاً إلى إفادة بالقيمة التأجيرية، تصدر بعد تسديد ضريبة الأملاك المبنية وضريبة ربح التفرغ^[21,22] حين لا يكون على العقار حجز لصالح الخزينة.

لا تُقيَّد مخالفة البناء على الصحيفة إلا بطلب من البلدية أو الإدارة الفنية المختصة^[23]. وتبقى المخالفات الخاضعة للقانون 139/2019 مقيّدة على الصحيفة حتى تسويتها نهائياً أو إزالتها، مع تدوين رسومها وغراماتها ديناً ممتازاً^[24]. لذلك فالإفادة النظيفة لا تثبت أن البناء سليم. اسأل البلدية إن كان لديها ملف مخالفة على العقار، واطلب من مهندس أن يقارن البناء بخرائط الرخصة. المزيد عن كشف المخالفات قبل الشراء.

في الأرض، ينصح مكتب كلاس للمحاماة بأن تجمع بين التحقق في السجل والتصميم التوجيهي للبلدة، لأن قوانين التنظيم والاستملاك والبناء تقيّد ما يحق للمالك فعله^[25]. لم نجد مصدراً يحدد المكتب الذي يعطي تصنيف العقار. اسأل البلدية والمديرية العامة للتنظيم المدني، واطلب من مهندسك أن يؤكد الجواب خطياً.

الإيجار: تحقق قبل أن يخرج أي عربون من حسابك#

في آذار 2026 حذّرت قوى الأمن الداخلي من محتالين ينشرون إعلانات إيجار على مواقع التواصل ويطلبون «عربوناً» أو «بدل حجز» عبر شركة تحويل أموال، ثم يقطعون التواصل فور وصول المال^[26]. ونصيحتها: المعاينة شخصياً والتحقق من هوية المالك القانوني قبل الدفع، وبعدها فقط ترسل المال. وإن تعرّضت لذلك، فبلّغ عبر خدمة «بلّغ» على موقع قوى الأمن الداخلي، أو تطبيق قوى الأمن الداخلي، أو أقرب مخفر.

بحسب Legalmondo (حزيران 2025)، الإفادات العقارية علنية ويحق لأي شخص طلبها من دون إثبات مصلحة قانونية^[1]. يمكنك، أو يمكن لمن ترسله، الحصول على إفادة الشقة. تأكد من أن من يؤجّرك هو المالك المسجّل أو يحمل تفويضاً خطياً من المالك. راجع كيف تتأكد من أن المؤجّر هو المالك الحقيقي.

بحسب مكتب كلاس للمحاماة، إذا بيعت الشقة وأنت تسكنها، فإن عقد الإيجار غير المقيّد في السجل العقاري لا يُلزم المالك الجديد بأكثر من ثلاث سنوات^[13] من الإيجار. وتخضع الإيجارات القديمة أيضاً لقوانين الإيجار، لا لهذه القاعدة وحدها. لتكوين فكرة عن الحي، ابدأ من صفحات المناطق، ثم زره في أوقات مختلفة من النهار قبل أن توقّع.