هل يكفي الوعد بالبيع لحمايتي عند شراء شقة لم تُبنَ بعد؟

يُسأل أيضاً: “هل يحميني الوعد بالبيع عند شراء شقة على الخريطة في لبنان؟” · “هل يحمي الوعد بالبيع مشتري الشقة قيد الإنشاء؟” · “القيد الاحتياطي للوعد بالبيع” · “هل يمكن تسجيل شقة على الخريطة قبل بنائها؟”

ما يفعله الوعد بالبيع وما لا يفعله#

يمرّ الشراء في لبنان بالإفادة العقارية، ثم بوعد بالبيع اختياري، ثم بعقد لدى كاتب العدل، وصولاً إلى التسجيل في السجل العقاري. ولا تصبح مالكاً إلا بعد التسجيل^[1]. وحتى ذلك الحين، يقول مكتب كلاس للمحاماة إن العقار يبقى باسم البائع ومعرَّضاً لأي بيع أو رهن أو حجز يُقيَّد قبل تسجيلك. ولا يُحتجّ بالحقوق والدعاوى على الغير إلا من تاريخ قيدها على صحيفة العقار^[4].

السجل العقاري يحمي من يعتمد عليه. فمن يكتسب حقاً استناداً إلى قيود السجل يحتفظ به، إلا إذا كان يعلم بالعيب مسبقاً^[4]. ويقول كلاس إن بيع العقار نفسه مرتين احتيال يعاقب عليه قانون العقوبات^[7]. لكن بين مشتريَين، تكون الأولوية لمن أُدرج أولاً في السجل اليومي. والوعد المحفوظ في الدرج لا يحميك من أيٍّ من هذين الخطرين. لمزيد عن العقود التي لا تصل إلى السجل، اقرأ ماذا يحدث إذا كان معك عقد بيع فقط.

القيد الاحتياطي وحدوده#

يقرأ مكتب كلاس للمحاماة قانون الملكية العقارية على أنه يسمح بقيد الوعد بالبيع قيداً احتياطياً على صحيفة العقار، ما يحفظ أولويتك تجاه أي بيع أو رهن لاحق. ويقرأ كلاس أيضاً المادة 220 على أنها تحدّ مدة خيار الوعد بـ15 سنة^[1,3].

هذا القيد لا يجعلك مالكاً. يقول كلاس إن الإشارة المُدرجة استناداً إلى عقد بيع عادي أو إلى وكالة لا تنقل الملكية. ويبقى حقك شخصياً، وخاضعاً لمهلة السنوات العشر، حتى التسجيل النهائي^[8]. ومن جهة أخرى، يقول ملخّص كلاس لمرسوم السجل العقاري إن القيد الاحتياطي يسقط بعد شهر، ستة أشهر، شهران أو سنة كحد أقصى^[4]، بحسب ما إذا كان مستنداً إلى سند أو إلى اتفاق الطرفين أو إلى قرار قضائي. لم نجد أي مصدر يشرح كيف تتوافق مدة الخيار البالغة 15 سنة مع قواعد السقوط هذه، لذا اسأل محامياً هل سيحتاج قيدك إلى تجديد ومتى.

إذا رفض البائع لاحقاً إتمام البيع، يقول كلاس إن بإمكانك مقاضاة البائع أو ورثته لإلزامهم بالتسجيل أو للمطالبة بالتعويض. والحيازة العلنية والمستمرة وغير المنازَع فيها للعقار تقطع المهلة^[4,9]. لكن مع شقة غير مبنية، ليس واضحاً ما الذي يمكنك حيازته، فاسأل محامياً هل تنطبق عليك هذه الضمانة.

مشكلة الشراء على الخريطة: شقتك ليست لها صحيفة بعد#

يقول كلاس إنه لا يمكن تسجيل أي حق عيني على جزء محدد من عقار قبل إفراز العقار وحصول هذا الجزء على صحيفة خاصة^[4]. وحتى ذلك الحين، لا يمكن تسجيل سوى عدد من الأسهم الشائعة في العقار كله، وهذه الأسهم لا تعطيك حقاً في قطعة محددة منه^[2,4,10]. والشقة قيد الإنشاء تُشبه هذا الجزء المحدد، وليست لها صحيفة خاصة بعد.

لا تحصل الشقة على رقم وصحيفة خاصين إلا عند إفراز البناء إلى أقسام. عندها يُعطى كل قسم رقماً يُضاف إلى رقم العقار، وتُرقَّم الأقسام الخاصة ابتداءً من 4^[11]. وإفراز البناء يعود لقرار المالك. ويتطلب أيضاً رخصة إشغال نهائية^[6]، وأن يكون البناء مطابقاً لقوانين البناء. ورخصة الإشغال المؤقتة لا تصلح للإفراز ولا للبيع ولا للتسجيل النهائي^[12]. ويمنع المرسوم 15874/2005 أيضاً بيع أقسام من بناء لا يملك رخصة إشغال نهائية. أما هل يشمل هذا المنع الوعد بالبيع على وحدة غير مبنية، فهذا غير مؤكد.

لم نجد شيئاً منشوراً حول النقاط التالية:

• كيف يُقيَّد الوعد على شقة مستقبلية: على العقار الأم، وعلى أي أسهم؛
• ما الذي يحميه هذا القيد تجاه رهن يضعه المطوّر لاحقاً على العقار؛
• كيف يتحول إلى سند تمليك لقسمك بعد رخصة الإشغال والإفراز؛
• ما الذي يمكنك فعله إذا لم يُفرز المطوّر البناء أبداً.

أي عبء مُقيَّد أصلاً على صحيفة العقار ينتقل معه ما لم يُشطب^[1]. اقرأ هل يمكن لمصرف المطوّر أو دائنيه وضع اليد على الأرض قبل أن توقّع.