Une promesse de vente suffit-elle à me protéger si j'achète un appartement pas encore construit ?

Aussi formulé: “Promesse de vente appartement sur plan au Liban” · “La promesse de vente protège-t-elle l'acheteur sur plan ?” · “Inscription provisoire d'une promesse de vente” · “Peut-on enregistrer un appartement avant sa construction ?”

Ce que fait et ne fait pas une promesse de vente#

Un achat au Liban passe par un relevé foncier, une promesse de vente facultative, un acte notarié, puis l'inscription au registre foncier. Vous n'êtes propriétaire qu'une fois le bien inscrit^[1]. Jusque-là, selon le cabinet Kallas, le bien reste au nom du vendeur et reste exposé à toute vente, hypothèque ou saisie inscrite avant la vôtre. Les droits et les actions en justice sur un bien ne sont opposables aux tiers qu'à partir de leur inscription sur son folio^[4].

Le registre protège celui qui s'y fie. Celui qui acquiert un droit en se fiant aux inscriptions le conserve, sauf s'il connaissait le vice auparavant^[4]. Kallas indique que vendre deux fois le même bien est une fraude au sens du Code pénal^[7]. Entre deux acheteurs, pourtant, celui qui est inscrit en premier dans le journal quotidien passe en premier. Une promesse gardée dans un tiroir ne protège contre aucun de ces risques. Pour les contrats qui n'arrivent jamais au registre, voir ce qui se passe si vous n'avez qu'un contrat de vente.

L'inscription provisoire et ses limites#

Le cabinet Kallas comprend le Code de la propriété foncière comme permettant d'inscrire à titre provisoire une promesse de vente sur le folio de la propriété, ce qui préserve votre rang face à toute vente ou hypothèque ultérieure. Kallas lit aussi l'art. 220 comme limitant à 15 ans la durée de l'option de la promesse^[1,3].

Cette inscription ne fait pas de vous un propriétaire. Kallas précise qu'une mention inscrite sur la base d'un contrat de vente ordinaire ou d'une procuration ne transfère pas la propriété. Votre droit reste personnel, et soumis à la prescription de dix ans, jusqu'à l'enregistrement définitif^[8]. Par ailleurs, selon le résumé que Kallas fait du décret sur le registre, une inscription provisoire expire après un mois, six mois, deux mois ou jusqu'à un an^[4], selon qu'elle repose sur un acte, sur l'accord des parties ou sur une décision de justice. Aucune source trouvée n'explique comment la durée d'option de 15 ans et ces règles d'expiration s'articulent : demandez à un avocat si votre inscription devra être renouvelée et quand.

Si le vendeur refuse ensuite de conclure, Kallas indique que vous pouvez poursuivre le vendeur ou ses héritiers pour obtenir l'enregistrement ou des dommages-intérêts. Une possession ouverte, continue et non contestée du bien interrompt le délai^[4,9]. Pour un appartement non construit, on ne sait pas ce que vous pourriez posséder : demandez à un avocat si cette protection peut vous concerner.

Le problème de la vente sur plan : votre appartement n'a pas encore de folio#

Kallas indique qu'aucun droit réel ne peut être enregistré sur une partie déterminée d'une parcelle tant que celle-ci n'est pas divisée et que cette partie n'a pas son propre folio^[4]. D'ici là, on ne peut enregistrer qu'un nombre de parts indivises de l'ensemble de la parcelle, et ces parts ne donnent droit à aucune portion précise^[2,4,10]. Un appartement en construction ressemble à une telle partie déterminée, et il n'a pas encore de folio propre.

L'appartement reçoit son numéro et son folio seulement lorsque l'immeuble est divisé en lots. Chaque lot reçoit alors un numéro ajouté à celui de la propriété, les lots privés étant numérotés à partir de 4^[11]. La division de l'immeuble relève du choix du propriétaire. Elle exige aussi un permis d'occupation définitif^[6], et la construction doit respecter les lois sur le bâtiment. Un permis d'occupation provisoire n'est pas valable pour la division, la vente ou l'enregistrement définitif^[12]. Le décret 15874/2005 interdit aussi de vendre des parties d'un immeuble sans permis d'occupation définitif. Il n'est pas confirmé que cette interdiction s'étende à une promesse de vente sur un lot non construit.

Nous n'avons rien trouvé de publié sur ces points :

• comment une promesse sur un futur appartement est inscrite : sur la parcelle mère, et contre quelles parts ;
• ce que cette inscription protège face à une hypothèque que le promoteur inscrirait plus tard sur la parcelle ;
• comment elle devient un titre pour votre lot après le permis d'occupation et la division ;
• ce que vous pouvez faire si le promoteur ne divise jamais l'immeuble.

Toute charge déjà inscrite sur le folio de la parcelle se maintient tant qu'elle n'est pas levée^[1]. Lisez si la banque ou les créanciers du promoteur peuvent saisir le terrain avant de signer.