J'ai acheté avec un contrat de vente mais rien n'est enregistré. Suis-je propriétaire ?

L'essentiel#

Propriétaire actuel

Le vendeur, tant que la vente n'est pas inscrite^[1]

Ce que vous donne votre contrat

Un droit personnel contre le vendeur^[1,2]

À l'égard des tiers

Les droits ne comptent qu'à partir de leur inscription sur le feuillet du bien^[6]

Deux acheteurs, un seul bien

La première entrée au registre journalier passe en premier^[6]

Délai pour enregistrer

dix ans^[2,3], selon UN-Habitat et le Norwegian Refugee Council ; aucun article de loi cité

Habiter le bien pendant des années

Ne vous rend pas propriétaire d'un bien enregistré^[6]

Frais d'enregistrement

3 % de la valeur pour les acheteurs libanais, 5 % pour les non-Libanais^[7]

Frais impayés sur des contrats portés au registre journalier avant 2020

1 500 LBP par USD jusqu'au 31/12/2026^[4,5]

Comment faire enregistrer un achat non enregistré#

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   Obtenez un relevé officiel récent (إفادة عقارية, ifadeh aqariyeh). Demandez-le en personne au bureau du registre foncier de la zone où se trouve le bien^[15,16]. Indiquez le mohafazat, le caza, la zone foncière, le numéro de la propriété, la section et le bloc^[16,17] du bien ; la section et le bloc ne s'appliquent qu'à certains biens. Legalmondo (juin 2025) donne un tarif de 5 USD^[16]. Il précise aussi que toute personne peut demander un relevé sans justifier d'un intérêt légal, mais qu'aucun n'est délivré tant qu'un privilège ou une inscription est en cours sur la parcelle. Kallas indique environ 2 jours ouvrables pour un certificat papier, avec des délais variables selon les bureaux^[18]. Les copies obtenues via OMT ou en ligne sont non officielles et ne valent ni pour une transaction ni devant un tribunal^{[16,17,18,19]}. Vérifiez que le propriétaire, les parts, les hypothèques, les saisies et les actions en justice en cours correspondent à ce que vous attendez^[16,18]. En avril 2025, plusieurs bureaux du registre foncier du Mont-Liban, dont Baabda, ne travaillaient que certains jours^[20] : appelez le bureau de votre bien avant de vous déplacer. Plus sur l'obtention d'un relevé foncier.
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   Assurez-vous que la parcelle est bien celle que vous croyez. Le registre est tenu par numéro de propriété, non par nom de propriétaire^[6]. Quand le plan cadastral et le terrain diffèrent, c'est le plan qui l'emporte^[6,21]. En cas de doute, demandez à un géomètre assermenté (le Cadastre les supervise^[22]) de rapprocher le plan du terrain et de parcourir les limites avec vous. Nous n'avons trouvé aucun tarif publié : demandez un devis écrit.
3. 3
   Demandez au bureau du registre si votre contrat a été déposé. Demandez s'il figure au registre journalier et à quelle date. Cette entrée détermine votre rang face aux autres prétentions^[6] et la possibilité d'appliquer l'ancien taux de 1 500^[4,5].
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   Rassemblez vos preuves. Apportez le contrat, tous les reçus et justificatifs de virement des sommes versées, et tout ce qui montre que vous avez reçu le bien et l'occupez ouvertement. Selon Kallas, c'est cette possession qui interrompt la prescription^[6,8].
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   Si le vendeur coopère, signez et enregistrez aussitôt. La vente peut être établie devant un notaire ou devant l'adjoint au chef du bureau du registre foncier^[11,13]. Pour un bien bâti, le vendeur a besoin de l'attestation de valeur locative. En l'absence de privilège du Trésor sur le feuillet, elle est délivrée une fois payés l'impôt sur les propriétés bâties et l'impôt sur les plus-values immobilières^[5,12] ; pour les privilèges, voir les facteurs ci-dessous. Pour un terrain, le vendeur a besoin à la place d'un état de contenance délivré par la municipalité et d'un plan de situation^[15,23]. Déposez au registre le jour même. Si vous vivez à l'étranger, la personne que vous désignez dans une procuration peut signer et enregistrer pour vous. La procuration doit désigner le bien par son numéro et son emplacement^[24,25,26].
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   Si le vendeur refuse, est décédé ou introuvable, adressez-vous à un avocat. Selon Kallas, vous pouvez poursuivre le vendeur ou les héritiers pour forcer l'enregistrement^[6,8]. Un avis de l'instance ne peut être porté sur le feuillet que par décision du président du tribunal civil compétent^[6]. Une fois porté, l'avis est opposable aux tiers à partir de la date de son inscription. Selon la décision 825 du ministère des Finances, si un tribunal ordonne au vendeur d'enregistrer la vente sans vous faire payer les frais et impôts, l'attestation de valeur locative vous est délivrée une fois payés l'impôt sur les propriétés bâties et l'impôt sur les plus-values immobilières^[27]. Aucune source ne publie le coût ni la durée d'une telle procédure : demandez une estimation écrite à l'avocat.

Cela dépend de#

• Votre contrat figure-t-il au registre journalier ? Un contrat déposé a un rang et peut bénéficier de l'ancien taux de 1 500. Un contrat simplement signé n'a ni l'un ni l'autre. Demandez au bureau du registre foncier.
• Ce que vous détenez. Une procuration ordinaire et une procuration irrévocable sont traitées différemment : une procuration ordinaire de plus de cinq ans ne peut pas servir à enregistrer^[8,11], alors qu'une procuration réellement irrévocable y échappe. Faites lire le document lui-même par un avocat.
• Les impôts dus par le vendeur. Un privilège du Trésor inscrit après la date de votre contrat ne bloque pas l'attestation de valeur locative une fois les deux impôts fonciers payés^[27]. Un privilège inscrit avant la bloque en général. Cherchez les privilèges sur le relevé.
• Terrain non cadastré. Un registre foncier n'ouvre dans une région qu'une fois la délimitation et l'enregistrement achevés et certifiés^[2,21]. Sinon, une procédure spéciale de délimitation provisoire et de publication s'applique avant toute nouvelle inscription, avec deux mois pour les oppositions^[6]. Demandez au bureau du registre et à un avocat dans quelle situation se trouve votre village.
• La situation du vendeur. Avec un vendeur coopératif, vous enregistrez par un notaire ou par le bureau du registre. Aucune source ne publie la durée de cette démarche, et les jours d'ouverture des bureaux ont varié^[20] : demandez au bureau du registre ou au notaire. Si le vendeur refuse ou est décédé, Kallas indique que la voie est une action en justice contre le vendeur ou les héritiers^[6,8].

Questions fréquentes#