Qu'est-ce qu'un titre de propriété au Liban et que prouve-t-il ?

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Ce qu'est un titre de propriété libanais#

Le registre foncier (السجل العقاري) est tenu par bien, non par propriétaire. Chaque bien a son propre feuillet réel sous son numéro de cadastre, qui rassemble tous ses droits et charges. Les propriétaires reçoivent une copie conforme de ce feuillet, et cette copie est le titre de propriété^[1]. Le registre est géré par la Direction générale des affaires foncières et du cadastre, ministère des Finances^[5,6].

Un bien est identifié par son lieu et son numéro, non par le nom du propriétaire. Toute demande de certificat exige le mohafazat, le caza, la zone foncière, le numéro de la propriété, la section et le bloc^[5,7], la section et le bloc seulement lorsqu'ils existent. Voici comment trouver le numéro, la zone et la section de votre bien.

Dans un immeuble divisé en lots, chaque lot reçoit un numéro ajouté au numéro de la parcelle et a son propre feuillet. Les parties communes sont numérotées de 1 à 3 et les lots privés commencent à 4^[9]. Nos sources ne disent pas avec certitude que ce numéro de lot est la « section » demandée sur les demandes de certificat : posez la question au bureau du registre.

La propriété s'écrit en parts sur 2 400, donc 2 400 parts représentent la totalité du bien^[2,7,8]. Dans un immeuble divisé, chaque lot compte pour 2 400 parts à lui seul^[9]. Le registre consigne aussi le droit selon le type juridique du terrain. Sur un terrain mulk, la personne nommée a la pleine propriété ; sur un terrain amiri, l'État est propriétaire du terrain et la personne nommée détient un droit d'usage et de disposition (tasarruf)^[10]. Nous n'avons pas vu comment le type de terrain apparaît sur un titre ou un relevé : demandez au bureau du registre ou à un avocat de vous le montrer sur le vôtre.

Ce qu'il prouve, et ce qu'il ne prouve pas#

Selon la lecture du cabinet Kallas du décret 188/1926, les inscriptions du registre font preuve à l'égard des tiers des faits et des droits qu'elles consignent. Quand les limites du plan cadastral diffèrent de celles du terrain, le plan l'emporte^[1,2]. L'acheteur qui se fie aux inscriptions du registre conserve le droit acquis, sauf s'il connaissait auparavant un vice qui l'annulerait^[1].

La propriété enregistrée ne peut pas être perdue au profit de quelqu'un qui occupe le terrain, quelle que soit la durée de l'occupation^[1]. Si vous avez acheté mais que la vente n'a jamais été enregistrée, vous n'avez qu'une créance personnelle contre le vendeur, et non la propriété^[3,8]. La propriété ne passe que lorsque la vente est inscrite au registre foncier^[3].

Le papier ne prouve pas que la personne qui vous le montre est le propriétaire, ni que rien n'a été ajouté depuis son impression. Legalmondo appelle le titre l'unique preuve de propriété^[7]. Kallas lit en pratique le décret 188/1926 autrement : les droits, saisies et actions en justice ne sont opposables aux tiers qu'une fois inscrits sur le feuillet^[1], et une copie délivrée plus tôt ne peut pas montrer ce qui a été inscrit après. Si le registre commet une erreur, le Liban n'a pas de fonds garanti par l'État pour vous indemniser. Les fonctionnaires sont personnellement responsables, et l'État ne paie que s'ils ne le peuvent pas^[1,2].

Les terrains non cadastrés fonctionnent autrement, car un registre foncier n'est ouvert dans une zone qu'une fois les travaux de cadastrage et d'enregistrement achevés et certifiés^[2,8]. The Monthly Magazine (2015) évaluait à environ un quart la part du Liban jamais cadastrée, consignée seulement dans des carnets tenus par les mokhtars^[11]. D'autres estimations diffèrent : LIBC (2021) indique que 20 % ne sont ni délimités ni cadastrés, et GLTN (2024) que 35 % ne sont pas cadastrés^[6,8,11]. Quand une parcelle n'a pas été cadastrée définitivement, le certificat n'indique pas sa superficie^[7,12].

Titre, relevé officiel ou copie non officielle#

Le relevé officiel décrit la parcelle, sa superficie totale et sa superficie cadastrale. Il liste les propriétaires, l'origine de leur droit et les parts de chacun, et il indique les hypothèques, nantissements, saisies provisoires et exécutoires, autres charges et actions en justice en cours^[7,12]. Kallas précise que toute charge inscrite sur le feuillet passe à l'acheteur, sauf si elle est levée avant l'achat^[3]. C'est pourquoi vous vérifiez le relevé, et non le papier du vendeur. Voyez comment obtenir un relevé foncier et combien il coûte.

Selon Legalmondo, les relevés sont publics et chacun peut en demander un sans justifier d'un intérêt légal, mais aucun n'est délivré tant qu'un privilège ou une inscription sur la parcelle est en cours de traitement^[7]. Legalmondo chiffre le relevé officiel à 5 USD et le formulaire en ligne non officiel à 4 USD, tous deux en juin 2025. Nous n'avons pas pu joindre le site du registre pour confirmer que le service en ligne fonctionne toujours. Kallas (octobre 2025) indique environ 2 jours ouvrables pour un certificat papier, avec des délais variables selon les jours d'ouverture des bureaux^[12].

Faire correspondre le papier au terrain#

Sur un terrain cadastré, le plan cadastral décide où passent les limites, même si les murs ou les clôtures disent autre chose^[1,2]. Le Cadastre supervise les géomètres assermentés qu'il considère comme ses affiliés^[6]. Nous n'avons trouvé aucune procédure ni aucun tarif publiés pour commander un plan cadastral ou engager un géomètre assermenté : adressez-vous directement au bureau du registre pour la parcelle et à un géomètre. Plus de détails dans comment obtenir un plan cadastral ou un relevé de terrain.

Si votre village n'a pas encore été cadastré, surveillez les travaux de cadastrage. Kallas indique que les opérations sont annoncées au moins deux mois à l'avance au Journal officiel et dans trois journaux locaux, et que les personnes absentes sont liées comme si elles avaient été présentes^[1,2]. Les oppositions sont à déposer dans les 30 jours suivant l'affichage du procès-verbal de délimitation provisoire. Une fois les travaux clos, les réclamations vont devant les tribunaux ordinaires dans les deux ans suivant le moment où la décision de certification devient exécutoire. Ensuite, seule reste une action en dommages-intérêts pour fraude, dans les dix ans.