Que veut dire terrain cadastré ou non cadastré au Liban, et pourquoi est-ce important ?

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À quoi ressemble un terrain cadastré sur le papier#

Le registre foncier est tenu par bien, et non par propriétaire. Chaque bien a son propre feuillet réel sous son numéro de cadastre, et le titre de propriété du propriétaire est une copie de ce feuillet^[1]. Pour retrouver le feuillet, il faut donner le gouvernorat, le caza, la zone foncière et le numéro de la parcelle, plus la section et le bloc quand ils existent^[8,9].

Le certificat officiel décrit la parcelle, sa superficie totale et sa superficie cadastrale. Il liste les propriétaires et leurs parts, et indique les hypothèques, saisies, autres charges et actions en justice en cours^[9,10]. Ces mentions font foi à l'égard des tiers, et lorsque les limites du plan cadastral diffèrent de celles du terrain, le plan l'emporte^[1,2]. Si vous acquérez un droit en vous fiant aux inscriptions du registre, vous le conservez, sauf si vous connaissiez auparavant un vice qui l'aurait annulé^[1]. Nul ne peut priver le propriétaire d'un terrain enregistré en l'occupant longtemps.

Le registre et le cadastre sont gérés par la Direction générale des affaires foncières et du cadastre, au ministère des Finances^[7,8]. Sa division du cadastre planifie les travaux de levé et de mesure et supervise les géomètres assermentés^[7]. En avril 2026, le ministre des Finances a dit que la base de données automatisée du registre couvre tous les biens cadastrés et numérotés, ce qui laisse les terrains non cadastrés en dehors^[11].

Ce que signifie un terrain non cadastré#

Le cadastrage avance village par village dans chaque caza, et région par région dans les villes. Aucun registre foncier n'est ouvert dans une zone tant que les travaux n'y sont pas achevés et certifiés^[2,3]. Sur place, les limites sont matérialisées en présence du mukhtar (le responsable local du village), des propriétaires et des voisins^[2]. Le réseau foncier d'ONU-Habitat indique que la plupart des zones urbaines bâties sont enregistrées.

Nous n'avons trouvé aucun chiffre officiel actuel sur la part de terrain non cadastré, et les estimations publiées divergent :

• LIBC (2021, citant la Direction) dit que 50 % est délimité et cadastré, 30 % est délimité mais non cadastré, et 20 % n'est ni l'un ni l'autre.
• ONU-Habitat/GLTN (2024, citant une source de 2020) dit que 35 % n'est pas cadastré.
• The Monthly Magazine (2015) dit qu'environ 25 % n'est pas du tout cadastré^[3,4,7].

Ensemble, ces chiffres indiquent qu'environ un tiers à la moitié du Liban n'est pas entièrement cadastré^[3,4,7]. Le rapport de 2015 dit que les terrains jamais cadastrés couvrent l'essentiel de Baabda, du Metn, du Chouf, d'Aley et du Kesrouan, et qu'ils ne figurent que dans des carnets de mukhtar avec des superficies estimées et des traces de ventes^[4].

Les zones non cadastrées suivent leur propre procédure légale. Avant toute nouvelle inscription, le terrain passe par une délimitation provisoire et une publication, et les oppositions doivent être déposées dans un délai de deux mois^[1]. Les oppositions tardives sont rejetées. Un juge foncier unique tranche certaines questions, comme la correction d'anciennes inscriptions de tabou (طابو). Le délai pour saisir la cour d'appel est court (appel dans un délai de 15 jours^[2]), et la décision de cette cour est définitive. Le mushaa communal est un cas à part : les droits coutumiers qui le grèvent ne sont pas du tout enregistrés^[3]. Voir ce qu'est un terrain mushaa.

Pourquoi c'est important avant d'acheter, et si vous êtes déjà propriétaire#

Sur un terrain cadastré, vous pouvez vérifier le propriétaire, la superficie et chaque charge sur un seul certificat officiel, puis comparer la parcelle avec son plan certifié. Selon Legalmondo, le certificat n'indique pas de superficie si la parcelle n'a pas été définitivement cadastrée^[9,10]. Sur un terrain non cadastré, vous vous fiez peut-être à l'estimation d'un mukhtar^[4]. La circulaire 609/2026 ajoute de l'incertitude, et son effet sur les ventes privées ordinaires de terrains non cadastrés n'est pas connu^[5]. Plus de détails dans la circulaire 609/2026 expliquée et acheter un terrain pas encore cadastré.

La vente d'un terrain non bâti exige aussi un état des lieux de la municipalité et un plan de situation^[12,13]. Aucune de nos sources ne nomme le service qui délivre le plan de situation : demandez au notaire chargé de la vente.

Si vous possédez un terrain dans un village non cadastré, suivez les nouvelles de ce village. Les travaux de cadastrage sont annoncés au moins deux mois à l'avance au Journal officiel et dans trois journaux locaux, et ceux qui ne se présentent pas sont liés comme s'ils avaient été présents^[1,2]. Les délais sont serrés et courent en trois étapes :

1. Pendant les travaux, vous avez 30 jours à partir de l'affichage du procès-verbal de délimitation provisoire pour vous y opposer.
2. Après la clôture des travaux, vous pouvez saisir les tribunaux ordinaires dans les deux ans suivant le moment où la décision de certification devient exécutoire.
3. Passé ce délai, il ne reste qu'une action en dommages-intérêts pour fraude, dans les dix ans^[1,2].

La possession compte au stade du cadastrage. Celui qui a tenu le terrain de manière paisible, publique et ininterrompue peut être enregistré comme propriétaire après cinq ans avec titre ; 10 ou 15 ans sans titre^[2], selon le type de terrain. Si un possesseur n'a ni titre ni durée suffisante et ne paie pas l'indemnité, le terrain est enregistré au nom de l'État. La loi 40/2026 met aussi à la charge des propriétaires des frais de cadastrage de 9 à 60 millions LBP selon la superficie de la parcelle^[14,15], inscrits comme privilège sur le bien. Nous n'avons pas pu vérifier quelles parcelles sont concernées ni quand ces frais sont réclamés : demandez à la Direction générale des affaires foncières et du cadastre, ou à un avocat, si cela s'applique à votre parcelle.