Qu'est-ce qu'un terrain mushaa au Liban, et peut-on l'acheter, le vendre ou y construire ?

Aussi formulé: “Qu'est-ce qu'un terrain mushaa au Liban ?” · “Peut-on acheter un terrain mushaa au Liban ?” · “Peut-on construire sur un terrain mushaa ?” · “Que signifie أرض مشاع ?”

Ce que veut dire mushaa#

Le mushaa est une terre qu'un village ou un organisme collectif semblable détient comme un seul bloc. Selon l'étude d'UN-Habitat sur les droits fonciers, les droits qu'on y détient sont coutumiers et ne sont pas inscrits au registre foncier ; beaucoup de détenteurs n'ont donc aucune sécurité formelle d'occupation^[1]. Le Code de la propriété foncière du Liban retient cinq types de terres, mulk, amiri, matrouké murfaka, matrouké mahmiya et mewat^[1,4], et le type détermine quel droit peut être enregistré et ce qu'on peut légalement faire du terrain. UN-Habitat/GLTN ajoute à cette liste le waqf et le mushaa.

Annahar rattache le mushaa du Mont-Liban aux règles sur le matrouké murfaka, une terre de l'État soumise à un droit d'usage collectif^[4]. Dans les limites d'une municipalité, le matrouké murfaka est traité comme propriété privée de la municipalité, qui ne peut ni le vendre ni en disposer sans l'accord préalable du Conseil des ministres, sur proposition conjointe des ministres des Finances et de l'Intérieur. La règle découle de l'art. 7 du code de 1930, modifié par la loi 47/1971 et la loi 173/2000. Nous n'avons pas lu la loi 173/2000 elle-même, et aucune source consultée ne dit si une parcelle de mushaa donnée entre dans cette catégorie.

Même le mot est discuté. Après la circulaire 609/2026, la direction des affaires foncières aurait précisé que « mushaa » y désigne des terres abandonnées hors des limites municipales^[2,3]. Le mushaa est aussi différent d'un bien enregistré partagé entre proches ou autres copropriétaires, où chacun détient des parts exprimées en fractions de 2 400 sur un folio que le registre peut transférer^[1,7,8]. Demandez donc par écrit au vendeur si la parcelle a un folio au registre foncier et un numéro de propriété.

Peut-on l'acheter, le vendre ou y construire ?#

Aucune source consultée ne répond directement pour le mushaa. Ce que dit la loi indique pourtant le risque. Au Liban, vous n'êtes propriétaire qu'une fois la vente inscrite au registre foncier^[9], et une vente non enregistrée vous donne une créance contre le vendeur, pas la propriété^[1,9]. Un registre foncier n'est ouvert dans une région qu'après l'achèvement et la certification des travaux de délimitation et d'enregistrement^[1,7]. Là où ces travaux ne sont pas terminés, une procédure spéciale de délimitation et de publication provisoires s'applique avant toute nouvelle inscription, et les oppositions doivent être déposées dans les deux mois^[10]. Plus de détails dans acheter un terrain pas encore cadastré et terrain cadastré ou non cadastré.

Ne vous fiez pas au papier d'un mukhtar. The Monthly Magazine (2015) indique que les terres jamais cadastrées, dont la plus grande partie de Baabda, du Metn, du Chouf, d'Aley et du Kesrouan, sont consignées seulement dans les carnets des mukhtars avec des superficies estimées, et que ces carnets causent de nombreux litiges fonciers^[5]. Annahar a rapporté que la circulaire 609/2026 interdit l'ilm wa khabar (attestation de connaissance délivrée par un mukhtar) pour ces biens et limite le mukhtar à l'identification des personnes^[2]. Son effet sur les ventes entre particuliers n'est pas connu. Voir ce que dit la circulaire 609/2026.

Si on vous propose une portion définie d'une terre indivise, cette portion ne peut pas être enregistrée à votre nom tant que la parcelle n'est pas partagée et que la portion n'a pas son propre folio. Avant le partage, seul un nombre de parts dans l'ensemble de la parcelle peut être enregistré^[10]. Construire exige un permis préalable : la demande et les plans sont signés par un ingénieur responsable et enregistrés à l'Ordre des ingénieurs de Beyrouth ou de Tripoli, et le permis est délivré par le président de la municipalité, ou le mohafez ou caïmacam hors des zones municipales^[11]. La lecture rapportée de la direction place le mushaa hors des limites municipales^[2,3] ; le bureau du caïmacam peut donc être le bon interlocuteur. Aucune source consultée ne dit si un permis peut être délivré sur un terrain mushaa : posez la question par écrit.

Quand le village est cadastré#

La possession peut compter au moment du cadastrage. Un possesseur peut être enregistré comme propriétaire après cinq ans de possession paisible, publique et ininterrompue avec juste titre, ou après 10 ou 15 ans sans titre, selon le type de terre. Si le possesseur n'a pas de titre, n'a pas possédé assez longtemps et ne paie pas l'indemnité prévue par la loi, le terrain est enregistré au nom de l'État ; cette indemnité se paie en dix annuités égales^[7].

Les opérations de cadastrage sont annoncées au moins deux mois à l'avance au Journal officiel et dans trois journaux locaux, et ceux qui ne se présentent pas sont liés comme s'ils étaient présents. Les oppositions doivent être déposées dans les 30 jours de l'affichage du procès-verbal provisoire. Une fois les travaux clos, les réclamations vont devant les tribunaux ordinaires dans les deux ans suivant le moment où la décision de certification devient exécutoire ; ensuite, il ne reste qu'une action en dommages-intérêts pour fraude, dans les dix ans^[7,10].

Si vous vivez à l'étranger et que votre famille revendique une terre au village, demandez à quelqu'un de surveiller ces annonces. Une fois la terre enregistrée, nul ne peut l'acquérir par une longue possession, aussi longue soit-elle^[10]. Notre liste de vérifications avant d'acheter un terrain couvre les autres contrôles.