Peut-on acheter un appartement au Liban par mensualités auprès du propriétaire ou du promoteur ?

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Comment fonctionnent les échéanciers des promoteurs#

Une annonce OLX non datée de Dyarcom Real Estate, pour un projet en construction à Rabieh (Metn), propose : acompte + mensualités ou 3 à 4 versements selon l'avancement des travaux ; échéances jusqu'en juin/décembre 2026^[1], en plus du paiement comptant. La même annonce demande 240 000 à 290 000 USD pour 150 m² selon l'étage et le jardin. C'est l'annonce d'un seul courtier. Elle montre que de tels plans existent, ne dit rien de ce qui est habituel et n'indique pas l'acompte.

L'annonce dit aussi que les unités sont vendues avec un titre foncier^[1]. Méfiez-vous de cette formule. Un immeuble ne peut pas être divisé définitivement en appartements distincts sans permis d'occupation ni preuve du raccordement à l'électricité et à l'eau^[6]. Tant qu'un appartement n'a pas son propre feuillet foncier, aucun droit ne peut être inscrit sur cet appartement précis. On peut inscrire un nombre de parts dans l'ensemble de la parcelle^[5].

Le crédit bancaire est rare. À l'automne 2026, la presse rapporte que les banques commerciales libanaises n'accordent toujours pas de prêts immobiliers^[9,10]. Selon JSK Real Estate, un courtier, les achats de 2025 ont été payés intégralement en espèces ou par virement bancaire^[11,12]. Nous n'avons trouvé aucune source sur les ventes à tempérament d'appartements terminés directement par des particuliers.

Ce que vous possédez pendant que vous payez#

Tant que la vente n'est pas inscrite, le bien reste juridiquement au vendeur, et tout ce qui est inscrit sur son feuillet avant votre inscription passe avant vous^[2]. Selon Kallas Law Firm, si le vendeur refuse de conclure, l'acheteur titulaire d'un contrat non inscrit peut poursuivre le vendeur ou ses héritiers pour obtenir l'inscription, réclamer des dommages et intérêts ou faire confirmer la vente^[5,13].

Une procuration irrévocable de vendre n'est pas non plus une vente. Elle vous laisse un droit personnel jusqu'à l'inscription^[13]. Kallas Law Firm dit la même chose d'une annotation conservatoire ou d'une annotation de procès fondée sur un contrat ordinaire ou une procuration : elle ne transfère pas la propriété, et la prescription de dix ans continue de courir jusqu'à l'inscription définitive^[14].

UN-Habitat/GLTN et le Norwegian Refugee Council indiquent qu'un acheteur qui n'inscrit pas dans un délai de dix ans^[3,15] perd le droit de faire inscrire. Kallas ajoute qu'une possession publique et continue peut interrompre ce délai^[5,13]. Demandez à un avocat comment cela s'applique à un appartement qui n'a pas encore son propre feuillet.

Aucune source libanaise trouvée n'explique comment les promoteurs montent d'ordinaire une vente par mensualités sur le plan juridique. Avant de signer, demandez à un avocat ou au notaire (كاتب عدل) :

• Que sera exactement inscrit, et quand ?
• Votre promesse sera-t-elle inscrite provisoirement, et sur quel feuillet ?
• Si le promoteur propose une autre structure, quel risque vous laisse-t-elle ?

Si la structure comporte une hypothèque, Kallas Law Firm indique que l'inscription d'une hypothèque coûte 1 % de la dette garantie et sa mainlevée 1 % de la dette libérée^[16]. Plus de détails dans une promesse de vente vous protège-t-elle sur un appartement non construit.

Protéger chaque paiement#

L'inscription provisoire est votre principale protection, mais elle expire. Selon la façon dont elle a été faite, elle tombe après un mois, six mois, deux mois ou jusqu'à un an^[5]. Demandez à votre avocat de suivre la date et de vous dire quoi faire avant l'expiration. Kallas indique que toute hypothèque, saisie ou notification judiciaire déjà portée sur le feuillet vous est transmise si elle n'est pas purgée avant l'achat^[2]. Cela inclut l'hypothèque d'une banque sur le terrain du promoteur : voir la banque du promoteur peut-elle saisir le terrain.

Lorsqu'un contrat de vente avec relevé topographique est établi, la loi 64/2017 impose une avance sur les droits de mutation de 2 % dans les 15 jours suivant le contrat^[17,18], calculée sur le prix du contrat plus la taxe municipale. Cette avance n'est pas remboursée si la vente n'est pas inscrite dans l'année. Il n'est pas confirmé qu'elle soit encore perçue de la même façon après la loi 10/2022 : demandez au notaire ou au bureau du registre foncier.

Les faux existent. En juin 2026, la police a signalé un faux acte pour un bien à Halat (Jbeil), et l'acheteur n'a appris que l'acte était invalide qu'en voulant inscrire le bien^[19]. Kallas Law Firm range parmi les fraudes visées par l'art. 655 du Code pénal les actes qui font croire à la victime à un projet fictif^[20]. Un vrai projet qui s'arrête n'est pas une fraude en soi. Si vous avez payé par mensualités, le délai de prescription des poursuites pour fraude court à partir du dernier paiement, et non de la découverte, selon Kallas Law Firm. La source n'indique pas la durée de ce délai : signalez les faits sans tarder et consultez un avocat.