Un appartement de plus de 300 m² peut-il être vendu non fini et obtenir quand même un permis d'occupation ?

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Ce que permet l'exemption#

Normalement, un immeuble n'est considéré comme achevé pour un permis d'occupation définitif que lorsque les façades et les travaux intérieurs sont terminés^[1]. L'article 5 du décret 15874/2005 prévoit une exception pour les appartements de plus de 300 m² : ils peuvent être livrés sans peinture intérieure, menuiseries, appareils sanitaires et électriques ni cuisine équipée, si les contrats de vente le disent. Sans cette clause dans le contrat, l'exemption ne s'applique pas.

Le décret mesure les 300 m² en incluant des surfaces qui ne comptent pas dans la surface du terrain ni dans les coefficients d'exploitation généraux^[1]. Nous n'avons trouvé aucune source qui précise exactement quelles surfaces sont ainsi incluses. Demandez à l'ingénieur qui vérifie les plans de confirmer par écrit que l'appartement dépasse le seuil selon la mesure du décret.

L'exemption ne concerne que l'intérieur. Une fois le bâtiment autorisé achevé, façades extérieures comprises, le propriétaire demande le permis d'occupation à l'administration technique compétente^[2]. Nos sources ne disent pas de quel bureau il s'agit pour un immeuble donné : renseignez-vous auprès de la municipalité où se trouve l'immeuble.

Pourquoi le permis définitif compte pour vous#

Le décret 15874/2005 interdit de vendre ou de transférer des parties d'un immeuble sans permis d'occupation définitif, sauf les unités relevant de la loi 539/1996^[1]. Le registre foncier ne peut diviser un immeuble en unités distinctes que si le propriétaire présente un permis d'occupation dûment délivré et des attestations que l'immeuble est raccordé à l'électricité et à l'eau^[2]. Sans cette division, votre appartement ne peut avoir ni folio ni titre de propriété à lui. Voici comment un appartement d'un immeuble neuf obtient son propre titre.

Un permis provisoire ne remplace pas le permis définitif. Il permet d'habiter l'unité et d'obtenir des raccordements provisoires, mais il n'est pas valable pour la division définitive, la vente ou l'enregistrement définitif^[1]. Plus de détails sur les permis d'occupation provisoire et définitif. Avec l'exemption, un appartement brut de plus de 300 m² peut donc obtenir un permis définitif et, grâce à lui, un titre distinct.

Finir l'appartement brut après l'achat#

Les travaux omis demandent des formalités plus tard. Quand un tel appartement est livré sans finitions intérieures, les travaux restants exigent un récépissé de déclaration ou un permis de rénovation^[1]. Selon la loi 646/2004, la rénovation d'un immeuble légal ou régularisé n'exige qu'une déclaration écrite, signée par un ingénieur responsable, visée par l'Ordre des ingénieurs et valable un an^[2]. Nos sources ne publient pas les frais de l'Ordre pour cette déclaration : demandez à votre ingénieur. Voir faut-il un permis pour rénover.

L'exemption n'efface pas les amendes pour façades inachevées^[1]. Si les façades extérieures sont inachevées à l'expiration du permis de construire, le propriétaire dispose d'un an pour les finir. Passé ce délai, une amende annuelle de 15 % des droits de permis par an^[2] est imposée et inscrite sur le folio de la propriété comme créance privilégiée : elle reste donc attachée au bien quand vous l'achetez.

Ce que le décret ne vous dit pas#

Nous n'avons trouvé que le texte du décret. Il n'existe pas de guide officiel ni de commentaire de cabinet d'avocats sur la façon dont les municipalités l'appliquent, et aucune source ne donne de modèle de clause de contrat. Il n'est pas confirmé que votre municipalité appelle le document permis d'occupation ou certificat d'achèvement^[2]. Interrogez le bureau technique de la municipalité, la Direction générale de l'urbanisme ou un ingénieur libanais, et faites lire la clause du contrat par un avocat.