Um apartamento com mais de 300 m² pode ser vendido sem acabamento e ainda obter o habite-se?

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O que a dispensa permite#

Normalmente, um prédio só conta como concluído para o habite-se final quando as fachadas e as obras internas estão prontas^[1]. O artigo 5 do Decreto 15874/2005 abre uma exceção para os apartamentos com mais de 300 m²: eles podem ser entregues sem pintura interna, marcenaria, louças e instalações elétricas e armários de cozinha, se os contratos de venda disserem isso. Se o contrato não tiver essa cláusula, a dispensa não vale.

O decreto mede os 300 m² incluindo áreas que não contam na superfície do terreno nem nos coeficientes de aproveitamento gerais^[1]. Não achamos fonte que liste exatamente quais áreas isso inclui. Peça ao engenheiro que confere as plantas para confirmar por escrito que o apartamento passa do limite pela medida do decreto.

A dispensa cobre só o interior. Quando o prédio licenciado está completo, fachadas externas incluídas, o proprietário pede o habite-se à administração técnica competente^[2]. Nossas fontes não dizem qual é esse órgão para cada prédio. Pergunte à prefeitura (البلدية) do local do prédio.

Por que o habite-se final importa para você#

O Decreto 15874/2005 proíbe vender ou transferir partes de um prédio sem habite-se final, exceto unidades sob a Lei 539/1996^[1]. O registro de imóveis (السجل العقاري) não pode dividir um prédio em unidades separadas se o proprietário não apresentar um habite-se devidamente emitido e certidões de que o prédio está ligado à eletricidade e à água^[2]. Sem essa divisão, seu apartamento não ganha ficha própria nem escritura. Veja como um apartamento de prédio novo ganha escritura própria.

O habite-se provisório não substitui o final. Ele permite morar na unidade e fazer ligações temporárias de serviços, mas não vale para a divisão final, a venda nem o registro definitivo^[1]. Mais em habite-se provisório e final. Com a dispensa, um apartamento bruto com mais de 300 m² ainda pode chegar ao habite-se final e, por ele, a uma escritura separada.

Acabar o apartamento depois da compra#

As obras deixadas de fora ainda exigem papelada depois. Quando um apartamento assim é entregue sem acabamento interno, as obras não feitas precisam de um recibo de declaração ou de um alvará de reforma^[1]. Pela Lei 646/2004, a reforma de um prédio legal ou regularizado exige apenas uma declaração por escrito, assinada por um engenheiro responsável, visada pela Ordem dos Engenheiros e válida por um ano^[2]. Nossas fontes não publicam a taxa da Ordem para a declaração. Pergunte ao seu engenheiro. Veja se você precisa de alvará para reformar.

A dispensa não elimina as multas por fachadas inacabadas^[1]. Se as fachadas externas estiverem inacabadas quando o alvará de construção vencer, o proprietário tem um ano para terminá-las. Depois disso, é aplicada uma multa anual de 15% das taxas de alvará por ano^[2], registrada na ficha do imóvel como dívida privilegiada. Por isso ela acompanha o imóvel quando você compra.

O que o decreto não diz#

Encontramos apenas o texto do decreto. Não há guia oficial nem comentário de escritório de advocacia sobre como as prefeituras o aplicam, e nenhuma fonte traz modelo de cláusula contratual. Não está confirmado se a prefeitura do seu caso chama o documento de habite-se ou de certificado de conclusão^[2]. Pergunte ao setor técnico da prefeitura, à Direção-Geral de Urbanismo ou a um engenheiro libanês, e peça a um advogado que leia a cláusula do contrato.