Como obter a escritura do meu apartamento em um prédio novo no Líbano?

Também perguntam: “Como conseguir escritura separada do meu apartamento no Líbano?” · “O que é ifraz de apartamento em prédio novo?” · “Meu prédio não foi dividido: como registro meu apartamento?” · “إفراز شقة في السجل العقاري”

Por que um apartamento novo ainda não tem escritura própria#

O registro de imóveis (السجل العقاري) mantém uma ficha real por imóvel, com o número do lote. A escritura dos proprietários é uma cópia dessa ficha^[2]. Um prédio novo fica sobre um terreno com uma única ficha, e ter vários andares não o divide em apartamentos. O dono de todo o imóvel construído precisa pedir ao registro que o divida em unidades. Essa decisão é dele, e cada unidade recebe então sua própria ficha complementar^[1].

A palavra árabe da lei para essa divisão é إفراز, ifraz^[3]. Até que ela aconteça, o registro conhece apenas partes do terreno inteiro. Essas partes são frações indivisas do imóvel, e nenhum direito real pode ser registrado sobre uma parte específica enquanto ela não tiver ficha própria^[2,5,8][2]. Você pode ver esses apartamentos descritos como "não divididos" (غير مفرز). Não achamos fonte que defina o termo. Peça ao tabelião que diga por escrito exatamente o que seria registrado em seu nome.

O que precisa acontecer antes de o prédio ser dividido#

A construção deve cumprir as leis de construção, ou suas partes não podem ser registradas como unidades separadas^[1]. Os setores de registro e de cadastro não podem fazer a divisão definitiva de um prédio se o dono não apresentar um habite-se e certidões de ligação às redes de eletricidade e água^[3]. Unidades divididas conforme a Lei 539/1996 são uma exceção.

Por isso o habite-se vem primeiro. Com o prédio concluído, fachadas incluídas, o dono o requer à administração técnica, com as plantas conforme construído registradas na Ordem dos Engenheiros^[3]. O habite-se só é concedido depois de pagas todas as taxas e multas por área extra construída sem licença, e deve ser concedido ou negado no prazo de um mês do pedido. Um habite-se provisório permite ligar os serviços e morar no apartamento. Ele não permite a divisão definitiva, a venda nem o registro definitivo^[9]. Mais em habite-se provisório e definitivo.

Quando o prédio tem três ou mais unidades^[1], é preciso depositar um regulamento certificado por tabelião. Ele lista cada unidade com seu andar, como consta na licença de construção, inclui uma planta e as regras de administração, e dá a cota de cada unidade nas áreas comuns, em um total de 1.000.

Infrações podem bloquear tudo isso. Uma infração só é lançada na ficha quando a prefeitura ou a administração técnica o pede, então uma certidão limpa não prova que não existe nenhuma^[3]. A prefeitura não dá quitação enquanto as multas por obra sem licença não forem pagas e a infração não for regularizada. Não achamos fonte sobre como uma infração é regularizada para que a divisão siga adiante. Pergunte à prefeitura e a um advogado, e leia como verificar infrações de construção.

O que sua escritura mostra e quanto custa#

Sua unidade recebe um número somado ao número do imóvel do lote, com ficha própria: áreas comuns de 1 a 3; unidades a partir de 4^[1]. A propriedade de cada unidade é contada como 2.400 partes por unidade, então 2.400 partes na sua escritura significam o apartamento inteiro, não o prédio inteiro. Pelo Decreto Legislativo 88/1983, escadas, elevadores e coberturas superiores são partes comuns por natureza, embora o regulamento do próprio prédio possa distribuir as partes de outro modo. Você pode conferir no registro de imóveis^[10,11]. Sua cota nas partes comuns acompanha o apartamento e não pode ser vendida nem hipotecada separadamente.

A taxa sobre o pedido de colocar o prédio sob o regime de condomínio é 1%^[1]. Nossas fontes não dizem sobre qual valor ela incide, quem a paga, nem se leis orçamentárias posteriores a alteraram. A taxa da nova escritura em si é disputada. A calculadora do escritório Kallas Law Firm, de maio de 2026, indica LBP 150.000 para uma escritura emitida após uma divisão, enquanto o Art. 81 consolidado da Lei 10/2022, alterado pelo decreto 56/2025, indica LBP 300.000 para a maioria dos itens de apartamento^[12][12,13]. A cerca de LBP 89.500 por dólar (Kallas Law Firm, maio de 2026), cada item custa alguns dólares americanos de qualquer forma.

A compra do apartamento traz a taxa de venda do registro de imóveis: 3% do valor para compradores libaneses, 5% para não libaneses^[14]. O escritório Kallas Law Firm diz que essas alíquotas continuavam em vigor em maio de 2026^[12]. Veja as taxas de registro.

Se você pagar antes de o apartamento ter ficha própria#

Até que sua compra seja registrada, você tem um direito pessoal contra o vendedor, não a propriedade^[4,5]. O escritório Kallas Law Firm diz que, nesse meio-tempo, o imóvel continua em nome do vendedor, exposto a qualquer venda, hipoteca ou penhora lançada antes da sua^[4]. O Libnanews informou em agosto de 2026 que, quando a construtora Sayfco faliu, em 2018, cerca de 600 compradores ficaram expostos porque hipotecas bancárias sobre os projetos bloqueavam a entrega de seus títulos. Algumas propostas de acordo pediam a eles mais USD 10.000 para levantar as hipotecas e registrar^[15].

A falsificação é o outro risco. As Forças de Segurança Interna (ISF) informaram em junho de 2026 que a escritura de um imóvel em Halat (Jbeil) foi falsificada com um documento de identidade falso em nome do verdadeiro dono. O imóvel foi transferido ao falsificador e depois a um comprador, embora o dono nunca o tivesse vendido^[16]. O comprador só soube que a escritura era inválida ao tentar registrar, depois de ter pago. O relatório da ISF não diz se uma certidão oficial tirada antes do pagamento teria mostrado a falsificação.

Quem tem um contrato não registrado pode processar o vendedor, ou os herdeiros dele, para forçar o registro^[2,17]. Uma promessa de venda pode ser inscrita provisoriamente na ficha para manter sua prioridade frente a vendas e hipotecas posteriores^[4,18]. O escritório Kallas Law Firm diz que uma anotação desse tipo não transfere a propriedade: seu direito continua pessoal, e sujeito ao prazo de prescrição de dez anos, até o registro definitivo. Como isso se aplica a um apartamento sem ficha própria é questão para um advogado^[19]. A UN-Habitat diz que o comprador que não registra em dez anos perde o direito de registrar a transferência, e o Conselho Norueguês para Refugiados também indica um limite de dez anos^[5,20]. Mais em contrato de compra e venda sem nada registrado.

Não achamos fonte sobre o que o comprador pode fazer se a construtora nunca dividir o prédio. Quando coproprietários com mais da metade das cotas^[1,21] de um prédio que não pode ser dividido em natureza o pedem, o tribunal deve colocar o prédio sob o regime de condomínio. Ninguém que lemos diz se o comprador de um apartamento não registrado pode usar esse caminho, então leve a pergunta a um advogado de direito imobiliário.