Comment obtenir son propre titre de propriété pour un appartement dans un immeuble neuf au Liban ?

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Pourquoi un appartement neuf n'a pas encore de titre à lui#

Le registre foncier (السجل العقاري) tient un feuillet réel par bien, sous son numéro de parcelle. Le titre de propriété des propriétaires est une copie de ce feuillet^[2]. Un immeuble neuf se dresse sur une parcelle qui n'a qu'un feuillet, et le fait d'avoir plusieurs étages ne la divise pas en appartements. Le propriétaire de l'ensemble du bien bâti doit demander au registre de le diviser en lots. Cette décision lui appartient, et chaque lot reçoit alors son propre feuillet complémentaire^[1].

Le mot arabe de la loi pour cette division est إفراز, ifraz^[3]. Tant qu'elle n'a pas eu lieu, le registre ne connaît que des parts dans l'ensemble de la parcelle. Les parts sont des fractions indivises du bien, et aucun droit réel ne peut être inscrit sur une partie précise tant qu'elle n'a pas son propre feuillet^[2,5,8][2]. Vous verrez peut-être ces appartements décrits comme « non divisés » (غير مفرز). Nous n'avons trouvé aucune source qui définit ce terme : demandez au notaire de vous dire par écrit ce qui serait exactement inscrit à votre nom.

Ce qui doit se passer avant que l'immeuble puisse être divisé#

La construction doit respecter les lois sur la construction, faute de quoi ses parties ne peuvent pas être enregistrées comme lots distincts^[1]. Les services du registre et du cadastre ne peuvent diviser définitivement un immeuble que si le propriétaire présente un permis d'occupation et des attestations de raccordement à l'électricité et à l'eau^[3]. Les lots divisés en vertu de la loi 539/1996 font exception.

Le permis d'occupation passe donc en premier. Quand l'immeuble est terminé, façades comprises, le propriétaire dépose sa demande auprès de l'administration technique, avec les plans de l'ouvrage exécuté enregistrés à l'Ordre des ingénieurs^[3]. Le permis n'est délivré qu'après paiement de tous les frais et amendes pour toute surface supplémentaire construite sans permis, et il doit être accordé ou refusé dans un délai d'un mois après la demande. Un permis provisoire permet de raccorder les services et d'habiter l'appartement. Il ne permet ni la division définitive, ni la vente, ni l'enregistrement définitif^[9]. Plus de détails dans permis d'occupation provisoire et définitif.

Quand l'immeuble compte trois lots ou plus^[1], un règlement de copropriété certifié par un notaire doit être déposé. Il énumère chaque lot avec son étage tel que nommé dans le permis de construire, comprend un plan et des règles de gestion, et donne la quote-part de chaque lot dans les parties communes, sur 1 000.

Les infractions peuvent tout bloquer. Une infraction n'est portée sur le feuillet que si la municipalité ou l'administration technique le demande : un relevé vierge ne prouve donc pas qu'il n'y en a pas^[3]. La municipalité ne délivre aucune attestation tant que les amendes pour travaux sans permis ne sont pas payées et que l'infraction n'est pas réglée. Nous n'avons trouvé aucune source sur la manière de régler une infraction pour que la division puisse avancer. Interrogez la municipalité et un avocat, et lisez comment vérifier les infractions de construction.

Ce que montre votre titre, et ce qu'il coûte#

Votre lot reçoit un numéro ajouté au numéro de la parcelle, avec son propre feuillet : parties communes 1 à 3 ; lots à partir de 4^[1]. La propriété de chaque lot est comptée en 2 400 parts par lot, donc 2 400 parts sur votre titre signifient tout l'appartement, pas tout l'immeuble. Selon le décret législatif 88/1983, les escaliers, ascenseurs et toits supérieurs sont des parties communes par nature, même si le règlement de l'immeuble peut répartir certaines parties autrement. Vous pouvez les vérifier au registre foncier^[10,11]. Votre part des parties communes suit l'appartement et ne peut être ni vendue ni hypothéquée séparément.

Les frais de la demande de placement de l'immeuble sous le régime de la copropriété sont de 1 %^[1]. Nos sources ne disent pas sur quelle valeur ils sont calculés, qui les paie, ni si des lois de finances ultérieures les ont modifiés. Les frais du nouveau titre lui-même sont contestés. Le calculateur du cabinet Kallas Law Firm de mai 2026 indique 150 000 LBP pour un titre délivré après une division, tandis que l'article 81 consolidé de la loi 10/2022, tel que modifié par le décret 56/2025, indique 300 000 LBP pour la plupart des postes d'un appartement^[12][12,13]. À environ 89 500 LBP pour un dollar (Kallas Law Firm, mai 2026), chaque poste représente quelques dollars américains dans les deux cas.

L'achat de l'appartement entraîne les frais de vente du registre foncier : 3 % de la valeur pour les acheteurs libanais, 5 % pour les non-Libanais^[14]. Kallas Law Firm indique que ces taux étaient toujours en vigueur en mai 2026^[12]. Voir les frais d'enregistrement.

Si vous payez avant que votre appartement ait son propre feuillet#

Tant que votre achat n'est pas enregistré, vous avez une créance personnelle contre le vendeur, et non la propriété^[4,5]. Kallas Law Firm explique que le bien reste au nom du vendeur entre-temps, exposé à toute vente, hypothèque ou saisie inscrite avant la vôtre^[4]. Libnanews a rapporté en août 2026 que, lorsque le promoteur Sayfco a fait faillite en 2018, environ 600 acheteurs se sont retrouvés exposés parce que des hypothèques bancaires sur les projets bloquaient la remise de leurs titres. Certaines propositions d'arrangement leur demandaient 10 000 USD de plus pour lever les hypothèques et enregistrer^[15].

La falsification est l'autre risque. Les Forces de sécurité intérieure (FSI) ont signalé en juin 2026 que le titre d'un bien à Halat (Jbeil) avait été falsifié avec une fausse carte d'identité au nom du vrai propriétaire. Le bien a été transféré au faussaire puis à un acheteur, alors que le propriétaire ne l'avait jamais vendu^[16]. L'acheteur n'a appris que le titre était invalide qu'en voulant l'enregistrer, après avoir payé. Le rapport des FSI ne dit pas si un relevé officiel obtenu avant le paiement aurait révélé la falsification.

Un acheteur lié par un contrat non enregistré peut poursuivre le vendeur, ou ses héritiers, pour obtenir l'enregistrement^[2,17]. Une promesse de vente peut être inscrite à titre provisoire sur le feuillet pour conserver votre rang face aux ventes et hypothèques ultérieures^[4,18]. Kallas Law Firm précise qu'une mention de ce type ne transfère pas la propriété : votre droit reste personnel, et soumis à la prescription de dix ans, jusqu'à l'enregistrement définitif. La façon dont cela s'applique à un appartement sans feuillet propre est une question pour un avocat^[19]. UN-Habitat indique qu'un acheteur qui n'enregistre pas dans un délai de dix ans perd le droit de faire enregistrer le transfert, et le Conseil norvégien pour les réfugiés mentionne lui aussi un délai de dix ans^[5,20]. Plus de détails dans un contrat de vente sans aucun enregistrement.

Nous n'avons trouvé aucune source sur ce que peut faire un acheteur si le promoteur ne divise jamais l'immeuble. Lorsque des copropriétaires détenant plus de la moitié des parts^[1,21] d'un immeuble qui ne peut pas être divisé en nature le demandent, le tribunal doit placer l'immeuble sous le régime de la copropriété. Aucune source consultée ne dit si l'acheteur d'un appartement non enregistré peut emprunter cette voie : posez la question à un avocat spécialisé en droit immobilier.