Posso comprar terreno no Líbano que ainda não foi medido (sem levantamento cadastral)? Quais são os riscos?

Também perguntam: “Posso comprar terreno sem levantamento cadastral no Líbano?” · “É seguro comprar terreno não medido no Líbano?” · “Comprar terreno só com papel do mukhtar” · “O que acontece com terreno não medido quando a vila é levantada?”

O que significa "não medido" e quanto do Líbano isso abrange#

O Líbano só abre um registro de imóveis (السجل العقاري) numa região cadastral depois que os trabalhos de delimitação e registro ali estiverem concluídos e certificados. Os trabalhos avançam vila por vila em cada caza e região por região nas cidades^[2,8]. Quando um lote é medido, ele ganha sua própria ficha real (folio) com o número do levantamento, e essa ficha é o registro que o comprador consulta^[3]. A terra em que isso não aconteceu é o que se chama de não medida. Mais em terreno medido versus não medido.

As fontes divergem sobre quanto do país é afetado. A LIBC (2021, citando a direção do registro) diz que 50% está delimitado e medido, 30% delimitado mas não medido e 20% nem uma coisa nem outra. A UN-Habitat/GLTN (2024) diz que 65% está medido, e a The Monthly Magazine (2015) diz que cerca de 54% tem levantamentos cadastrais definitivos^[2,6,7]. Somando tudo, de um terço à metade do Líbano não está totalmente medida.

A The Monthly Magazine escreveu em 2015 que a terra nunca medida cobria cerca de 25% do território^[7], incluindo a maior parte de Baabda, Metn, Chouf, Aley e Keserwan. Disse que essa terra consta apenas em cadernos guardados pelos mukhtars (autoridades locais), que trazem áreas estimadas dos lotes e registros de vendas e causam muitas disputas de propriedade.

O que você tem se comprar#

No Líbano, a propriedade só passa quando a venda é inscrita no registro de imóveis^[1]. Até lá, o comprador tem um direito pessoal contra o vendedor, não a propriedade^[1,2]. O Kallas Law Firm acrescenta que, nesse meio-tempo, o imóvel continua em nome do vendedor, que ainda pode vendê-lo ou hipotecá-lo, e seus credores podem penhorá-lo^[3,11]. A UN-Habitat/GLTN (2024) diz que o comprador que não registra em dez anos perde o direito de registrar, e o Conselho Norueguês para Refugiados (2016) diz que as transferências devem ser registradas em dez anos. Nenhum dos dois cita o artigo que prevê isso, então confirme com um advogado^[2,12]. Veja o que um contrato de venda garante quando nada foi registrado.

O Kallas Law Firm lê o Decreto 189/1926 como uma regra especial para o lote em região onde a delimitação e o registro não estão completos. Antes de qualquer nova inscrição, faz-se uma delimitação provisória e publica-se; as oposições devem ser apresentadas em até dois meses^[3], e qualquer oposição posterior é rejeitada. Quando uma antiga inscrição tabou precisa ser corrigida numa região ainda não medida, um único juiz de terras decide e a administração de bens do Estado deve participar^[8]. As partes têm recurso no prazo de 15 dias ao tribunal de apelação, cuja decisão é definitiva.

Não encontramos nenhum guia para compradores sobre esses procedimentos. Não está confirmado quais documentos o vendedor de terra não medida pode apresentar, se um tabelião (kateb adel, كاتب بالعدل) pode autenticar a venda, nem o que protege o comprador até o levantamento chegar à vila. Um advogado de imóveis que atue no distrito é a pessoa a consultar, antes de assinar qualquer coisa.

Muitos lotes de vilas também são mantidos em cotas. Cotas são frações indivisas do lote inteiro, e nenhum direito real pode ser registrado sobre uma parte específica até que o lote seja dividido e essa parte ganhe sua própria ficha^[2,3,13]. Se o vendedor falar de "o pedaço dele" do campo, pergunte exatamente o que será escrito em seu nome.

Circular 609/2026 e terra mushaa#

O jornal Annahar informou em 30 de março de 2026 que a Circular 609/2026 de 25 de fevereiro de 2026^[4] do Ministério das Finanças, assinada pelo ministro Yassine Jaber, tem três pontos principais. Terra não medida e mushaa devem ser registradas primeiro em nome do Estado e depois transferidas aos municípios onde houver documentos. Os certificados ilm wa khabar (علم وخبر) ficam proibidos para esses imóveis, e o papel do mukhtar se limita à identificação.

Mushaa é terra comunal mantida como uma só unidade por um corpo coletivo, como uma vila, e é comum no Monte Líbano. A UN-Habitat/GLTN diz que direitos consuetudinários desse tipo não são registrados no registro de imóveis, e por isso muitos detentores não têm segurança formal da posse^[2]. Mais sobre o que é terra mushaa.

Em 30 de março de 2026, a circular estava contestada. O Annahar noticiou objeções da Liga Maronita, um esclarecimento da direção de assuntos fundiários limitando "mushaa" a terra abandonada fora dos limites municipais, e conversas sobre uma nova decisão^[4,5]. Seu efeito sobre vendas privadas comuns de terra não medida não é conhecido^[4]. Pergunte à Direção-Geral de Assuntos Fundiários ou a um advogado de imóveis como ela se aplica ao seu lote, e peça a resposta por escrito. Veja o que diz a Circular 609/2026.

Quando o levantamento chega à vila#

O Kallas Law Firm diz que os trabalhos de levantamento são anunciados com pelo menos dois meses de antecedência no Diário Oficial e em três jornais locais^[3,8]. Quem não comparece à delimitação fica vinculado como se tivesse estado presente. No terreno, a delimitação é feita com o mukhtar, os proprietários e os vizinhos presentes, e marcos são colocados nos limites^[8].

Os prazos para objeções são curtos: 30 dias; dois anos; dez anos em caso de fraude^[3,8]. Cada um começa em um momento diferente:

• os 30 dias contam a partir da afixação do auto de delimitação provisória;
• os dois anos contam a partir da data em que a decisão de certificação se torna executória;
• depois disso, resta apenas uma ação de indenização por fraude.

Um proprietário no exterior que perca os anúncios pode perder a chance de objetar^[3,8].

Nessa fase, segundo o Kallas Law Firm, um possuidor pode ser registrado como proprietário após posse pacífica, pública e ininterrupta de cinco anos com título; 10 ou 15 anos sem ele^[8], conforme o tipo de terra. Se o possuidor não tem título, não ocupou a terra por tempo suficiente e não paga a indenização, a terra é registrada em nome do Estado. Depois do levantamento, a planta cadastral prevalece quando seus limites diferem dos do terreno^[3,8].

O art. 49 da Lei 40/2026 faz os proprietários arcarem com os custos de delimitação e levantamento conforme a área do lote: LBP 9 milhões abaixo de 3.000 m², LBP 18 milhões de 3.001 a 10.000 m², LBP 36 milhões de 10.001 a 100.000 m² e LBP 60 milhões acima de 100.000 m². Esses custos são registrados como ônus e dívida privilegiada sobre o imóvel^[9,10]. Não conseguimos verificar a quais lotes a regra se aplica nem quando o custo é cobrado; pergunte à Direção-Geral do Registro de Imóveis e Cadastro, Ministério das Finanças^[6,14]. Para mapas e limites, veja como obter uma planta cadastral ou levantamento.