Puis-je annuler ou demander une indemnité si mon promoteur livre avec des mois de retard ?

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Ce que nous avons trouvé, et ce que nous n'avons pas trouvé#

Nous avons cherché des sources libanaises sur les pénalités de retard de remise, sur l'annulation d'un achat sur plan à cause d'un retard et sur les clauses pénales habituelles. Nous n'en avons trouvé aucune. La réponse se trouve donc dans votre contrat et dans la lecture qu'un tribunal libanais en ferait. Nous ne publions pas de conseils sur les clauses d'un contrat sans relecture d'un avocat.

Apportez le contrat à un avocat et posez-lui quatre questions. Le contrat fixe-t-il une date de livraison ferme ? Prévoit-il une pénalité ou une indemnité en cas de retard ? Une clause permet-elle à l'une des parties de mettre fin au contrat ? Une clause excuse-t-elle le retard en cas de guerre ou d'autres événements ? Demandez aussi quel préavis, le cas échéant, vous devez donner avant d'agir.

Si le chantier est complètement à l'arrêt, voyez que faire quand un promoteur arrête de construire.

Votre situation tant que l'appartement n'est pas construit#

Tant que la vente n'est pas enregistrée au registre foncier (السجل العقاري), le cabinet Kallas Law Firm indique que vous n'avez qu'un droit personnel. Le bien reste au nom du vendeur et reste exposé à toute vente, hypothèque ou saisie inscrite avant votre enregistrement^[3]. Kallas ajoute que votre droit d'exiger l'enregistrement peut se prescrire, sauf si vous prouvez avoir reçu le bien et l'avoir détenu de façon publique, continue et incontestée^[1,2].

Un appartement non construit ne peut pas encore être enregistré seul. L'immeuble ne peut pas être divisé en lots distincts tant que le propriétaire n'a pas présenté un permis d'habiter et des certificats de raccordement à l'électricité et à l'eau^[5].

Une promesse de vente inscrite à titre provisoire sur le feuillet foncier du bien garde votre rang face à une vente ou une hypothèque postérieure. Sans cette inscription, elle ne peut pas être opposée aux tiers de bonne foi^[3,7]. Kallas précise qu'une telle mention ne fait pas de vous le propriétaire et que votre droit reste soumis à la prescription de dix ans jusqu'à l'enregistrement définitif^[8]. Demandez à un avocat comment cela fonctionne pour un appartement qui n'a pas encore de feuillet foncier propre. Plus de détails dans une promesse de vente vous protège-t-elle ?

Ce que disent les papiers sur le retard#

Le permis de construire est valable six ans, renouvelable une fois pour deux ans^[5]. Le renouvellement doit être demandé dans les 6 mois suivant l'expiration, et l'administration décide dans un délai d'un mois. Si les façades extérieures ne sont pas terminées à l'expiration du permis, le propriétaire a un an pour les achever. Passé ce délai, une amende annuelle est imposée et inscrite sur le feuillet foncier comme créance privilégiée.

Toute charge inscrite sur le feuillet foncier, comme une hypothèque ou une saisie, passe à l'acheteur si elle n'est pas levée au préalable^[3]. Un long retard est une bonne raison de revérifier le feuillet foncier. Lisez la banque ou les créanciers du promoteur peuvent-ils saisir le terrain ?

Quand un retard devient une affaire pénale#

Un projet en retard ou à l'arrêt n'est pas une fraude en soi. Le cabinet Kallas Law Firm range parmi les manœuvres visées par l'art. 655 du Code pénal les actes qui font croire à la victime à un projet fictif^[6]. Kallas indique que la fraude est punie de 6 mois à 3 ans d'emprisonnement et poursuivie sans qu'une plainte de la victime soit nécessaire. Le même cabinet affirme qu'il est de jurisprudence constante que vendre deux fois le même bien est une fraude.

Si vous soupçonnez une fraude, agissez vite. Kallas indique que le délai de prescription de l'action pénale court à partir du dernier paiement, et non de la découverte^[6]. Voici où signaler une arnaque immobilière.