Uma promessa de compra e venda basta para me proteger ao comprar um apartamento ainda não construído?

Também perguntam: “Promessa de compra e venda protege quem compra na planta no Líbano?” · “Inscrição provisória de promessa de venda” · “Posso registrar um apartamento na planta antes de ele ser construído?” · “Contrato de promessa de venda de apartamento em construção no Líbano”

O que uma promessa de compra e venda faz e não faz#

No Líbano, a compra segue um caminho: certidão do registro de imóveis, promessa de venda (opcional), escritura lavrada em cartório e inscrição no registro de imóveis. Você só é dono quando o imóvel é inscrito em seu nome^[1]. Até lá, segundo o escritório Kallas Law Firm, o imóvel continua em nome do vendedor e fica exposto a qualquer venda, hipoteca ou penhora lançada antes da sua inscrição. Direitos e ações judiciais sobre um imóvel valem contra terceiros só a partir da data em que são inscritos na ficha dele^[4].

O registro protege quem confia nele. Quem adquire um direito com base nos lançamentos do registro o mantém, a menos que conhecesse o vício antes^[4]. A Kallas diz que vender o mesmo imóvel duas vezes é fraude pelo Código Penal^[7]. Entre dois compradores, porém, o que foi lançado primeiro no diário tem prioridade. Uma promessa guardada na gaveta não protege contra nenhum dos dois riscos. Para saber mais sobre contratos que nunca chegam ao registro, veja o que acontece se você só tem um contrato de compra e venda.

Inscrição provisória e seus limites#

A Kallas Law Firm entende que o Código de Direitos Reais permite inscrever provisoriamente uma promessa de venda na ficha do imóvel, o que preserva sua posição diante de qualquer venda ou hipoteca posterior. A Kallas também entende que o art. 220 limita a 15 anos o prazo de opção da promessa^[1,3].

Essa inscrição não faz de você o proprietário. A Kallas afirma que uma anotação feita com base em um contrato de compra e venda comum ou em uma procuração não transfere a propriedade. Seu direito continua pessoal, sujeito ao prazo de prescrição de dez anos, até o registro definitivo^[8]. Em separado, o resumo da Kallas sobre o decreto do registro diz que a inscrição provisória caduca em um mês, seis meses, dois meses ou até um ano^[4], conforme se baseie em uma escritura, em acordo entre as partes ou em ordem judicial. Nenhuma fonte que encontramos explica como o prazo de opção de 15 anos e essas regras de caducidade se combinam. Pergunte a um advogado se sua inscrição precisará ser renovada e quando.

Se o vendedor se recusar depois a concluir a venda, a Kallas diz que você pode processar o vendedor ou os herdeiros dele para forçar o registro ou pedir indenização. A posse aberta, contínua e incontestada do imóvel interrompe o prazo de prescrição^[4,9]. Com um apartamento não construído, não está claro o que você poderia possuir; pergunte a um advogado se essa proteção pode valer para você.

O problema da compra na planta: seu apartamento ainda não tem ficha#

A Kallas diz que nenhum direito real pode ser registrado sobre uma parte definida de um terreno até que o terreno seja desmembrado e essa parte ganhe ficha própria^[4]. Até lá, o que se pode registrar é um número de cotas indivisas do terreno inteiro, e essas cotas não dão direito a uma parte específica dele^[2,4,10]. Um apartamento em construção parece uma parte definida desse tipo, e ainda não tem ficha própria.

O apartamento só recebe número e ficha próprios quando o prédio é dividido em unidades. Cada unidade recebe então um número somado ao número do imóvel, e as unidades privativas são numeradas a partir de 4^[11]. Dividir o prédio é escolha do proprietário. Isso também exige um habite-se definitivo^[6], e a obra deve cumprir as leis de construção. O habite-se provisório não vale para divisão, venda ou registro definitivo^[12]. O Decreto 15874/2005 também proíbe vender partes de um prédio sem habite-se definitivo. Não está confirmado se essa proibição alcança uma promessa de venda sobre uma unidade não construída.

Não encontramos nada publicado sobre estes pontos:

• como se inscreve uma promessa sobre um apartamento futuro: no terreno-matriz e contra quais cotas;
• o que essa inscrição protege diante de uma hipoteca que o incorporador venha a lançar depois sobre o terreno;
• como ela se converte em título da sua unidade depois do habite-se e da divisão;
• o que você pode fazer se o incorporador nunca dividir o prédio.

Qualquer ônus já lançado na ficha do terreno continua valendo, a menos que seja baixado^[1]. Leia se o banco ou os credores do incorporador podem ficar com o terreno antes de assinar.