¿Basta una promesa de venta para protegerme si compro un departamento que aún no está construido?

También se pregunta: “¿Sirve la promesa de venta al comprar sobre plano en Líbano?” · “Promesa de venta de un departamento en construcción” · “Inscripción provisional de una promesa de venta” · “¿Puedo registrar un departamento sobre plano antes de que se construya?”

Qué hace y qué no hace una promesa de venta#

Una compra en Líbano va desde un certificado del registro (إفادة عقارية), pasa por una promesa de venta opcional y una escritura notarial, y termina con la inscripción en el Registro de la Propiedad. Eres dueño solo cuando la propiedad queda inscrita^[1]. Hasta entonces, según Kallas Law Firm, la propiedad sigue a nombre del vendedor y queda expuesta a cualquier venta, hipoteca o embargo anotado antes de tu inscripción. Los derechos y las acciones judiciales sobre una propiedad valen frente a terceros solo desde la fecha en que se inscriben en su folio^[4].

El registro protege a quien confía en él. Quien adquiere un derecho basándose en las anotaciones del registro lo conserva, salvo que haya conocido el defecto de antemano^[4]. Kallas indica que vender dos veces la misma propiedad es fraude según el Código Penal^[7]. Entre dos compradores, sin embargo, el que figura primero en el diario diario tiene prioridad. Una promesa guardada en un cajón no sirve contra ninguno de los dos riesgos. Para saber más sobre contratos que nunca llegan al registro, consulta qué pasa si solo tienes un contrato de venta.

La inscripción provisional y sus límites#

Kallas Law Firm interpreta que el Código de Propiedad Inmobiliaria permite inscribir provisionalmente una promesa de venta en el folio de la propiedad, lo que mantiene tu rango frente a cualquier venta o hipoteca posterior. Kallas también interpreta que el art. 220 limita a 15 años el plazo de opción de la promesa^[1,3].

Esa inscripción no te convierte en propietario. Kallas indica que una anotación hecha con base en un contrato de venta común o en un poder notarial no transfiere la propiedad. Tu derecho sigue siendo personal, y sujeto a la prescripción de diez años, hasta el registro definitivo^[8]. Aparte, el resumen que hace Kallas del decreto del registro dice que una inscripción provisional vence después de un mes, seis meses, dos meses o hasta un año^[4], según se base en una escritura, en un acuerdo de las partes o en una orden judicial. Ninguna fuente que encontramos explica cómo encajan el plazo de opción de 15 años y estas reglas de vencimiento. Pregunta a un abogado si tu inscripción habrá que renovarla y cuándo.

Si el vendedor se niega después a cumplir, Kallas dice que puedes demandar al vendedor o a sus herederos para obligarlo a registrar o para reclamar daños y perjuicios. La posesión abierta, continua y sin oposición de la propiedad interrumpe el plazo de prescripción^[4,9]. Con un departamento sin construir no está claro qué podrías poseer, así que pregunta a un abogado si esta salvaguarda puede aplicarte.

El problema de la compra sobre plano: tu departamento aún no tiene folio#

Kallas indica que no se puede registrar ningún derecho real sobre una parte definida de un terreno hasta que el terreno se divida y esa parte tenga su propio folio^[4]. Hasta entonces, lo que se puede registrar es un número de partes indivisas del terreno completo, y esas partes no te dan derecho sobre una porción concreta^[2,4,10]. Un departamento en construcción parece una de esas partes definidas, y todavía no tiene folio propio.

El departamento recibe su propio número y folio solo cuando el edificio se divide en unidades. Cada unidad recibe entonces un número agregado al número de la propiedad, y las unidades privadas se numeran desde el 4^[11]. Dividir el edificio es decisión del propietario. Además requiere un permiso de ocupación definitivo^[6], y la construcción debe cumplir las leyes de edificación. Un permiso de ocupación provisional no sirve para la división, la venta ni el registro definitivo^[12]. El Decreto 15874/2005 también prohíbe vender partes de un edificio que no tiene permiso de ocupación definitivo. No está confirmado si esa prohibición alcanza a una promesa de venta sobre una unidad sin construir.

No encontramos nada publicado sobre estos puntos:

• cómo se inscribe una promesa sobre un departamento futuro: en el terreno matriz y sobre qué partes;
• qué protege esa inscripción frente a una hipoteca que el desarrollador ponga después sobre el terreno;
• cómo se convierte en título de tu unidad después del permiso de ocupación y la división;
• qué puedes hacer si el desarrollador nunca divide el edificio.

Cualquier carga que ya figure en el folio del terreno se mantiene si no se cancela^[1]. Lee si el banco o los acreedores del desarrollador pueden quedarse con el terreno antes de firmar.