¿Puedo comprar un departamento en Líbano a plazos con el dueño o el desarrollador?

También se pregunta: “Comprar un departamento en Líbano a plazos” · “Cómo funcionan los planes de pago de desarrolladores en Líbano” · “Comprar un departamento con plan de pagos en Líbano” · “Pagar a un desarrollador en cuotas en Líbano”

Cómo funcionan los planes de pago de los desarrolladores#

Un aviso sin fecha de Dyarcom Real Estate en OLX, para un proyecto en construcción en Rabieh (Metn), ofrece enganche + mensualidades o 3-4 pagos durante la construcción; cuotas hasta junio/diciembre de 2026^[1], además del pago en efectivo. El mismo aviso pide USD 240,000 a 290,000 por 150 m², según el piso y el jardín. Es el aviso de un solo corredor. Muestra que estos planes existen, no dice qué es lo normal y no indica el enganche.

El aviso también dice que las unidades incluyen título de propiedad^[1]. Ten cuidado con esa frase. Un edificio no puede dividirse de forma definitiva en departamentos sin un permiso de ocupación y prueba de conexión a la electricidad y al agua^[6]. Mientras un departamento no tenga su propia ficha, no se puede registrar ningún derecho sobre ese departamento en concreto. Lo que sí se puede registrar es un número de cuotas partes de todo el terreno^[5].

El crédito bancario es escaso. A otoño de 2026, la prensa informa que los bancos comerciales libaneses siguen sin otorgar hipotecas para vivienda^[9,10]. Según JSK Real Estate, un corredor, las compras de 2025 se pagaron completas en efectivo o por transferencia bancaria^[11,12]. No encontramos fuentes sobre ventas a plazos de departamentos terminados directamente de dueños particulares.

Qué tienes mientras sigues pagando#

Hasta que se inscriba la venta, la propiedad sigue siendo legalmente del vendedor, y todo lo que se anote en su ficha antes de tu inscripción tiene prioridad sobre ti^[2]. Según Kallas Law Firm, si el vendedor se niega a completar la venta, el comprador con un contrato no registrado puede demandar al vendedor o a sus herederos para forzar el registro, reclamar daños o hacer confirmar la venta^[5,13].

Un poder irrevocable para vender tampoco es una venta. Te deja con un derecho personal hasta la inscripción^[13]. Kallas Law Firm dice que lo mismo ocurre con una anotación preventiva o de demanda basada en un contrato común o en un poder: no transfiere la propiedad, y el plazo de prescripción de diez años sigue corriendo hasta el registro definitivo^[14].

UN-Habitat/GLTN y el Consejo Noruego para los Refugiados afirman que el comprador que no registra en diez años^[3,15] pierde el derecho a registrar. Kallas agrega que la posesión abierta y continua puede interrumpir ese plazo^[5,13]. Pregunta a un abogado cómo se aplica esto a un departamento que aún no tiene su propia ficha.

No encontramos ninguna fuente libanesa que explique cómo arman normalmente los desarrolladores las ventas a plazos en el papel. Antes de firmar, pregunta a un abogado o al notario (kateb adel, كاتب عدل):

• ¿Qué se va a registrar exactamente y cuándo?
• ¿Se inscribirá provisionalmente tu promesa y en qué ficha?
• Si el desarrollador propone otra estructura, ¿qué riesgo te deja a ti?

Si la estructura incluye una hipoteca, Kallas Law Firm indica que registrar una hipoteca cuesta 1% de la deuda garantizada y cancelarla cuesta 1% de la deuda liberada^[16]. Más sobre esto en si una promesa de venta te protege en un departamento sin construir.

Cómo proteger cada pago#

La inscripción provisional es tu principal protección, pero caduca. Según cómo se haya hecho, vence a los un mes, seis meses, dos meses o hasta un año^[5]. Pide a tu abogado que lleve la fecha y te diga qué hacer antes de que venza. Kallas dice que toda hipoteca, embargo o aviso judicial que ya esté en la ficha pasa a ti si no se cancela antes de comprar^[2]. Eso incluye la hipoteca de un banco sobre el terreno del desarrollador: mira si el banco del desarrollador puede quedarse con el terreno.

Cuando se redacta un contrato de venta con levantamiento catastral, la Ley 64/2017 exige un anticipo sobre la tasa de traspaso de 2% dentro de los 15 días siguientes al contrato^[17,18], calculado sobre el precio del contrato más la tasa municipal. Ese anticipo no se devuelve si la venta no se registra en un año. No está confirmado si se sigue cobrando igual después de la Ley 10/2022, así que pregunta al notario o a la oficina del Registro de la Propiedad.

Las falsificaciones ocurren. En junio de 2026, la policía informó de una escritura falsificada de una propiedad en Halat (Jbeil), y el comprador supo que la escritura no era válida solo cuando intentó registrar la propiedad^[19]. Kallas Law Firm incluye los actos que hacen creer a la víctima en un proyecto ficticio entre los fraudes cubiertos por el art. 655 del Código Penal^[20]. Un proyecto real que se detiene no es fraude por sí solo. Si pagaste a plazos, el plazo de prescripción para perseguir el fraude corre desde el último pago, no desde el descubrimiento, según Kallas Law Firm. La fuente no indica la duración de ese plazo, así que denuncia pronto y consulta a un abogado.