¿Compré con contrato de venta pero nada está registrado? ¿Soy el dueño?

Datos clave#

Quién es el dueño ahora

El vendedor, hasta que se inscriba la venta^[1]

Qué te da tu contrato

Un derecho personal frente al vendedor^[1,2]

Frente a terceros

Los derechos valen solo desde su inscripción en la hoja de la propiedad^[6]

Dos compradores, una propiedad

Va primero quien tenga la primera anotación en el diario del registro^[6]

Plazo para registrar

diez años^[2,3], según UN-Habitat y el Consejo Noruego para los Refugiados; sin artículo de ley citado

Vivir allí por años

No te hace dueño de una propiedad registrada^[6]

Tasa de registro

3% del valor para compradores libaneses, 5% para no libaneses^[7]

Tasas impagas de contratos anotados en el registro diario antes de 2020

LBP 1,500 por USD hasta el 31/12/2026^[4,5]

Cómo registrar una compra pendiente#

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   Pide un extracto oficial nuevo (ifadeh aqariyeh, إفادة عقارية). Solicítalo en persona en la oficina del Registro de la Propiedad de la zona donde está el inmueble^[15,16]. Indica la gobernación, el distrito, la zona catastral, el número de propiedad, la sección y el bloque^[16,17] de la propiedad; la sección y el bloque se aplican solo a algunas propiedades. Legalmondo (junio de 2025) indicó una tarifa de USD 5^[16]. Dice también que cualquiera puede pedir un extracto sin demostrar interés legal, pero no se emite ninguno mientras haya un gravamen o un registro en trámite sobre la parcela. Kallas informa unos 2 días hábiles para un certificado físico, y los tiempos varían según la oficina^[18]. Las copias de OMT o en línea no son oficiales y no valen para un trámite ni ante un tribunal^{[16,17,18,19]}. Verifica que el dueño, las cuotas, las hipotecas, los embargos y las acciones judiciales pendientes coincidan con lo que esperas^[16,18]. En abril de 2025 varias oficinas del registro de Monte Líbano, entre ellas Baabda, trabajaban solo en días fijos^[20], así que llama a la oficina de tu propiedad antes de ir. Más en cómo obtener un extracto del registro.
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   Asegúrate de que la parcela sea la que crees. El registro se lleva por número de propiedad, no por nombre del dueño^[6]. Si el plano catastral y el terreno no coinciden, prevalece el plano^[6,21]. Si tienes dudas, pide a un agrimensor jurado (el Catastro los supervisa^[22]) que compare el plano con el terreno y recorra los linderos contigo. No encontramos un costo publicado para esto, así que pide un presupuesto por escrito.
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   Pregunta en la oficina del registro si tu contrato llegó a presentarse. Pregunta si tiene una anotación en el registro diario y en qué fecha. Esa anotación decide tu rango frente a otras reclamaciones^[6] y si puede aplicarse la antigua tasa de 1,500^[4,5].
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   Reúne tus pruebas. Lleva el contrato, todos los recibos y comprobantes de transferencia del dinero que pagaste, y cualquier cosa que muestre que recibiste la propiedad y la has tenido abiertamente. Según Kallas, esa posesión es lo que interrumpe la prescripción^[6,8].
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   Si el vendedor colabora, firma y registra de inmediato. La venta puede otorgarse ante notario o ante el subjefe de la oficina del Registro de la Propiedad^[11,13]. En inmuebles construidos, el vendedor necesita la constancia del valor de alquiler. Si no hay gravamen del Tesoro en la hoja, se emite una vez pagados el impuesto sobre inmuebles construidos y el impuesto a la ganancia de capital del inmueble^[5,12]; para los gravámenes, mira los factores más abajo. En terrenos, el vendedor necesita en cambio una constancia de contenido de la municipalidad y un plano de ubicación^[15,23]. Presenta todo en el registro el mismo día. Si vives en el extranjero, alguien que designes en un poder notarial puede firmar y registrar por ti. El poder debe nombrar la propiedad por número y ubicación^[24,25,26].
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   Si el vendedor se niega, murió o no se encuentra, acude a un abogado. Kallas dice que puedes demandar al vendedor o a los herederos para forzar el registro^[6,8]. Un aviso del juicio puede anotarse en la hoja solo por decisión del presidente del tribunal civil competente^[6]. Una vez anotado, el aviso vale frente a terceros desde la fecha de su inscripción. Según la decisión 825 del Ministerio de Finanzas, si un tribunal ordena al vendedor registrar la venta sin cobrarte las tasas e impuestos, la constancia del valor de alquiler se te emite una vez pagados el impuesto sobre inmuebles construidos y el impuesto a la ganancia de capital^[27]. Ninguna fuente publica el costo ni la duración de un juicio así, así que pide al abogado una estimación por escrito.

Depende de#

• Si tu contrato está en el registro diario. Un contrato presentado tiene rango y puede calificar para la antigua tasa de 1,500. Uno que solo se firmó no tiene ninguna de las dos cosas. Pregunta en la oficina del registro.
• Qué documento tienes. Un poder ordinario y uno irrevocable se tratan distinto: uno ordinario de más de cinco años no sirve para registrar^[8,11], mientras que uno verdaderamente irrevocable está exento. Pide a un abogado que lea el documento mismo.
• Impuestos que debe el vendedor. Un gravamen del Tesoro registrado después de la fecha de tu contrato no bloquea la constancia del valor de alquiler una vez pagados los dos impuestos sobre la propiedad^[27]. Uno registrado antes por lo general sí la bloquea. Busca gravámenes en el extracto.
• Terreno sin levantamiento. Un Registro de la Propiedad se abre en una región solo cuando la delimitación y el registro allí están completos y certificados^[2,21]. Si no, se aplica antes de cualquier inscripción nueva un procedimiento especial de delimitación provisional y publicación, con dos meses para presentar objeciones^[6]. Pregunta en la oficina del registro y a un abogado en cuál de los dos casos está tu pueblo.
• La situación del vendedor. Con un vendedor que colabora, registras por medio de un notario o de la oficina del registro. Ninguna fuente publica cuánto tarda, y los días de atención han variado^[20], así que pregunta en la oficina del registro o al notario. Si el vendedor se niega o murió, Kallas dice que la vía es un juicio contra el vendedor o los herederos^[6,8].

Preguntas frecuentes#