¿Cómo obtengo la escritura propia de un departamento en un edificio nuevo en el Líbano?

También se pregunta: “¿Cómo consigo una escritura separada para mi departamento en el Líbano?” · “¿Qué es el ifraz de un departamento en edificio nuevo?” · “Mi edificio no está dividido: ¿cómo registro mi departamento?” · “إفراز شقة في السجل العقاري”

Por qué un departamento nuevo aún no tiene escritura propia#

El registro de la propiedad (السجل العقاري) lleva un folio real por inmueble, bajo su número de parcela. La escritura de los propietarios es una copia de ese folio^[2]. Un edificio nuevo se levanta sobre un terreno con un solo folio, y tener varios pisos no lo divide en departamentos. El dueño de todo el inmueble construido tiene que pedir al registro que lo divida en unidades. Esa decisión es suya, y cada unidad recibe entonces su propio folio complementario^[1].

La palabra árabe de la ley para esta división es إفراز, ifraz^[3]. Hasta que ocurre, el registro solo conoce partes del terreno completo. Las partes son fracciones indivisas del inmueble, y no se puede registrar ningún derecho real sobre una parte concreta hasta que tenga su propio folio^[2,5,8][2]. Puede que veas estos departamentos descritos como «sin dividir» (غير مفرز). No encontramos ninguna fuente que defina el término, así que pídele al notario que te diga por escrito qué se registraría exactamente a tu nombre.

Qué debe pasar antes de que se pueda dividir el edificio#

La construcción debe cumplir las leyes de construcción, o sus partes no se pueden registrar como unidades separadas^[1]. Las áreas del registro y de catastro no pueden dividir finalmente un edificio si el dueño no presenta un permiso de ocupación y certificados de conexión a la electricidad y al agua^[3]. Las unidades divididas bajo la Ley 539/1996 son una excepción.

Por eso el permiso de ocupación va primero. Cuando el edificio está terminado, fachadas incluidas, el dueño lo solicita a la administración técnica con planos de obra terminada registrados en el Colegio de Ingenieros^[3]. El permiso se da solo después de pagar todas las tasas y multas por cualquier área extra construida sin permiso, y debe concederse o negarse en el plazo de un mes de la solicitud. Un permiso provisional permite conectar los servicios y vivir en el departamento. No permite la división final, la venta ni el registro final^[9]. Más en permisos de ocupación provisional y definitivo.

Cuando el edificio tiene tres o más unidades^[1], hay que depositar un reglamento certificado por un notario. Enumera cada unidad con su piso tal como figura en el permiso de construcción, incluye un plano y reglas de administración, y da la parte de cada unidad en las áreas comunes sobre 1,000.

Las infracciones pueden bloquear todo esto. Una infracción se anota en el folio solo cuando la municipalidad o la administración técnica lo pide, así que un extracto limpio no prueba que no exista^[3]. La municipalidad no da ningún libre de deuda hasta que se paguen las multas por obras sin permiso y se regularice la infracción. No encontramos fuente sobre cómo se regulariza una infracción para que la división pueda seguir. Pregunta en la municipalidad y a un abogado, y lee cómo revisar infracciones de construcción.

Qué muestra tu escritura y cuánto cuesta#

Tu unidad recibe un número que se suma al número de la parcela, con su propio folio: áreas comunes del 1 al 3; unidades a partir del 4^[1]. La propiedad de cada unidad se cuenta como 2,400 partes por unidad, así que 2,400 partes en tu escritura significan el departamento completo, no el edificio completo. Según el Decreto Legislativo 88/1983, las escaleras, los ascensores y las azoteas superiores son partes comunes por naturaleza, aunque el reglamento del propio edificio puede repartir las partes de otra manera. Puedes revisarlo en el registro de la propiedad^[10,11]. Tu parte en las áreas comunes va con el departamento y no se puede vender ni hipotecar por separado.

La tasa por la solicitud de someter el edificio al régimen de copropiedad es 1%^[1]. Nuestras fuentes no dicen sobre qué valor se cobra, quién la paga ni si leyes de presupuesto posteriores la cambiaron. La tasa de la escritura nueva es discutida. La calculadora de Kallas Law Firm de mayo de 2026 indica LBP 150,000 por una escritura emitida tras una división, mientras que el Art. 81 consolidado de la Ley 10/2022, modificado por el decreto 56/2025, indica LBP 300,000 para la mayoría de los rubros de departamentos^[12][12,13]. A unas LBP 89,500 por dólar (Kallas Law Firm, mayo de 2026), cada rubro suma unos pocos dólares en cualquiera de los dos casos.

Comprar el departamento conlleva la tasa de venta del registro de la propiedad: 3% del valor para compradores libaneses, 5% para no libaneses^[14]. Kallas Law Firm dice que estas tasas seguían vigentes en mayo de 2026^[12]. Consulta tasas de registro.

Si pagas antes de que tu departamento tenga folio propio#

Hasta que tu compra se registre, tienes un derecho personal frente al vendedor, no la propiedad^[4,5]. Kallas Law Firm dice que mientras tanto el inmueble sigue a nombre del vendedor, expuesto a cualquier venta, hipoteca o embargo anotado antes que el tuyo^[4]. Libnanews informó en agosto de 2026 que cuando el desarrollador Sayfco quebró en 2018, unos 600 compradores quedaron expuestos porque las hipotecas bancarias sobre los proyectos bloqueaban la entrega de sus títulos. Algunas propuestas de arreglo les pedían USD 10,000 adicionales para levantar las hipotecas y registrar^[15].

La falsificación es el otro riesgo. Las Fuerzas de Seguridad Interna (ISF) informaron en junio de 2026 que la escritura de un inmueble en Halat (Jbeil) fue falsificada con una identificación falsa a nombre del verdadero dueño. El inmueble pasó al falsificador y luego a un comprador, aunque el dueño nunca lo había vendido^[16]. El comprador supo que la escritura no era válida solo cuando intentó registrar, después de haber pagado. El informe de la ISF no dice si un extracto oficial obtenido antes de pagar habría mostrado la falsificación.

Un comprador con contrato no registrado puede demandar al vendedor, o a sus herederos, para obligar al registro^[2,17]. Una promesa de venta puede inscribirse provisionalmente en el folio para conservar tu rango frente a ventas e hipotecas posteriores^[4,18]. Kallas Law Firm dice que una anotación de este tipo no transfiere la propiedad: tu derecho sigue siendo personal, y sujeto al plazo de prescripción de diez años, hasta el registro definitivo. Cómo se aplica esto a un departamento sin folio propio es una pregunta para un abogado^[19]. UN-Habitat dice que un comprador que no registra en diez años pierde el derecho a registrar la transferencia, y el Consejo Noruego para los Refugiados también da un límite de diez años^[5,20]. Más en un contrato de venta sin nada registrado.

No encontramos fuente sobre qué puede hacer un comprador si el desarrollador nunca divide el edificio. Cuando copropietarios con más de la mitad de las cuotas^[1,21] de un edificio que no se puede dividir en especie lo piden, el tribunal debe someter el edificio al régimen de copropiedad. Ninguna fuente que leímos dice si el comprador de un departamento no registrado puede usar esta vía, así que lleva esa pregunta a un abogado de propiedad inmobiliaria.