¿Cómo registro a mi nombre mi departamento comprado sobre plano cuando el edificio ya está terminado?

También se pregunta: “¿Cómo registro mi departamento sobre plano a mi nombre cuando el edificio ya está terminado?” · “¿Cuándo recibo la escritura de un departamento comprado sobre plano en Líbano?” · “¿Cómo obtiene su propia ficha registral un departamento de un edificio nuevo?” · “¿Quién registra un departamento nuevo en Líbano, el desarrollador o el comprador?”

Por qué tu departamento aún no tiene título propio#

Mientras se construye el edificio, el Registro de la Propiedad solo conoce la parcela. No se puede registrar un derecho real sobre una parte definida de una parcela hasta que esa parte tenga su propia ficha. Antes de eso, lo que se puede registrar es un número de partes de toda la parcela^[7]. Un departamento obtiene su propia ficha solo cuando el edificio se divide en unidades^[2].

Hasta que se inscriba tu venta, la propiedad sigue a nombre del vendedor y queda expuesta a cualquier venta, hipoteca o embargo anotado antes que el tuyo, según el estudio jurídico Kallas^[3]. Una promesa de venta inscrita provisionalmente en la ficha mantiene tu rango frente a ventas e hipotecas posteriores^[3,8]. Kallas también dice que esa anotación no transfiere la propiedad, y que tu derecho sigue siendo personal y sujeto a la prescripción de diez años hasta el registro definitivo^[9]. Kallas no trata las unidades sobre plano, y la anotación estaría en la ficha de la parcela. Por eso, pregunta a un abogado libanés cómo se aplica esto antes de que tu unidad tenga su propia ficha. Más sobre esto en si una promesa de venta te protege.

Primera etapa: el permiso de ocupación final#

Cuando el edificio autorizado está terminado, fachadas externas incluidas, el dueño pide el permiso de ocupación a la administración técnica, con los planos de lo construido registrados en el Colegio de Ingenieros^[1]. El permiso se otorga solo cuando las administraciones técnicas lo aprueban y se pagan las tasas y multas por el área adicional construida sin permiso. Las partes que no cumplen deben corregirse antes.

El permiso debe otorgarse o negarse en el plazo de un mes^[1] de la solicitud. Si no llega una decisión, el solicitante puede considerar el edificio como autorizado bajo su propia responsabilidad e informar por escrito a la administración, siempre que el edificio cumpla las normas y las tasas por el área adicional se paguen en 2 meses.

Un permiso final puede cubrir toda la obra, o un edificio o bloque una vez terminadas sus partes comunes^[1]. El decreto de aplicación usa además el término إفادة إنجاز البناء (certificado de terminación de obra). No está confirmado cuál de los dos nombres usa tu municipalidad. Verifica que el permiso que te muestran sea final y no provisional: mira permisos de ocupación provisional y final.

La ley acepta sustitutos del permiso en algunos casos. Uno es una constancia oficial de que el edificio fue terminado antes del 13 de septiembre de 1971^[1]. Otro es una constancia de que la solicitud de ocupación no se resolvió a tiempo, más un certificado de conformidad de un ingeniero. El artículo 7 enumera otros sustitutos que no hemos leído completos.

Segunda etapa: dividir el edificio en unidades#

El dueño de todo el edificio pide al Registro de la Propiedad dividirlo en unidades separadas. El estudio jurídico Kallas subraya que es una decisión del dueño y que un edificio no queda bajo el régimen de propiedad horizontal solo por tener varios pisos^[2]. Las unidades solo se pueden registrar si la construcción cumple las leyes de edificación, así que las infracciones pueden impedir una escritura separada para tu departamento.

Cuando el edificio tiene tres o más unidades^[2], hay que depositar un reglamento certificado por un notario. Contiene una tabla de unidades, un plano y las reglas de administración, y fija la parte de cada unidad en las áreas comunes sobre 1,000. Tu parte de las áreas comunes va con tu departamento y no se puede vender ni hipotecar por separado.

Los costos de esta etapa se publican solo en parte. Kallas indica 1%^[2] por registrar un edificio bajo el régimen de propiedad horizontal, sin decir sobre qué base se cobra ni quién paga. Para la nueva escritura emitida tras una subdivisión, Kallas fija la tarifa fija en LBP 150,000 según la Ley 10/2022. Se informa que el art. 81, modificado por el decreto 56/2025, fija LBP 300,000 para la mayoría de estos conceptos. No hemos visto ese decreto^[10]. Pregunta las cifras vigentes en la oficina del Registro de la Propiedad o al notario.

En esta etapa importan los gravámenes sobre la parcela madre. Levantar una hipoteca registrada que garantiza una deuda con intereses exige aprobación previa de los departamentos tributarios^[10,11], con algunas exclusiones, y Kallas fija la tarifa de levantamiento en 1% de la deuda liberada^[10]. Cualquier saldo de un arreglo por infracciones de construcción bajo la Ley 139/2019 es una deuda privilegiada sobre la ficha y debe pagarse antes de subdividir la propiedad^[12]. Ninguna fuente dice qué pasa con los compradores si esto nunca se salda. Mira si el banco o los acreedores del desarrollador se quedan con el terreno y consulta a un abogado.