اشتريت بعقد بيع ولم يُسجَّل شيء في السجل العقاري، فهل أنا المالك؟

أهم المعلومات#

من المالك الآن

البائع، إلى أن يُقيَّد البيع^[1]

ما يمنحك إياه عقدك

حق شخصي تجاه البائع^[1,2]

تجاه الغير

لا تسري الحقوق إلا من تاريخ قيدها في صحيفة العقار^[6]

مشتريان لعقار واحد

الأسبقية للقيد الأول في السجل اليومي لأمانة السجل العقاري^[6]

مهلة التسجيل

عشر سنوات^[2,3]، بحسب UN-Habitat والمجلس النرويجي للاجئين؛ دون ذكر مادة قانونية

السكن في العقار سنوات طويلة

لا يجعلك مالكًا لعقار مسجّل^[6]

رسم التسجيل

3% من القيمة للبنانيين، 5% لغير اللبنانيين^[7]

الرسوم غير المدفوعة على عقود مدوّنة في السجل اليومي قبل 2020

1,500 ليرة للدولار حتى 31/12/2026^[4,5]

كيف تسجّل عقارًا اشتريته ولم يُسجَّل#

1. 1
   احصل على إفادة عقارية رسمية حديثة. اطلبها شخصيًا من أمانة السجل العقاري في المنطقة التي يقع فيها العقار^[15,16]. قدّم بيانات العقار: المحافظة، القضاء، المنطقة العقارية، رقم العقار، القسم والبلوك^[16,17]؛ والقسم والبلوك لا ينطبقان إلا على بعض العقارات. حدّد Legalmondo (حزيران 2025) الرسم بـ 5 دولارات أميركية^[16]. ويقول أيضًا إن لأي شخص أن يطلب إفادة دون إثبات مصلحة قانونية، لكن لا تُعطى إفادة ما دام على العقار حجز أو تسجيل قيد الإنجاز. ويذكر Kallas نحو يومَي عمل للإفادة الورقية، وتختلف المدة بين أمانة وأخرى^[18]. النسخ الصادرة عن OMT أو عبر الإنترنت غير رسمية ولا يُعتدّ بها في أي معاملة أو أمام القضاء^{[16,17,18,19]}. تحقّق من أن المالك والحصص والرهون والحجوزات والدعاوى القائمة تطابق ما تتوقعه^[16,18]. في نيسان 2025 عملت عدة أمانات للسجل العقاري في جبل لبنان، منها بعبدا، في أيام محددة فقط^[20]، فاتصل بأمانة عقارك قبل الذهاب. المزيد في الحصول على الإفادة العقارية.
2. 2
   تأكد أن العقار هو الذي تظنه. يُمسَك السجل بحسب رقم العقار لا باسم المالك^[6]. وعندما يختلف الخريطة المساحية عن الواقع على الأرض، تُرجَّح الخريطة^[6,21]. إن كان لديك أي شك، اطلب من مسّاح محلَّف (تشرف المساحة على المسّاحين^[22]) أن يطابق الخريطة مع الأرض ويمشي الحدود معك. لم نجد كلفة منشورة لذلك، فاطلب عرض سعر مكتوبًا.
3. 3
   اسأل أمانة السجل العقاري هل قُدِّم عقدك يومًا. اسأل هل له قيد في السجل اليومي وبأي تاريخ. هذا القيد يحدد مرتبتك تجاه الحقوق الأخرى^[6]، وما إذا كان سعر 1,500 القديم يمكن أن ينطبق^[4,5].
4. 4
   اجمع إثباتاتك. أحضر العقد وكل إيصال وسجل تحويل للمال الذي دفعته، وأي مستند يثبت أنك تسلّمت العقار وتحوزه علنًا. فبحسب Kallas، هذه الحيازة هي ما يقطع مرور الزمن^[6,8].
5. 5
   إن تعاون البائع، وقّعا وسجّلا فورًا. يمكن تنظيم البيع لدى كاتب العدل أو لدى معاون رئيس أمانة السجل العقاري^[11,13]. في العقار المبني يحتاج البائع إلى إفادة القيمة التأجيرية. فإن لم يكن على الصحيفة امتياز للخزينة، تصدر بعد دفع ضريبة الأملاك المبنية وضريبة الربح العقاري على العقار^[5,12]؛ أما الامتيازات فانظر العوامل أدناه. وفي الأرض يحتاج البائع بدلًا من ذلك إلى إفادة مشتملات من البلدية وخريطة موقع^[15,23]. قدّم المعاملة في أمانة السجل العقاري في اليوم نفسه. إن كنت تقيم في الخارج، يمكن لشخص تسمّيه في وكالة أن يوقّع ويسجّل عنك. ويجب أن تحدد الوكالة العقار برقمه وموقعه^[24,25,26].
6. 6
   إن رفض البائع أو توفي أو تعذّر إيجاده، توجّه إلى محامٍ. يقول Kallas إنك تستطيع مقاضاة البائع أو الورثة لإلزامهم بالتسجيل^[6,8]. ولا يمكن تدوين إشارة الدعوى على الصحيفة إلا بقرار من رئيس المحكمة المدنية المختصة^[6]. وبعد تدوينها تسري الإشارة تجاه الغير من تاريخ قيدها. وبموجب قرار وزارة المالية رقم 825، إذا ألزمت المحكمة البائع بتسجيل البيع دون تحميلك الرسوم والضرائب، تُعطى لك إفادة القيمة التأجيرية بعد دفع ضريبة الأملاك المبنية وضريبة الربح العقاري^[27]. لا ينشر أي مصدر كلفة هذه الدعوى أو مدتها، فاطلب من المحامي تقديرًا مكتوبًا.

الأمر يتوقف على#

• هل عقدك مدوّن في السجل اليومي. للعقد المقدَّم مرتبة، وقد يستفيد من سعر 1,500 القديم. أما العقد الموقَّع فقط فليس له هذا ولا ذاك. اسأل أمانة السجل العقاري.
• ما الذي تحمله. تُعامَل الوكالة العادية والوكالة غير القابلة للعزل بشكل مختلف: العادية التي مضى عليها أكثر من خمس سنوات لا يُعتمد عليها للتسجيل^[8,11]، أما غير القابلة للعزل فعلًا فمستثناة. اطلب من محامٍ أن يقرأ المستند نفسه.
• الضرائب المترتبة على البائع. امتياز الخزينة المسجَّل بعد تاريخ عقدك لا يمنع إصدار إفادة القيمة التأجيرية بعد دفع الضريبتين العقاريتين^[27]. أما المسجَّل قبله فيمنعها عمومًا. ابحث عن الامتيازات في الإفادة العقارية.
• الأرض غير الممسوحة. لا يُفتح سجل عقاري في منطقة إلا بعد إنجاز التحديد والتحرير فيها والمصادقة عليهما^[2,21]. وإلا فتُطبَّق إجراءات خاصة للتحديد والنشر المؤقتين قبل أي قيد جديد، مع مهلة شهرين للاعتراض^[6]. اسأل أمانة السجل العقاري ومحاميًا عن وضع قريتك.
• وضع البائع. مع بائع متعاون تسجّل عبر كاتب العدل أو أمانة السجل العقاري. لا ينشر أي مصدر المدة التي يستغرقها ذلك، وقد تبدّلت أيام عمل الأمانات^[20]، فاسأل أمانة السجل العقاري أو كاتب العدل. وإن رفض البائع أو توفي، يقول Kallas إن الطريق هو دعوى على البائع أو الورثة^[6,8].

أسئلة شائعة#