هل يستطيع مصرف المطوّر أو دائنوه وضع اليد على الأرض التي تُبنى عليها شقتي على الخريطة؟

أهم المعلومات#

قبل التسجيل

لك حق شخصي فقط، وتبقى الأرض باسم البائع^[1]

أين تظهر الأعباء

في الإفادة العقارية: الرهون والحجوزات والدعاوى القائمة^[5,6]

الأعباء المقيّدة أصلاً على الصحيفة

تنتقل إلى المشتري ما لم تُشطب قبل الشراء^[1]

من له الأولوية

تاريخ القيد في السجل اليومي لأمانة السجل العقاري، لا تاريخ التوقيع^[3]

حفظ مرتبتك

القيد الاحتياطي لوعد البيع، بحسب مكتب كلّاس للمحاماة^[1,2]؛ يسقط بعد شهر، ستة أشهر، شهران أو سنة كحد أقصى^[3]، وطريقة عمله في الشقق على الخريطة غير مؤكدة

فكّ الرهن

لدين منتج للفوائد: موافقة مسبقة من الدوائر الضريبية المختصة^[7,8]؛ ورسم في السجل العقاري قدره 1% من قيمة الدين المفكوك^[8]، بحسب مكتب كلّاس للمحاماة

مبالغ مخالفات البناء غير المدفوعة

دين ممتاز على الصحيفة العينية، بفائدة 12% سنوياً^[9]

كيف تفحص العقار وتحفظ مرتبتك#

1. 1
   احصل من المطوّر على بيانات العقار. يحتاج طلب السجل إلى المحافظة، القضاء، المنطقة العقارية، رقم العقار، القسم والبلوك^[5,19]، والأخيران حيث ينطبقان. للشقة على الخريطة هذا رقم العقار الأساسي، لأن الشقة لا صحيفة لها بعد.
2. 2
   احصل على إفادة عقارية رسمية. تصدر عن أمانة السجل العقاري التابع لها العقار^[5,20]. بحسب Legalmondo، وهو مكتب محاماة (حزيران 2025)، تُطلب حضورياً وكلفتها 5 دولارات أميركية^[5]. ويقول المكتب نفسه إن لأي شخص أن يطلبها، فيمكن لمحامٍ أو لشخص تثق به في لبنان أن يستلمها. النسخ الإلكترونية ونسخ OMT غير رسمية وللاطلاع فقط^[5,6,19,21].
3. 3
   اقرأ كل عبء مقيّد فيها. ابحث عن الرهون والتأمينات والحجوزات والدعاوى القائمة^[5,6]. يقول Legalmondo إنه لا تصدر إفادة ما دام هناك امتياز أو قيد على العقار قيد المعاملة^[5]. إذا رفضت الأمانة إعطاءك إفادة، اسأل عن السبب قبل أن تدفع. وإذا كان المالك شركة، تُظهر إفادة الشركة الفردية من يديرها؛ يحدد كلّاس مدتها بيومَي عمل لكنه لا يذكر الدائرة ولا الرسم^[6]. يمكن لمحامٍ أن يطلبها لك.
4. 4
   طابق الورق مع الأرض. تأكد أن رقم العقار هو الأرض التي زرتها. وحيث يختلف المخطط المساحي عن الواقع، يُعتمد المخطط^[3,22]. مصادرنا لا تذكر إجراءً أو رسماً للحصول على المخطط، فاسأل أمانة السجل العقاري التابع لها العقار^[5,20] أو محامياً عن طريقة الحصول عليه. اطّلع على كيف تحصل على خريطة مساحية أو مسح للعقار.
5. 5
   عالج أي رهن خطياً قبل الدفع. فكّ رهن يضمن ديناً منتجاً للفوائد يحتاج إلى موافقة مسبقة من الدوائر الضريبية المختصة^[7,8]. اطلب من محامٍ أن ينصّ في العقد على من يحصل على الفكّ، ومتى، وماذا يحلّ بأموالك إن لم يتم.
6. 6
   اطلب القيد الاحتياطي لوعد البيع. يُجرى على صحيفة العقار الأساسي، ويقول مكتب كلّاس للمحاماة إنه يحفظ مرتبتك تجاه الرهون اللاحقة^[1,2]. مصادرنا لا تذكر من يقدّمه ولا المستندات المطلوبة ولا كلفته، فاطلب من المحامي أو كاتب العدل الذي يصوغ الوعد أن يتولاه وأن يؤكد الكلفة. يسقط بعد شهر، ستة أشهر، شهران أو سنة كحد أقصى^[3]، بحسب طريقة إجرائه، وطريقة عمله في الشقق على الخريطة غير مؤكدة. اطلب بعده إفادة جديدة تُظهر قيدك.
7. 7
   اطلب إفادة حديثة قبل كل دفعة. في قضية لدى الشرطة في حالات في حزيران 2026، لم يكتشف مشترٍ أن سنداً مزوّر إلا حين حاول التسجيل، بعد أن دفع^[23]. الإفادة الحديثة قبل كل دفعة هي فحصك الخاص، بمعزل عن المطوّر أو الوسيط.
8. 8
   سجّل فور أن تستطيع. يجب أن يلي القيدُ العقدَ دون تأخير^[1]. اطّلع على كيف تسجّل شقتك بعد إنجاز البناء.

الأمر يتوقف على#

• هل هناك رهن مقيّد أصلاً على العقار. إن وُجد، فهو يتقدّم على كل ما يُقيَّد بعده^[3]. اطلب من محامٍ التفاوض على فكّه قبل أن تدفع.
• هل وعد البيع مقيّد احتياطياً. يقول مكتب كلّاس للمحاماة إنه من دونه قد يتقدّم عليك رهن لاحق أو مشترٍ حسن النية^[1,2]. اطلب من محاميك تأكيد القيد وموعد سقوطه.
• الوضع المالي للمطوّر. لم نجد مصدراً يشرح مصير الأقسام الموعود ببيعها إذا أعسر المطوّر. يمكن لمحامٍ أن يفحص الدعاوى المشار إليها على الصحيفة^[5,6].
• مخالفات البناء. مبالغ المخالفات غير المدفوعة تبقى على الصحيفة ديناً ممتازاً^[9]. اسأل البلدية إن كانت على المشروع مخالفات قائمة.
• من يتصرّف عنك من الخارج. استُخدمت وكالات مزوّرة لرهن عقارات^[16,17,18]. احتفظ بسجلّ لكل وكالة توقّعها.

أسئلة شائعة#